인천지방법원 2026타경503010. 검암동 엘림하우스 1동 3층 302호, 전용 48.42㎡ 다세대주택입니다. 감정가 151,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 105,700,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 송민희이며, 2022년 8월 31일 매매를 원인으로 153,000,000원에 취득했습니다.
권리의 핵심은 을구 임차권입니다. 2020년 7월 3일 주민등록, 2020년 5월 29일 확정일자가 확인되고 말소기준권리인 2026년 4월 16일 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 보증금은 경정등기에서 135,000,000원과 148,000,000원으로 기재돼 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있어, 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 인수액은 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503010 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 675-18 엘림하우스 1동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 48.42㎡ · 5층 건물 내 3층 302호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 송민희 · 2022.08.31 매매 · 거래가액 153,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 105,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 148,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 원칙상 선순위, 확약 반영 실질 인수 0원
과거 인천수산업협동조합 근저당과 경서농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2026년 4월 16일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 형성된 임차권은 원칙적으로 낙찰자에게 대항할 수 있는 위치에 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이후찬 | 제3층 제302호 48.42㎡ 전부 | 2020.07.03 / 2020.05.29 | 135,000,000원 / 148,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 확약 반영 인수 0원 |
확정일자와 배당요구가 확인돼 우선변제권 행사도 가능한 구조입니다. 실제 임차인은 1명으로 확인되며 보증기관 승계 중복신고로 표시된 별도 임차인은 없습니다. 확약은 이 임차권에 대해서만 적용되는 조치입니다. 이 사건에서 별도로 확인되는 다른 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 최근 추세는 -3.6%
엘림하우스 실거래는 총 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 140,285,714원이지만, 가격 판단에서는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건의 평균은 138,800,000원, 최신 거래는 2025년 5월 150,000,000원입니다. 현재 최저가 105,700,000원은 최근 12개월 평균의 76.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 52.41㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2025.04 | 48.75㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2025.03 | 52.41㎡ | 2 | 134,000,000원 |
| 2025.02 | 48.75㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2024.11 | 48.75㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2022.08 | 48.42㎡ | 3 | 153,000,000원 |
| 2022.03 | 48.42㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 138,800,000원 |
최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -3.6%입니다. 따라서 전체 평균 140,285,714원만 보고 가격 매력을 과도하게 높게 평가해서는 안 됩니다. 그럼에도 현재 최저가 105,700,000원은 최근 12개월 평균 대비 76.2%이고, 최신 거래 150,000,000원보다도 낮은 수준이어서 현재 회차에는 가격 여유가 존재합니다.
회차별 최저가는 현재 1회 유찰 105,700,000원, 2회 유찰 시 73,990,000원, 3회 유찰 시 51,793,000원입니다. 엘림하우스 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,279,800원 |
| 1. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 148,000,000원 | 103,420,200원 |
| 미배당 | - | 44,579,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 105,700,000원 가정 시 신청채권자 청구액 148,000,000원 가운데 103,420,200원이 배당되고 44,579,800원이 미배당으로 남는 계산입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이며, 임차권은 말소동의 확약을 반영해 실질 인수 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 검바위역 남서측 인근이며, 주위는 다세대주택 등 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 검바위역이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 302호이며 외벽은 미장스톤 등, 창호는 PVC샷시입니다.
- 토지. 인접지 대비 등고 평탄한 장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 동측 및 북측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구)·과밀억제권역 등이 확인되며, 토지거래허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 1,643,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래표본. 엘림하우스는 12세대이며 2012.06.15 준공, 확인된 실거래는 7건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정확히 을구 임차권에 적용되는지, 말소를 위한 조건이 무엇인지 확인하세요.
- 임차권 경정내용 확인. 경정등기에는 임차보증금 135,000,000원과 148,000,000원, 계약일 2020.05.29와 2022.06.04가 함께 기재돼 있습니다.
- 대항력·우선변제 확인. 주민등록 2020.07.03, 점유개시 2020.07.02, 확정일자 2020.05.29 및 2022.06.08, 배당요구 2024.11.01을 원본과 대조하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -3.6%이므로 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균 138,800,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 회차별 가격 확인. 현재 105,700,000원, 2회 유찰 시 73,990,000원, 3회 유찰 시 51,793,000원의 시나리오를 비교하되 권리조건이 동일하게 유지되는지 확인하세요.
맺으며 — “가격은 좋아졌고, 승부는 확약서 확인에 있다”
이 물건은 감정가 151,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 105,700,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 138,800,000원의 76.2%라는 점만 보면 가격은 충분히 내려온 상태입니다. 최신 거래도 150,000,000원입니다. 다만 최근 거래 추세가 -3.6%라는 점은 함께 반영해야 합니다.
권리에서는 반대로 주의가 필요합니다. 실제 임차인 1명의 전입과 확정일자가 말소기준보다 앞서 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 이 부담을 제거하는 결정적 근거가 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 평가하지만, 입찰 판단의 마지막 확인사항도 바로 그 확약서입니다. 가격은 매력 구간, 권리는 확약서 원문 확인 후 접근. 이 사건의 핵심은 명확합니다.
