춘천지방법원 2025타경10267. 속초시 노학동 속초테르바움 102동 1층 103호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고, 감정평가의 실제 이용상태는 공동주택(연립주택) 단위세대로 기재돼 있습니다. 감정가는 717,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 351,330,000원까지 내려왔습니다.
권리관계에서 기준이 되는 것은 2023.03.20. 김영애의 근저당권 200,000,000원입니다. 이후 롯데카드 가압류, 강원신용보증재단 가압류, 속초시 압류, 다미존 가압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다. 현재 가정 배당표의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10267 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 노학동 1326 속초테르바움 102동 1층 103호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 속초시 관광로 344 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공동주택(연립주택) 단위세대 |
| 소유자 | 최정은 · 2023.01.02. 소유권이전 · 거래가액 719,000,000원 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 중 1층 103호 · 2020.04.24. 사용승인 |
| 감정가 / 최저가 | 717,000,000원 / 351,330,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 519,747,285원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.03.20. 을구 4번 김영애 근저당권, 채권최고액 200,000,000원입니다. 그 이후 등기된 롯데카드 가압류 16,513,087원, 강원신용보증재단 가압류 71,750,000원, 속초시 압류, 다미존 가압류 34,588,300원, 엠씨아이대부 주식회사의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 82.0%지만 면적 불일치·하락 추세를 함께 봐야 한다
속초테르바움의 최근 거래 12건 중 최근 12개월 거래는 6건, 평균 거래금액은 428,333,333원입니다. 현재 최저가 351,330,000원은 이 최근 평균의 82.0%입니다. 최신 거래는 2026.07. 370,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 74.94㎡ | 2 | 370,000,000원 |
| 2026.04 | 74.94㎡ | 1 | 480,000,000원 |
| 2025.10 | 106.75㎡ | -1 | 570,000,000원 |
| 2025.08 | 74.94㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2025.08 | 74.94㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2025.08 | 74.94㎡ | 3 | 430,000,000원 |
| 2025.05 | 74.37㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2025.05 | 74.37㎡ | 4 | 510,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 428,333,333원 |
다만 이 비교에는 중요한 제한이 있습니다. 본건의 실거래 매칭 기준면적은 57.9373㎡인데 거래 표본은 74.37㎡, 74.94㎡, 106.75㎡ 등으로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 82.0%라는 수치는 가격 위치를 보는 참고값이지 동일 조건의 직접 비교값으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 351,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,718,620원 |
| 2. 근저당권 · 김영애 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 16,513,087원 | 16,513,087원 |
| 4. 가압류 · 강원신용보증재단 | 71,750,000원 | 71,750,000원 |
| 5. 가압류 · 다미존주식회사 | 34,588,300원 | 34,588,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,759,993원 |
현재 가정에서는 채권 322,851,387원이 전액 배당되고 소유자에게 22,759,993원이 남으며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 채권 미배당이 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 49% | 351,330,000원 | 322,851,387원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 245,930,999원 | 241,687,965원 | 81,163,422원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 172,151,699원 | 168,941,575원 | 153,909,812원 | 0원 |
추가 유찰 시 채권자의 미배당액은 커지지만, 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 현재 회차에서 이미 감정가의 49%까지 낮아졌기 때문에 단순 할인폭은 상당하지만, 실제 가격 판단은 물건의 구조와 최근 거래의 면적 차이를 반영해야 합니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(연립주택) 단위세대로 이용 중이며 1층은 방·거실·주방겸식당·욕실·파우더룸·드레스룸·실외기실·계단실·현관·발코니, 지하는 방2·거실·욕실·계단실로 기재돼 있습니다.
- 특이 구조. 지하1층 전면부분은 사실상 1층이고 후면부는 지하1층이며, 1층의 계단을 통하여 출입하는 구조입니다.
- 주위환경. 척산온천휴양촌, 속초시청소년수련관, 속초종합운동장, 근린생활시설, 농경지, 단독주택 등이 인근에 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 시내버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지·규제. 도시지역·자연녹지지역·지구단위계획구역이며 유원지 저촉, 관광지 저촉, 중로3류 접합 조건이 기재돼 있습니다.
- 토지. 부정형 평지, 공동주택 부지로 이용 중이며 공시지가는 486,600원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 단지. 속초테르바움은 199세대이며 사용승인일은 2020.04.24.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 면적 차이 확인. 실거래 매칭 기준면적 57.9373㎡와 실제 비교 거래의 74.37㎡·74.94㎡·106.75㎡가 일치하지 않습니다. 최근12개월 평균 428,333,333원을 본건의 직접 시세로 단정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 -6.9%입니다. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 가치를 판단하지 마세요.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.07. 370,000,000원입니다. 현재 최저가는 그보다 낮지만 거래 면적과 층 조건이 다릅니다.
- 점유 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입세대·매각물건명세서를 확인하세요.
- 지하 구조 확인. 지하1층 전면이 사실상 1층이고 내부 계단으로 출입하는 구조가 실제 이용성과 환금성에 미치는 영향을 현장에서 확인하세요.
- 배당관계 원본 확인. 신청채권자 청구액 519,747,285원과 현재 배당 계산의 신청채권자 배당 0원 관계를 등기부·채권계산서·배당순위 원본으로 대조하세요.
맺으며 — 권리는 0원 인수, 가격은 ‘면적 차이’를 보정해서 판단
현재 회차의 핵심은 분명합니다. 감정가 717,000,000원에서 두 번 유찰되어 351,330,000원까지 내려왔고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 최근 12개월 거래 평균 428,333,333원 대비 82.0%라는 수치만 보면 가격 여유가 있어 보입니다.
그러나 최근 시세가 이전보다 -6.9% 하락했고, 무엇보다 비교 거래 면적이 본건의 실거래 매칭 기준면적 57.9373㎡와 맞지 않습니다. 여기에 1층과 지하가 연결된 특이 이용구조, 임대관계 미상, 신청채권자의 배당관계 확인 필요성까지 남아 있습니다. 따라서 결론은 “인수 0원은 긍정적이지만, 49% 할인율만으로 저가라고 단정하지 말고 구조·점유·면적 보정 후 응찰가를 정할 물건”입니다.
