인천지방법원 2026타경501098. 인천 남동구 남촌동 대호빌라(A-B동) 에이동 4층 402호, 전용 39.09㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 77,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 53,900,000원입니다. 소유자는 주식회사브람스로, 2021.11.30. 거래가 102,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 소유권 이전보다 앞선 2021.10.18. 이종윤 임차인의 전입·확정일자가 존재하고, 2023.12.14.에는 보증금 89,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳐졌습니다.
말소기준은 2024.01.12. 통영세무서장의 국 압류입니다. 이종윤 임차인의 전입·확정일자와 임차권등기는 모두 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로는 매각으로 소멸하지 않는 선순위 대항력 임차권입니다. 현재 회차 배당표에서도 보증금 중 52,529,800원만 배당되고 36,470,200원이 미배당 인수액으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 이종윤 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501098 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 339-4 에이동 4층402호 · 도로명 남촌동로45번길 10-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 39.09㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 중 4층 |
| 사용승인 | 1993.04.24 · 대호빌라(A-B동) 18세대 |
| 소유자 | 주식회사브람스 (2021.11.30. 거래가 102,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 53,900,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 89,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 확약이 해소 장치
이종윤 임차인은 2021.10.18. 전입신고와 확정일자를 갖추고, 임차권등기 기재상 점유개시일은 2021.11.15.입니다. 말소기준인 2024.01.12. 국 압류보다 선행하므로 대항력 有, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권 有로 분석됩니다. 주택임차권등기도 2023.12.14.로 말소기준보다 먼저 등기되었습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이종윤 4층 402호 39.09㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.18 / 2021.10.18 배당요구 2023.12.14 | 89,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 룰상 36,470,200원 실질 0원* |
| 회차 시나리오 | 최저가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 53,900,000원 | 36,470,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(49%) | 37,730,000원 | 52,349,140원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(34%) | 26,411,000원 | 63,464,398원 | 0원* |
* 이종윤 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점을 반영한 실질 인수 판단입니다. 룰상 인수액은 확약이 없을 때의 배당 시뮬레이션 값입니다.
② 시세 비교 — 판단 기준은 최근 12개월 58,000,000원
대호빌라(A-B동)의 실거래는 6건이 확인되며 전체 평균은 63,500,000원입니다. 다만 2021년 89,000,000원·102,000,000원의 과거 고가 거래와 반지하 거래가 함께 섞여 있으므로, 현재 가격 메리트 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 58,000,000원, 최신 거래 58,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -10.2%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 37.41㎡ | 4 | 58,000,000원 |
| 2024.09 | 37.41㎡ | -1 | 20,000,000원 |
| 2023.02 | 37.41㎡ | 1 | 66,000,000원 |
| 2022.03 | 37.41㎡ | -1 | 46,000,000원 |
| 2021.11 | 39.09㎡ | 4 | 102,000,000원 |
| 2021.09 | 39.09㎡ | 4 | 89,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 58,000,000원 |
확약을 반영하면 현재 실질취득은 최저가와 같은 53,900,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 58,000,000원의 92.9%로 최근 시세보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이고, 최근 가격 흐름이 과거보다 -10.2%인 하락 추세라는 점 때문에 92.9%라는 수치만으로 큰 할인이라고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,370,200원 |
| 1. 임차인 이종윤 보증금(우선변제) | 89,000,000원 | 52,529,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 89,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차인 보증금 미배당액은 36,470,200원으로 계산됩니다. 다만 이 사건은 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 제출돼 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 집행비용은 약 1,370,200원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·건물. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 4층 402호입니다. 사용승인일은 1993.04.24입니다.
- 입지. 남촌도림동행정복지센터 남서측 인근의 기존 주택지대로, 단독주택과 다세대주택 등이 형성되어 있으며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 북동측으로 약 8m 포장도로에 접하며, 토지는 사다리형 주거용 건부지입니다. 용도지역은 제2종일반주거지역이고 공시지가는 1,172,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 기재돼 있습니다. 감정자료에는 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재됐고, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 대호빌라(A-B동)는 18세대 규모이고, 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 최근 가격 추세가 -10.2%로 나타나므로 매도 시 가격 협상력과 거래 속도는 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- HUG 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 문서입니다. 확약의 대상이 이종윤 임차권등기인지, 말소 조건이 무엇인지 원문을 입찰 전 대조해야 합니다.
- 선순위 임차권을 확약과 분리해 이해. 확약이 없다면 이종윤 임차인은 대항력·우선변제권이 있고, 현재 회차 기준 룰상 미배당 36,470,200원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 유찰을 곧바로 가격 할인으로 보지 말 것. 확약이 없는 원칙 구조에서는 최저가가 내려갈수록 룰상 인수액이 52,349,140원·63,464,398원으로 커집니다. 이 사건은 확약이 있어야 이 구조가 해소됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 63,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 58,000,000원을 기준으로 판단하세요. 현재 실질취득은 그 92.9%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 과거 대비 -10.2%입니다. 현재 최저가가 최신 실거래보다 낮다는 이유만으로 가격 상승을 전제하면 안 됩니다.
- 소규모 다세대 환금성. 18세대·1993년 사용승인 물건이고 최근 12개월 거래가 1건이므로 매도 기간과 가격 변동성을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문과 실제 점유 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 확약이 살리고, 가격은 하락 추세가 제한한다”
등기만 보면 이 물건은 선순위 임차권 때문에 전형적인 대항력 인수형입니다. 이종윤 임차인의 보증금은 89,000,000원이고, 현재 회차 배당 후 미배당액도 36,470,200원으로 계산됩니다. 따라서 확약이 없었다면 53,900,000원이라는 최저가만 보고 “싸다”고 평가해서는 안 되는 사건입니다.
그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 점이 핵심 반전입니다. 이 확약을 적용하면 이종윤 임차권의 실질 인수는 0원이고, 실질취득은 현재 최저가 53,900,000원으로 볼 수 있습니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 58,000,000원의 92.9%입니다.
다만 최근 시세는 과거보다 -10.2% 하락했고, 최근 12개월 거래도 1건에 불과합니다. 18세대·1993년 사용승인 다세대라는 환금성까지 고려하면 현재 가격이 압도적인 저가라고 보기는 어렵습니다. 결론은 “확약 확인 시 권리 리스크는 크게 줄지만, 가격 메리트는 제한적이고 환금성은 보수적으로 볼 사건”입니다.
