인천지방법원 2026타경503037. 인천 미추홀구 숭의동 우성캐슬 2층 203호, 현재 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 오동현은 2022년 2월 14일 매매를 원인으로 거래가액 235,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부의 압류·가압류 자체보다 그보다 먼저 전입한 임차인 함태훈입니다.
함태훈은 2022년 1월 27일 임대차계약, 2022년 1월 28일 확정일자, 2022년 2월 15일 주민등록 및 점유개시를 갖췄고 보증금은 235,000,000원입니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2023년 2월 21일 국세 압류이므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 현재 최저가 165,200,000원에서 배당 후 남는 보증금은 72,912,800원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503037 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 161-36 우성캐슬 2층203호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 경인로7번길 45 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 13층 건물 내 제2층 제203호 · 임차권등기 범위 59.5196㎡ 전부 |
| 소유자 | 오동현 (2022.02.14. 매매 · 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 165,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2017년 설정된 수협은행 근저당권 136,800,000원은 2022년 2월 15일 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2023년 2월 21일 인천세무서장 처분의 국세 압류입니다. 그 뒤 주택도시보증공사 가압류 595,000,000원, 국세 압류, 지방세 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인·점유자 현황
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 함태훈 | 2022.02.15 · 2층 203호 59.5196㎡ 전부 | 235,000,000원 | 2022.01.28 | 2024.01.16 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
| 김명철 | 2025.08.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| NGUYEN THANH TIEN | 2025.08.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김명철과 NGUYEN THANH TIEN의 전입일은 각각 2025.08.07, 2025.08.12로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 두 점유자의 보증금은 확인되지 않아 실제 점유·인도 과정은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득액은 거의 내려가지 않는다
이 물건은 감정가 236,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가가 165,200,000원까지 낮아졌습니다. 표면적으로는 감정가의 70%지만, 대항력 임차인의 보증금 235,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 165,200,000원 | 72,912,800원 | 238,112,800원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 115,640,000원 | 121,778,960원 | 237,418,960원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 80,948,000원 | 155,909,064원 | 236,857,064원 |
③ 예상배당표 (매각가 165,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,112,800원 |
| 1. 임차인 함태훈 보증금 | 235,000,000원 | 162,087,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 595,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
함태훈은 예상배당 162,087,200원을 받고도 보증금 중 72,912,800원이 남습니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감될 수 있어 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액은 더 불리하게 변동할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 당시 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 13층 건물 내 제2층 제203호입니다.
- 입지. 숭의로터리 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 노폭 약 5m 포장도로를 통해 출입합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지는 대체로 정방형 평지입니다.
- 공시지가. 1,916,000원/㎡이며 토지면적은 474.9㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·승강기·도시가스·난방 설비가 구비돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 165,200,000원에 인수 예상액 72,912,800원을 더한 238,112,800원이 실제 자금 판단의 출발점입니다.
- 유찰 효과 과대평가 금지. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득액이 각각 237,418,960원·236,857,064원으로 크게 내려가지 않습니다.
- 함태훈 배당액 재확인. 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인으로, 배당 부족분은 매수인 승계 위험과 직결됩니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 임차권등기 말소동의의 범위와 대항력 포기 여부를 입찰 전에 반드시 구분해 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 4건 중 당해세가 있으면 임차인 배당 감소와 인수액 증가로 연결될 수 있습니다.
- 후순위 점유자 확인. 김명철·NGUYEN THANH TIEN은 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않아 점유 및 명도 상황을 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 세금·배당 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “2.35억 보증금”이 중요하다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 236,000,000원짜리 오피스텔이 1회 유찰돼 165,200,000원까지 내려온 모습입니다. 그러나 함태훈의 보증금은 235,000,000원이고 전입·점유가 말소기준보다 앞섭니다. 현재 회차 예상 인수액 72,912,800원을 합치면 실질취득은 238,112,800원으로 오히려 감정가를 웃돕니다.
더 유찰돼도 상황은 본질적으로 달라지지 않습니다. 낙찰가가 내려간 만큼 임차인에게 배당되지 못한 금액이 커져 2회 유찰 시 237,418,960원, 3회 유찰 시 236,857,064원으로 총 부담이 거의 유지됩니다. 여기에 국세·지방세 당해세가 선순위로 개입하면 인수액은 더 커질 수도 있습니다. 가격 할인처럼 보이는 유찰률보다 임차보증금 승계 구조를 먼저 봐야 하는 사건입니다.
