인천지방법원 2026타경503131. 인천 남동구 구월동 현대홈타운 7층 703호 오피스텔입니다. 이 물건의 핵심은 감정가 211,000,000원에서 한 번 유찰돼 147,700,000원까지 내려온 가격이 아니라, 2020년부터 대항력을 갖춘 임차인입니다. 고민정은 임대차계약일 2020.06.15, 확정일자 2020.06.18, 전입·점유개시 2020.07.30이며 보증금은 189,000,000원입니다. 말소기준인 2022.04.14 압류보다 앞선 전입이므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제를 행사합니다.
현재 최저가를 전액 낙찰대금으로 가정하면 집행비용 2,867,800원을 먼저 제외한 뒤 고민정에게 144,832,200원이 배당되고, 보증금 중 44,167,800원이 남습니다. 이 부족분을 매수인이 인수하는 시나리오에서는 최저가가 1.477억이어도 실제 부담은 191,867,800원입니다. 따라서 이 사건은 단순히 “감정가의 70%까지 떨어졌다”는 이유만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503131 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1125-1 현대홈타운 7층 703호 · 인천광역시 남동구 예술로172번길 27 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층 건물 내 제7층 제703호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 권영만 (2020.07.30. 소유권이전 · 거래가액 189,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 147,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준 | 2022.04.14. 갑구 4번 압류 · 권리자 국 · 처분청 안산세무서장 |
① 임차인 — 실제 3명, 핵심은 고민정
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고민정 | 2020.07.30 | 2020.06.18 | 189,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 없음 |
| 김윤기 | 2025.11.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 장수빈 | 2026.04.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
고민정의 임차권 범위는 제7층 제703호 58.0678㎡ 전부이고, 2024.08.20 임차권등기가 이루어졌습니다. 임차권등기 자체는 2022.04.14 말소기준 이후지만, 대항력 판단의 기초가 되는 전입·점유는 2020.07.30으로 더 빠릅니다. 보증금 189,000,000원 전부가 배당되지 않으면 부족분이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
김윤기와 장수빈은 각각 2025.11.18, 2026.04.08 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 실제 점유관계와 임대차 조건은 입찰 전 매각물건명세서 원문으로 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 권리 흐름 — 2022년 압류보다 앞선 임차인이 핵심
2016년 신한은행 근저당 133,200,000원은 2020.07.31 이미 말소돼 현재 경매의 말소기준이 아닙니다. 현재 말소기준은 2022.04.14 안산세무서장 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 2,071,000,000원과 2026.04.21 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 순서상 뒤에 보이는 고민정의 임차권이 아니라, 그 임차관계의 전입·점유가 말소기준보다 약 2년 앞선다는 점입니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 약 1.91억 부근
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못하는 보증금이 늘어납니다. 이 사건의 제시 시나리오가 바로 그 구조를 보여줍니다. 낙찰가만 보면 147,700,000원 → 103,390,000원 → 72,373,000원으로 크게 내려가지만, 매수인 인수액은 반대로 44,167,800원 → 87,857,460원 → 118,329,714원으로 증가합니다.
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 147,700,000원 | 44,167,800원 | 191,867,800원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 103,390,000원 | 87,857,460원 | 191,247,460원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 72,373,000원 | 118,329,714원 | 190,702,714원 |
즉 현재 회차에서 한 번 더, 두 번 더 유찰되더라도 실질취득액은 약 190,700,000원~191,867,800원 범위에 머뭅니다. 보증금 189,000,000원보다 약간 높은 것은 배당 전에 집행비용이 먼저 빠져 임차인의 미배당액이 그만큼 늘기 때문입니다. 낙찰가 하락을 그대로 매입가 하락으로 해석하면 안 되는 사건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,867,800원 |
| 1. 임차인 고민정 보증금 | 189,000,000원 | 144,832,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 189,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 147,700,000원이 집행비용 2,867,800원과 고민정의 우선변제 144,832,200원으로 전부 소진됩니다. 고민정 보증금 부족분은 44,167,800원이며, 주택도시보증공사 관련 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층 건물 내 제7층 제703호입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천지하철 1호선 예술회관역 동측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 예술회관역과 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 각각 폭 약 8미터 도로에 접하고, 토지는 인접지 대비 등고평탄한 가로장방형입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·스프링클러·승강기·도시가스·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,423,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가 기재. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소뿐 아니라 고민정의 대항력 포기까지 포함하는지 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 44,167,800원 인수 시나리오를 기준선으로. 대항력 포기가 확인되지 않는 한 현재 배당표의 미배당 보증금을 매수인 부담 가능액으로 잡는 것이 보수적입니다.
- 유찰가만 보지 말 것. 2회 유찰 시 낙찰가는 103,390,000원으로 내려가지만 인수액은 87,857,460원으로 늘어 실질취득은 191,247,460원입니다.
- 추가 유찰도 같은 구조. 3회 유찰 시 낙찰가 72,373,000원, 인수액 118,329,714원으로 실질취득은 190,702,714원입니다.
- 현재 점유관계 확인. 김윤기와 장수빈은 말소기준 후 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현황과 실제 임대차 조건을 대조해야 합니다.
- 압류 관련 원본 대조. 말소기준은 2022.04.14 안산세무서장 압류입니다. 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 배당요구·교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 최종 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.477억 낙찰”이 “1.477억 취득”은 아니다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 211,000,000원에서 한 번 유찰돼 147,700,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 권리구조를 함께 보면 얘기가 달라집니다. 고민정의 보증금은 189,000,000원이고 전입·점유는 말소기준보다 빠릅니다. 현재 배당 시나리오상 미배당 보증금 44,167,800원을 더하면 실질취득은 191,867,800원입니다.
더 중요한 점은 유찰이 추가돼도 구조가 크게 변하지 않는다는 것입니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 커지면서 실질취득은 191,247,460원, 190,702,714원으로 약 1.91억 수준을 유지합니다. 따라서 “유찰됐으니 싸졌다”는 접근은 금물입니다.
다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 변수가 있습니다. 이 확약이 대항력 포기와 임차권등기 말소까지 완결적으로 담고 있는지 확인되면 인수 판단은 달라질 수 있습니다. 그 확인 전 단계에서는 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성을 그대로 가격에 넣어 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
