춘천지방법원 2025타경281. 속초시 조양동 엑스포타워 북서측 인근의 대지·토지 및 제2종근린생활시설입니다. 건물은 경량철골구조 경량판넬지붕 단층이며, 식당홀·주방·화장실 등으로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
권리의 중심은 2017.05.26 설정된 동명새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 650,000,000원이고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 동명새마을금고 근저당권 180,000,000원·240,000,000원과 2025.09.08 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
최저매각가는 감정가 1,829,793,400원에서 3회 유찰돼 627,619,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 34.3%지만, 주변 실거래와 수익력에 대한 대조 없이 이 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경281 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 조양동 1542-6 · 등기상 건물 조양동 1542-3, 철새길 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제2종근린생활시설(식당홀·주방·화장실 등) · 일괄매각·제시외 건물 포함 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 경량판넬지붕 단층 · 2004.07.29 및 2004.08.21 사용 승인 |
| 토지 | 대 · 377.3㎡ · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) · 공시지가 1,268,000원/㎡ |
| 소유자 | 강유선 (2017.05.26 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,829,793,400원 / 627,619,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동명새마을금고 / 505,436,890원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 용도지역·지구 | 도시지역 · 일반상업지역 · 유원지 · 가축사육제한구역 |
| 공부와의 차이 | 없음 · 위반건축물 사항 없음 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2017.05.26 동명새마을금고 근저당권 650,000,000원입니다. 2019.10.22 근저당권 180,000,000원, 2021.10.06 근저당권 240,000,000원과 2025.09.08 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고 내역은 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항에서 임대관례와 기타 사항은 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·영업 주체는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 감정가 34.3%가 곧 시세 메리트는 아니다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 627,619,000원 | 34.3% | 1,247,457,190원 |
| 4회 유찰 시 | 439,333,300원 | 24.01% | 1,433,860,033원 |
| 5회 유찰 시 | 307,533,310원 | 16.81% | 1,563,972,156원 |
현재 최저가는 감정가 대비 34.3%입니다. 유찰이 한 번 더 진행되면 439,333,300원, 다시 유찰되면 307,533,310원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 매각가가 내려갈수록 채권자 미배당액은 1,247,457,190원에서 1,433,860,033원, 1,563,972,156원으로 커집니다.
③ 예상배당표 (매각가 627,619,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,676,190원 |
| 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 속초중앙새마을금고 | 273,000,000원 | 273,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 속초중앙새마을금고 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 속초중앙새마을금고 | 109,200,000원 | 79,942,810원 |
| 을구 8번 근저당권 · 속초중앙새마을금고 | 148,200,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 동명새마을금고 | 650,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 동명새마을금고 | 180,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 동명새마을금고 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,866,400,000원 중 예상배당액은 618,942,810원이며, 미배당액은 1,247,457,190원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 각각 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 속초시 조양동 엑스포타워 북서측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 상업나지 등으로 형성된 미성숙 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 노선버스와 운행 빈도를 고려한 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설로서 식당홀·주방·화장실 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 377.3㎡이며 평지·세로장방 형태로 세로한면(가)에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·유원지·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 시설. 위생 및 급배수설비가 갖춰져 있고, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 3회 유찰됐고 미성숙 상가지대의 근린생활시설이므로 감정가 대비 할인율과 별개로 실제 매수 수요와 영업 활용성을 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 대조. 을구 1·3번과 을구 5~8번의 말소등기 효력 및 공동담보 관계를 등기사항전부증명서 원본으로 재확인하세요.
- 배당표 검증. 말소된 것으로 기재된 근저당권이 배당 시뮬레이션에 반영된 이유와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 조양동 1542-6 토지, 조양동 1542-3 건물과 제시외 건물의 위치·면적·소유관계를 현장에서 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관례가 미상이므로 현재 영업자와 점유자의 권원, 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저렴하다고 판단하지 말고 주변 토지·근린생활시설 거래와 활용가치를 비교하세요.
- 토지이용계획. 일반상업지역과 유원지 지정이 실제 증축·개축·영업 활용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 공동담보 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 서류의 일치가 먼저”
이 물건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 1,829,793,400원에서 세 번 유찰돼 최저가가 627,619,000원, 감정가 대비 34.3%까지 내려왔습니다. 등록된 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 표면적인 권리 구조는 단순합니다.
그러나 이 사건은 최저가만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 미성숙 상가지대의 제2종근린생활시설이고, 일괄매각과 제시외 건물이 포함됩니다. 특히 등기에는 을구 1·3번 및 을구 5~8번 근저당권의 말소 내용이 있는데 배당 시뮬레이션에서는 해당 채권이 선순위로 반영돼 있습니다. 인수 0원이라는 결론과 별개로, 실제 배당순위와 말소 효력의 일치를 확인하는 작업이 선행돼야 합니다.
권리는 조건부 합격, 가격은 실사 후 판단. 이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 말소등기·공동담보·일괄매각 범위와 실제 상업용 수요를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.