154,700,000원
인천지방법원 2026타경503172. 인천 논현동 아라트라움 7층 706호, 공부상 용도는 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 2024년 설정된 최우석 씨의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.03.17, 점유개시는 2022.05.30, 전입은 2022.05.31, 확정일자는 2022.05.17이고 보증금은 220,000,000원입니다. 전입과 확정일자에 기초한 대항력·우선변제권이 인정되는 구조로, 단순히 최저가만 보면 안 되는 사건입니다.
현재 최저매각가는 154,700,000원입니다. 배당 계산에서는 집행비용 2,965,800원을 제외한 151,734,200원이 임차인 보증금에 배당되고, 남는 보증금 68,265,800원이 원칙상 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 임차권의 인수는 실질 0원으로 반영하며, 아래의 68,265,800원은 확약을 적용하기 전의 일반 배당계산상 금액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503172 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 631-4 아라트라움 7층 706호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 논현역로 6 |
| 물건종류 / 범위 | 오피스텔 · 제7층 제706호 54.42㎡ 전부 · 지하3층 지상15층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 천덕우 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 154,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부에는 과거 신탁등기와 근저당권이 있었지만 해당 등기들은 이미 말소돼 있습니다. 현재 경매에서 실질적으로 봐야 할 권리는 최우석 씨의 주택임차권과 2026.04.21 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이 사건의 계산상 말소기준은 2026.04.21 강제경매개시결정이고, 임차인의 전입은 2022.05.31이므로 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 선순위 임차권 미배당액이 매수인에게 이어지는 구조입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최우석 주거 · 임차권등기 | 제7층 제706호 54.42㎡ 전부 | 220,000,000원 | 2022.05.31 2022.05.17 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2024.07.31 | 일반 계산상 인수 확약 반영 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 자료는 없으므로 보증금을 중복 합산할 사안도 아닙니다. 임차인의 전입일은 2022.05.31, 확정일자는 2022.05.17이며 배당요구가 접수돼 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,700,000원 가정 · 일반 배당계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,965,800원 |
| 1. 임차인 최우석 보증금 | 220,000,000원 | 151,734,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 제공된 배당계산에 따른 일반 계산입니다. 이에 따르면 임차보증금 부족분 68,265,800원이 발생하지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
④ 회차 시나리오 — 최저가가 내려가도 확약 확인이 우선
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 154,700,000원 | 68,265,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 108,290,000원 | 114,026,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 75,803,000원 | 145,961,454원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심을 가장 잘 보여줍니다. 확약을 적용하지 않으면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커져 매수인 인수가 증가합니다. 반대로 말소동의 확약이 실제 매각조건대로 이행된다면 해당 임차권의 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 봅니다. 따라서 입찰 전에는 단순히 등기부의 보증금 숫자만 볼 것이 아니라 확약서의 적용대상과 말소조건을 원문으로 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 용도는 오피스텔이며, 아라트라움 제7층 제706호입니다.
- 입지. 남동구 논현동 소재 수인분당선 인천논현역 북측 인근으로, 주변은 인천논현역 인근 근린상업지대입니다.
- 교통. 수인분당선 인천논현역이 근접하고 시내버스정류장이 인접해 대중교통상황이 편리한 지역입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상15층 규모이며, 외벽은 석재 등 마감, 창호는 섀시창호입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(논현2지구)이며 공시지가는 3,342,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측으로 중로에 접하고, 토지는 평지의 업무용 토지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이번 사건은 이 문서가 인수 여부를 뒤집는 핵심입니다. 최우석 임차권에 정확히 적용되는지, 말소 조건이 무엇인지 매각물건명세서와 원문을 대조해야 합니다.
- 일반 계산상 인수액 구분. 현재 회차 기준 68,265,800원은 확약이 없다고 가정한 배당 부족분입니다. 확약 반영 후 실질 인수는 0원으로 분석합니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 최근 거래를 직접 확인해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기가 존재했던 물건인 만큼 현재 실제 점유관계와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 점검해야 합니다.
- 규제 확인. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등 토지이용계획 사항을 목적에 맞게 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 2.20억”만 보고 포기할 물건은 아니다
등기부만 처음 보면 보증금 220,000,000원의 선순위 주택임차권 때문에 위험도가 매우 높아 보입니다. 실제로 일반 배당계산만 적용하면 현재 회차에서 68,265,800원의 미배당 보증금이 발생합니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 규칙상 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 반영됩니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 154,700,000원입니다. 다만 여기서 바로 “싸다”는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 실거래 시세 자료가 없기 때문에 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 이 물건의 승부처는 선순위 임차권 자체가 아니라 확약서의 효력·적용조건을 원문으로 확정하고, 그 다음 실제 오피스텔 시세와 154,700,000원을 비교하는 것입니다.
