104,300,000원
인천지방법원 2026타경503136. 인천 서구 석남동 신화파크빌 C동 2층 202호, 57.01㎡ 전부가 임차권 범위로 기재된 다세대주택입니다. 소유자 권영만은 2021.04.30 소유권을 이전받았고, 당시 등기부 거래가액은 142,000,000원입니다. 현재 등기상 말소기준은 2022.04.13 안산세무서장 처분의 국세 압류이며, 이후 2025.03.19 압류와 2026.04.21 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 김현화 임차인입니다. 김현화는 2021.03.16 확정일자, 2021.03.29 전입, 임차보증금 142,000,000원이며 2023.04.28 임차권등기가 이루어졌습니다. 따라서 확약이 없다면 현재 최저가에서는 배당으로 보증금 전액을 충족하지 못해 인수문제가 생깁니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 을구 5번 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503136 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 203-9 신화파크빌 씨동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 제2층 제202호 57.01㎡ 전부 · 지상 5층 건물 |
| 소유자 | 권영만 · 2021.04.30 소유권이전 · 거래가액 142,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 104,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 142,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인일 | 2010.06.14 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약서가 핵심
말소기준은 2022.04.13 국세 압류입니다. 이미 말소된 2010년 사당새마을금고 및 국민은행 근저당은 현재 경매 인수판단의 기준 권리가 아닙니다. 김현화의 전입 2021.03.29는 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음으로 판단되며, 확정일자와 배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현화 | 2021.03.29 | 2021.03.16 | 142,000,000원 | 有 | 有 | 없음 | 말소기준 전 전입. 다만 해당 임차권등기에 대한 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 |
| 이제원 | 2025.08.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준 2022.04.13 이후 전입으로 대항력 없음. 점유·명도 확인은 별도 필요 |
② 가격·실질취득 — 70% 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 104,300,000원으로 감정가 149,000,000원의 70%입니다. 확약서 효력을 전제로 하면 실질취득도 104,300,000원입니다. 하지만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 등기부상 확인되는 거래가액은 권영만의 2021년 취득가 142,000,000원으로, 현재 매각기일과 시간차가 있어 이를 곧바로 현재 시세로 볼 수는 없습니다.
신화파크빌 C동은 총 8세대이고, 현재 사건은 1회 유찰 상태입니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 숫자만 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하는 것은 피해야 합니다. 이 물건은 권리상 인수 해소 여부와 별개로 현재 가격 검증을 보수적으로 해야 하는 다세대주택입니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,260,200원 |
| 1. 임차인 김현화 보증금 | 142,000,000원 | 102,039,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 142,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김현화 보증금의 미배당액은 39,960,200원입니다. 다만 을구 5번 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 본 분석의 매수인 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 평지붕 지상 5층 건물의 제2층 제202호입니다. 사용승인일은 2010.06.14입니다.
- 입지. 인천신석초등학교 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설·근린공원·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 동측으로 폭 약 8미터 도로와 접합니다.
- 설비. 위생급배수설비와 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,441,000원/㎡, 토지면적은 251.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함되고, 소로2류에 접합니다. 감정표에는 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 신화파크빌 C동은 총 8세대이며 현재 사건은 1회 유찰입니다. 소규모 다세대인 만큼 가격은 감정가 할인율보다 실제 매수층과 현재 거래수준 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 김현화 임차권등기와 보증금 인수 문제를 실질 0원으로 만드는 핵심 문서이므로 적용 대상과 말소 조건을 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
- 김현화 배당구조 확인. 현재 가정 배당액은 102,039,800원, 미배당 계산액은 39,960,200원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 인수위험으로 연결되는 구조입니다.
- 이제원 점유 확인. 2025.08.20 전입으로 말소기준 2022.04.13 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자와 실제 점유관계는 명도절차 차원에서 확인해야 합니다.
- 국세 압류·당해세 확인. 2022.04.13 안산세무서장 압류와 2025.03.19 남동세무서장 압류가 있으므로 실제 체납세액과 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 104,300,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고, 매각기일에 가까운 다세대 실거래와 매물 수준을 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약서가 결론을 바꾼다”
이 사건은 표면적으로는 대항력 있는 임차인 김현화의 보증금 142,000,000원이 감정가 149,000,000원에 육박하고, 현재 최저가 104,300,000원을 넘는 구조입니다. 확약이 없다면 현재 배당계산상 39,960,200원이 부족해 매수인 인수문제가 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 만큼 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
다만 권리문제가 정리됐다고 곧바로 가격까지 합격인 것은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 비교 가능한 등기부 거래가액 142,000,000원은 2021년 값이고 신화파크빌 C동은 8세대 규모입니다. 따라서 결론은 “주된 인수위험은 확약으로 해소, 가격은 별도 검증”입니다. 확약서 원문과 실제 명도상태를 확인한 뒤 현재 시장가격까지 맞아야 입찰 판단이 완성됩니다.
