인천지방법원 2026타경503177. 인천 미추홀구 주안동 삼성빌리지 2층 201호, 전용 33.79㎡ 다세대주택입니다. 소유자 안정아는 2015.09.14. 거래가 87,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 과거 근저당권들은 모두 이미 말소됐고, 현재 경매에서 말소기준으로 잡힌 권리는 2024.10.25. 국 압류입니다. 문제는 이 압류보다 앞선 2024.09.27. 김준혁 명의 주택임차권등기입니다. 김준혁은 2020.08.28. 전입·점유했고 2020.08.03. 확정일자를 갖췄으며 보증금은 85,000,000원입니다. 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리와 달리 이 임차권은 말소기준보다 앞선 인수 검토 대상입니다.

현재 최저가 71,400,000원은 감정가 102,000,000원보다 크게 낮아 보이지만, 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큽니다. 배당가정상 김준혁에게 69,714,800원이 배당되고 15,285,200원이 미배당으로 남습니다. 그래서 가격 판단의 기준은 단순 최저가 71,400,000원이 아니라 보증금 85,000,000원 수준으로 고정되는 실질취득 구조입니다. 더 유찰되어 낙찰가가 낮아져도 임차인 미배당 인수액이 커지므로, 최저가 하락폭을 그대로 할인으로 계산하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

과거 경인북부수산업협동조합·한국양봉농업협동조합·국민은행·신한은행· 케이비손해보험의 근저당권은 모두 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.10.25. 국 압류이고, 그보다 먼저 등기된 김준혁의 주택임차권은 매각으로 자동 소멸하지 않는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 2026.04.21. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 점유자 2명, 위험 성격은 다르다

김준혁은 전입일이 말소기준 2024.10.25.보다 훨씬 앞서고 확정일자도 갖췄으며 배당요구까지 한 대항력·우선변제권 보유 임차인입니다. 반면 정승환은 2026.03.13. 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 점유관계가 확인되지 않아, 인도·명도 과정에서는 실제 점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 7,140만원이 아니라 ‘보증금 기준’으로 봐야 한다

삼성빌리지 전용 33.79㎡ 비교 거래는 4건입니다. 거래가는 90,000,000원~120,000,000원, 평균은 101,750,000원입니다. 최신 거래는 2022.03. 105,000,000원입니다. 현재 최저가 71,400,000원은 비교 평균의 70.2%이지만, 이 비율만으로 ‘시세보다 30% 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.

가격 메리트는 실질취득 기준으로 다시 봐야 합니다. 대항력 임차인의 보증금 85,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지고, 총 취득부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 그래도 보증금 85,000,000원은 비교 거래 평균 101,750,000원과 최신 거래 105,000,000원 아래이므로 수치상 여유는 있습니다. 다만 비교 거래가 모두 2021~2022년에 집중돼 있어 2026년 매각시점의 실제 환금가를 그대로 보장하는 시세로 보기에는 보수적 접근이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 71,400,000원 가정)

현재 회차에서는 김준혁 보증금 중 69,714,800원이 배당되고, 부족분 15,285,200원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 주안북초등학교 북측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 전철역인 주안역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제2층 제201호이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 서측 약 10미터 내외, 북측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 정방형 평지의 다세대주택 건부지이며 토지면적 163.4㎡, 공시지가 1,418,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
• 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 삼성빌리지는 총 8세대이고 동일면적 비교거래는 4건으로, 거래표본이 적어 매각가 판단을 보수적으로 해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수액 재확인. 현재 배당가정상 김준혁 미배당 15,285,200원이 매수인 인수입니다. 배당표와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
• 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 확약서가 임차권등기 말소만을 뜻하는지, 대항력 포기와 미배당 보증금 청구권까지 포함하는지 원문으로 확인해야 합니다.
• 호별위치 실사. 공부상 201호와 현황상 202호가 서로 다릅니다. 현관 표시, 건축물현황도, 전유부분 위치를 현장에서 반드시 맞춰야 합니다.
• 정승환 점유 확인. 2026.03.13. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·점유부분이 확인되지 않았으므로 명도 상대방과 실제 사용관계를 조사해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등록 상태와 매각 후 처리관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 시세 보수적 적용. 비교 실거래 평균은 101,750,000원이지만 최신 거래가 2022.03.이므로 현재 매매가능가격을 중개업소·현장조사로 보완해야 합니다.
• 가격 착시 금지. 현재 최저가 71,400,000원만 기준으로 70.2% 할인이라고 판단하지 말고, 대항력 보증금 85,000,000원 수준의 실질취득 구조를 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “7,140만원짜리 물건”으로 보면 안 된다

이 물건의 핵심은 유찰률이 아니라 선순위 대항력 임차인입니다. 감정가 102,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 71,400,000원까지 내려왔지만, 김준혁의 보증금은 85,000,000원이고 현재 배당가정에서 15,285,200원이 매수인 인수로 남습니다. 더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.

가격만 놓고 보면 보증금 85,000,000원 수준은 비교 거래 평균 101,750,000원과 최신 거래 105,000,000원 아래입니다. 하지만 비교거래가 2021~2022년에 집중돼 있고, 8세대 소규모 다세대라는 환금성 한계가 있습니다. 더구나 공부상 201호와 현황상 202호가 다른 문제, 김준혁 임차권의 인수 여부, 정승환의 실제 점유관계까지 확인해야 합니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 긍정 요소지만 대항력 포기까지 명확히 확인되기 전에는 인수 0원으로 계산해 입찰하는 것은 위험합니다. 이 사건은 “최저가가 싸다”보다 임차권이 어디까지 정리되는지와 실제 호수가 무엇인지를 먼저 확정해야 하는 물건입니다.