151,200,000원
인천지방법원 2026타경503109. 작전동 조양휴캐슬 102동 7층 701호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김관환이며 2020년 매매 거래가액은 226,000,000원입니다. 이번 경매에서 권리분석의 초점은 일반적인 근저당이 아니라 2024.08.21 등기된 김혜민의 주택임차권입니다. 이 임차권은 2024.11.22 압류보다 먼저 설정되어 원칙적으로 매수인에게 남을 수 있는 선순위 권리입니다.
김혜민의 임차보증금은 232,000,000원, 전입일은 2022.07.11, 확정일자는 2022.06.08입니다. 현재 회차의 매각대금 151,200,000원에서 집행비용 2,916,800원을 빼면 임차인에게 148,283,200원이 배당되고, 단순 계산상 83,716,800원이 미배당됩니다. 보통이라면 이 부족분이 매수인 부담으로 이어질 수 있지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권에 대해서는 실질 인수 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503109 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 428-3 조양휴캐슬 102동 7층701호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용중 · 지하2층, 지상15층 건물 내 제7층 제701호 |
| 소유자 | 김관환 · 2020.08.10 매매 · 거래가액 226,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 151,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 232,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준 | 2024.11.22 갑구 3번 압류 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 확약
말소기준은 2024.11.22 압류입니다. 김혜민의 주택임차권은 2024.08.21 등기되어 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다. 전입일 2022.07.11과 확정일자 2022.06.08도 말소기준보다 빠르고 배당요구도 확인되어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
② 임차·점유 관계 — 두 사람을 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜민 제7층 제701호 63.85㎡ 전부 | 2022.07.11 2022.06.08 | 232,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 반영 0원 확약 전 계산 부족분 83,716,800원 |
| 강주희 | 2025.08.25 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 말소기준 이후 전입 |
강주희는 2025.08.25 전입으로, 말소기준일 2024.11.22보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 날짜 관계에서는 대항력이 없고 매수인에게 보증금을 승계시키는 선순위 임차인으로 보지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 금액 관계와 실제 점유 상태는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수는 없다
현재 최저매각가는 151,200,000원으로 감정가 216,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 숫자상 가격은 내려왔지만, 이를 곧바로 시장가격 대비 할인이라고 해석해서는 안 됩니다. 현재 확인 가능한 자료에는 최근 실거래 평균·최신 거래가격이 없어 시세 대비 저렴한지, 비싼지 객관적으로 비교할 기준이 없습니다.
따라서 이 사건에서 151,200,000원은 어디까지나 감정가 대비 70%라는 의미입니다. 김혜민 임차권은 확약 반영으로 실질 인수 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 151,200,000원으로 볼 수 있지만, 이 금액의 시장가격 적정성은 별도 실거래 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,916,800원 |
| 1. 임차인 김혜민 보증금 | 232,000,000원 | 148,283,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 232,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 임차인 김혜민에게 148,283,200원이 배당되고 보증금 중 83,716,800원이 남습니다. 다만 제출된 말소동의 확약서를 반영하면 해당 부족분의 실질 매수인 인수는 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하2층·지상15층 건물의 제7층 제701호이며 사용승인일은 2020.04.28입니다.
- 주위환경. 인천성지초등학교 동측 인근으로 업무시설·공동주택·근린생활시설 등이 함께 소재하며 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천1호선 작전역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 지역·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 해당합니다. 2025.08.26 지정된 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역의 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 결정하는 핵심 문서입니다. 적용 대상이 김혜민의 을구 1번 주택임차권인지 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
- 강주희 점유 확인. 2025.08.25 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 점유 여부와 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 현재 가격을 ‘시세 70%’로 오해 금지. 151,200,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 최근 실거래 비교값이 없으므로 시장가격 대비 할인율은 별도 확인 대상입니다.
- 명도 비용. 권리 승계가 없더라도 실제 점유자가 있다면 인도명령·명도 협의와 이사 일정이 별도 변수로 남습니다.
- 배당표 재확인. 현재 계산상 주택도시보증공사는 232,000,000원 전액이 미배당이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 실제 배당은 집행비용과 조세 등으로 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “감정가 70%”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 물건을 최저가 151,200,000원짜리 오피스텔이라고만 보면 핵심을 놓칩니다. 김혜민의 232,000,000원 주택임차권은 말소기준보다 빠르고 대항력·우선변제권이 있어, 확약이 없다면 현재 회차에서 83,716,800원의 인수 계산이 생기는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
확약 밖에 남는 강주희는 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 또한 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔어도 최근 실거래 비교값이 없으므로 ‘시세보다 싸다’는 결론은 아직 내릴 수 없습니다. 결국 이 사건은 권리의 핵심은 확약서 원문 확인, 가격의 핵심은 별도 실거래 확인입니다.
