186,641,000원
춘천지방법원 2025타경297. 양양군 현북면 어성전리의 토지와 현황 주택 등을 함께 매각하는 사건입니다. 등기 건물은 어성전리 265, 도로명주소 어성전길 185-28로 표시되어 있고, 현황상 주택으로 이용 중인 경량철골구조 기타 경사지붕 단층 건물입니다. 소유자 이태환은 2015년 9월 29일 매매를 원인으로 2015년 10월 14일 소유권을 이전받았습니다.
권리관계의 기준은 2016년 6월 14일 설정된 하조대농업협동조합의 채권최고액 130,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 같은 조합의 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계 여부는 미상이므로, 현장 점유자와 실제 사용관계는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경297 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 양양군 현북면 어성전리 179 · 등기 건물: 현북면 어성전리 265, 어성전길 185-28 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 + 토지 · 현황 주택 · 경량철골구조 기타(경사)지붕 단층 |
| 소유자 | 이태환 (2015.09.29. 매매, 2015.10.14. 소유권이전) |
| 토지 요약 | 지목 답 · 면적 1,891㎡ · 평지·부정형·맹지 · 생산관리지역 · 공시지가 15,400원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 380,900,500원 / 186,641,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 하조대농업협동조합 / 159,797,848원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액 0원
말소기준권리는 2016년 6월 14일 하조대농업협동조합 근저당권입니다. 2018년 근저당권 52,000,000원과 2025년 가압류 3건, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후에 접수돼 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서 채권 전액을 받지 못하는 권리자가 발생하더라도, 해당 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니므로 등기상 매수인 인수는 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 186,641,000원으로 감정가 380,900,500원의 49%입니다. 다만 동일하거나 유사한 물건의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다. 특히 토지와 주택, 제시외 건물이 함께 포함된 농촌 지역 일괄매각은 각 토지의 도로 조건·이용상태·농지 규제와 건물 상태에 따라 실제 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 186,641,000원 | 183,228,026원 | 147,046,989원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 130,648,699원 | 128,019,617원 | 202,255,398원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 91,454,089원 | 89,407,915원 | 240,867,100원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 매수인의 인수액은 계속 0원이지만 채권자의 미배당액은 147,046,989원에서 202,255,398원, 240,867,100원으로 증가합니다. 이는 채권자 회수율의 변화일 뿐 매수인의 권리 인수액이 늘어나는 것은 아닙니다. 반대로 응찰자는 낮아진 가격만 보지 말고 농지취득자격증명 발급 가능성, 맹지 여부와 실제 진입로, 건물·토지의 개별 이용가치를 함께 따져야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,641,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,412,974원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 하조대농업협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 하조대농업협동조합 | 52,000,000원 | 52,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금 관리기관 | 80,061,639원 | 1,228,026원 | 78,833,613원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 농협은행주식회사 | 14,128,524원 | 0원 | 14,128,524원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 하조대농업협동조합 | 54,084,852원 | 0원 | 54,084,852원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권총액 330,275,015원 중 183,228,026원이 배당되고 147,046,989원이 미배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리의 부족분으로, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 일괄매각·농지·제시외 물건
- 일괄매각. 토지와 건물 및 제시외 건물을 함께 매각합니다. 개별 물건만 분리해 취득하는 구조가 아닙니다.
- 농지 현황. 목록1·6 일부에는 두릅나무가 식재되어 있습니다.
- 제시외 물건. 목록3에는 소유자 미상의 콘테이너박스 1동이 있습니다.
- 토지 조건. 확인된 토지 요약은 지목 답, 면적 1,891㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 맹지입니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 영농여건불리농지와 접하고 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 건물 현황. 경량철골구조 기타 경사지붕 단층으로 외벽은 황토벽돌 및 사이딩, 내부는 벽지·장판 마감이며 전기·위생설비가 되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 현성초등학교 남측 인근으로 농경지·임야·단독주택이 혼재하는 마을 주변 농경지대 및 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 간선도로와 시내버스정류장의 거리, 노선과 운행빈도 등을 감안한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 현황 주택으로 이용 중입니다.
- 도로 조건. 확인된 토지 항목은 맹지로, 법적 진입권과 실제 통행로 사용관계를 반드시 조사해야 합니다.
- 환금성. 토지·주택·농지·제시외 물건이 결합된 일괄매각이고 실거래 비교가 확인되지 않아, 일반 주거용 집합건물보다 매수층과 환금성 판단이 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 선확인. 목록1·2·3·6·7의 증명서 발급 가능 여부를 입찰 전에 관할 행정기관에 확인하세요.
- 보증금 몰수 위험. 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우 보증금 몰수 조건을 전제로 판단해야 합니다.
- 맹지·진입로 조사. 현황도로, 사도, 인접 토지 통행과 법정지상권·주위토지통행권 관련 가능성을 원본과 현장에서 확인하세요.
- 제시외 건물·콘테이너. 포함되는 제시외 건물의 구조·면적·사용자와 목록3 콘테이너박스 1동의 소유 및 철거 문제를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없으나 임대관계가 미상이므로 현황 주택의 실제 점유자와 명도 조건을 조사하세요.
- 시세 독립 검증. 감정가 49%라는 할인율만으로 응찰하지 말고 토지별 가치, 건물 상태, 농지 규제와 지역 거래사례를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 토지이용계획을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 농지 요건과 현장성이 어렵다
등기상 권리구조는 단순합니다. 2016년 하조대농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 모두 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 비교 없이 이 할인율만 보고 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다.
실제 승부처는 목록1·2·3·6·7의 농지취득자격증명과 미제출 시 보증금 몰수, 맹지의 진입 가능성, 임대관계 미상, 두릅나무 식재 토지와 소유자 미상의 콘테이너박스, 제시외 건물이 포함된 일괄매각 조건입니다. 권리는 비교적 단순하지만 물건 자체의 현장성과 행정요건은 까다로운 사건으로, 농지취득자격증명 발급과 진입로를 해결할 수 있을 때만 가격 검토가 의미를 갖습니다.