춘천지방법원 2025타경297. 양양군 현북면 어성전리 소재의 토지와 현황 주택이 포함된 물건입니다. 등기상 소유자는 이태환이고, 말소기준권리는 2016.06.14. 하조대농업협동조합 근저당권 130,000,000원입니다. 그 뒤의 근저당권 52,000,000원과 가압류 3건, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계 여부 미상이라고 기재되어 있으므로, 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유관계까지 단정해서는 안 됩니다. 이 사건은 권리 자체보다 농지취득자격증명과 토지 이용·접도 조건을 입찰 전에 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경297 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 양양군 현북면 어성전리 179 |
| 등기 부동산 | 강원특별자치도 양양군 현북면 어성전리 265 · 어성전길 185-28 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 현황 주택 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 기타(경사)지붕 단층 |
| 소유자 | 이태환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 380,900,500원 / 130,649,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 159,797,848원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.06.14. 하조대농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 2018년 근저당권과 2025년 가압류 3건, 2025.10.14. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 3회 유찰, 그러나 시세 비교 자료는 없다
감정가는 380,900,500원, 현재 최저매각가는 130,649,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 상태이며 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 한 번 더 유찰되면 91,454,300원, 5회 유찰 시에는 64,018,009원의 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 130,649,000원 | 202,255,101원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 91,454,300원 | 240,866,892원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 64,018,009원 | 267,809,330원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 커지지만, 그 미배당액이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 다만 동일·인근 부동산의 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 현재 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,649,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,629,086원 |
| 1. 근저당 · 하조대농업협동조합 | 130,000,000원 | 128,019,914원 |
| 2. 후순위 근저당 · 하조대농업협동조합 | 52,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금 관리기관 | 80,061,639원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 14,128,524원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하조대농업협동조합 | 54,084,852원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 330,275,015원 중 예상 배당액은 128,019,914원이며, 미배당은 202,255,101원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다.
④ 농지·토지 조건 — 이 사건의 실무 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함된 일괄매각입니다.
- 농지. 목록1·2·3·6·7은 농지취득자격증명이 필요합니다.
- 식재. 목록1·6 일부에는 두릅나무가 식재되어 있습니다.
- 컨테이너. 목록3에는 소유자 미상의 콘테이너박스 1동이 있습니다.
- 토지 현황. 지목은 답, 토지이용상황도 답이며 면적은 1,891.0㎡입니다.
- 접도. 토지 정보상 도로접면은 맹지입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 현성초등학교 남측 인근이며 주변은 농경지·임야·단독주택 등이 혼재하는 마을주변 농경지대 및 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 간선도로와 시내버스정류장 거리, 노선과 운행빈도 등을 감안한 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 현황은 주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 경량철골구조 기타(경사)지붕 단층으로 외벽은 황토벽돌 및 사이딩마감, 내벽은 벽지마감, 바닥은 장판마감, 창호는 하이샤시 이중창 등입니다.
- 설비. 전기설비와 위생설비 등이 되어 있습니다.
- 용도지역. 생산관리지역을 포함하며 일부 토지는 농림지역, 영농여건불리농지, 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 15,400원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록1·2·3·6·7의 발급 가능 여부와 제출 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있습니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 제시외 건물의 포함 범위, 각 목록의 현황과 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 맹지 여부. 토지 정보상 도로접면이 맹지이므로 실제 진입로와 사용권원, 차량 접근 가능 여부 확인이 중요합니다.
- 점유관계. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계 여부가 미상으로 평가되어 실제 사용·점유자를 확인해야 합니다.
- 컨테이너 소유관계. 목록3의 소유자 미상 콘테이너박스 1동의 처리 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%까지 하락했어도 실거래 시세 자료가 없으므로 인근 토지·주택 거래와 개별 이용가치를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 농지·접도 조건이 승부처
등기 권리만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2016.06.14. 하조대농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가도 3회 유찰을 거쳐 130,649,000원까지 내려왔습니다.
하지만 이 물건은 최저가 할인율보다 농지취득자격증명, 맹지, 일괄매각 범위, 소유자 미상 콘테이너, 실제 점유관계를 먼저 봐야 합니다. 특히 목록1·2·3·6·7은 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으므로, 입찰 전에 발급 가능성을 확인하지 않은 채 가격만 보고 접근하기에는 실무 위험이 큽니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 가격이 시장가 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
