인천지방법원 2026타경503052. 부평동 엠타워식스 3층 301호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 박준혁은 2020년 11월 30일 매매를 원인으로 이 물건을 240,000,000원에 취득했고, 임차인 황지환은 2022년 7월 28일 임대차계약과 확정일자를 갖춘 뒤 2022년 8월 24일 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2023년 3월 10일 국가 압류가 말소기준권리로 잡혀 있어 임차인의 전입은 그보다 앞섭니다. 따라서 황지환은 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다.
보증금은 300,000,000원으로 감정가 245,000,000원보다도 큽니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나므로 매수인의 총 실질취득액은 대략 보증금 300,000,000원에 수렴합니다. 실제로 현재 회차에서 배당되는 임차보증금은 168,299,000원이고 부족분은 131,701,000원입니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 예외가 있어, 해당 임차인에 관한 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503052 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 241-1 엠타워식스 3층 301호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부흥로334번길 4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 3층 301호 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 박준혁 (2020.11.30. 매매 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 171,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.03.10. 국가 압류입니다. 2015년 설정된 농협은행 근저당권 180,000,000원은 2020.11.30. 이미 말소됐습니다. 반면 임차인 황지환은 2022.08.24. 전입·점유를 갖춰 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자도 2022.07.28.이고 배당요구가 확인되어 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황지환 | 제3층 제301호 81.75㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.24 | 2022.07.28 | 300,000,000원 | 있음 | 있음 | 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 황지환은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 등기부와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인입니다. 임차권등기는 2024.09.09. 접수됐지만 대항력 판단의 핵심인 전입·점유일은 2022.08.24.이므로 말소기준권리보다 앞섭니다.
③ 배당과 실질 인수 (매각가 171,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,201,000원 |
| 1. 임차인 황지환 보증금 | 300,000,000원 | 168,299,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 임차보증금 미배당액은 131,701,000원입니다. 확약서가 없다면 이 금액은 대항력에 따라 매수인 인수 가능성이 있는 금액입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 리포트에서는 해당 임차인에 대한 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 존재하면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 압류·세금 리스크
등기부에는 압류가 여러 건 이어집니다. 말소기준인 2023.03.10. 국가 압류 외에 2025.10.23. 부평구, 2026.04.28. 국민건강보험공단, 2026.06.12. 금천구, 2026.06.23. 부천시 압류가 확인됩니다. 등기상 매각으로 소멸하는 권리들이지만, 국세·지방세 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있다면 배당에서 선차감될 수 있습니다. 이 경우 후순위 배당액은 달라질 수 있으므로 확약서와 함께 세금 관련 배당관계를 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 15층 건물 내 3층 301호이며 사용승인일은 2014.09.05.입니다.
- 입지. 부평동 부흥오거리 남서측 인근으로, 주변은 동유형 업무시설·공동주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 30미터, 동측 및 서측 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 중점경관관리구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 맞게 적용되고 이행된다는 전제입니다.
- 임차권등기 말소 범위 확인. 을구 3번 황지환 주택임차권등기 전체가 확약 대상인지, 낙찰 후 말소 절차와 조건을 원문에서 대조해야 합니다.
- 확약 없는 경우를 별도 계산. 현재 회차 룰상 인수는 131,701,000원, 2회 유찰 시 182,430,701원, 3회 유찰 시 217,877,631원입니다.
- 세금 압류 배당 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당액이 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있어 임차인 배당액과 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 점유 관계 확인. 황지환은 제3층 제301호 81.75㎡ 전부에 대해 임차권등기가 되어 있고 주거용 임차관계가 확인됩니다.
맺으며 — “가격보다 확약서가 먼저다”
이 물건을 최저가 171,500,000원만 보고 판단하면 핵심을 놓칩니다. 황지환의 보증금은 300,000,000원이고 전입·점유가 말소기준권리보다 빨라, 원래 구조는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차만 보더라도 룰상 인수액이 131,701,000원입니다.
다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서라는 결정적인 변수가 있습니다. 그 확약을 반영하면 황지환 임차인에 대한 실질 인수는 0원이고, 현재 회차 실질취득 기준은 최저가 171,500,000원이 됩니다. 따라서 이 사건은 ‘70%까지 떨어진 오피스텔’이 아니라 “확약서가 정확히 작동하는지를 확인해야 성립하는 경매”로 보는 것이 맞습니다. 확약 확인 전에는 보수적으로, 확인 후에는 실질 인수 0원 구조로 나눠 판단해야 합니다.
