98,000,000원
인천지방법원 2026타경503214. 부평동 투엠레뷰 3층 302호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 1회 유찰되어 최저가가 98,000,000원까지 내려왔다는 점이 아닙니다. 등기상 2025.06.26 설정된 동철주의 주택임차권 159,000,000원이 2025.09.18 국의 압류보다 먼저 존재해 매각으로 자동 소멸하지 않는 구조라는 점이 먼저 보입니다. 다만 매각물건명세서에는 바로 그 을구 3번 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다.
따라서 이번 사건은 “선순위 임차권이 있으니 159,000,000원을 그대로 떠안는다”라고 볼 사건도, 반대로 “70%까지 떨어졌으니 무조건 싸다”라고 볼 사건도 아닙니다. 권리는 확약의 효력과 적용 범위를 확인하는 것이 핵심이고, 가격은 비교 가능한 최근 거래가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 메리트를 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503214 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 150-2 투엠레뷰 3층 302호 · 도로명 인천광역시 부평구 시장로 60 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 도시형생활주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 내 3층 302호 · 사용승인 2012.10.30 |
| 임차권 범위 | 3층 302호 49.775㎡ |
| 현재 소유자 | 박승희 · 2022.12.15 증여로 소유권이전 |
| 직전 확인 매매 | 마지훈 · 2021.03.05 매매 · 거래가액 159,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 98,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 159,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 승부처
2013.02.05 설정됐던 우리은행 근저당권 88,000,000원은 2021.02.25 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 그 옛 근저당은 이번 경매의 말소기준이 아닙니다. 현재 권리관계에서 말소기준은 2025.09.18 국의 압류이고, 그보다 앞선 2025.06.26 주택임차권등기는 등기상 매각으로 소멸하지 않는 권리입니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 동철주 3층 302호 49.775㎡ · 주거(임차권등기) | 159,000,000원 | 2025.06.26 신고 | 가능·미상 | 미상 | 실질 0원 말소동의 확약 반영 |
임차권등기 내용에는 임대차계약일자와 확정일자가 2021.02.03, 주민등록일자와 점유개시일자가 2021.02.25로 기재돼 있습니다. 다만 대항력 여부는 확인된 것으로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 보수적으로 표시합니다. 중요한 점은 대항력 판정과 별개로 이 임차권등기 자체가 말소기준보다 앞서 있다는 사실과, 그 권리에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점입니다.
확약 미반영 관점에서는 선순위 임차권의 잔존 위험을 반드시 따져야 합니다. 현재 회차 배당계산상 신청채권자 미배당액은 63,164,000원입니다. 이 사건 분석에서는 말소동의 확약을 반영해 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 처리합니다.
② 가격 구조 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 98,000,000원으로 감정가 140,000,000원의 70%입니다. 이미 1회 유찰된 가격입니다. 다만 비교 가능한 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 주택도시보증공사 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(감정가 70%) | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 63,164,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(감정가 49%) | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 92,034,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 112,244,360원 | 0원 |
유찰이 반복되면 낙찰가는 내려가고 신청채권자의 미배당은 커집니다. 이번 사건은 말소동의 확약을 반영하므로 낙찰가 하락에 따라 임차인 인수액이 늘어나는 구조로 계산하지 않습니다. 그 대신 실질취득가는 각 회차의 낙찰가와 동일한 것으로 보는 구조입니다. 다만 실거래 비교가 없으므로 어느 회차가 시장가격 대비 유리한지는 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 1. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 159,000,000원 | 95,836,000원 |
| 미배당 | - | 63,164,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
98,000,000원 매각 가정 시 집행비용 2,164,000원을 제외한 95,836,000원이 신청채권자에게 배당되고 63,164,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수는 말소동의 확약을 반영해 실질 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평동 시장로터리 북동측 인근. 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위 여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 여건도 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물, 사용승인 2012.10.30. 기본 위생·급배수·화재경보·도시가스·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남동측으로 약 25미터·4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 지역·지구. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역으로 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가 기재. 감정요항표에는 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 적혀 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 을구 3번 동철주 임차권을 정확히 대상으로 하는지, 말소 조건·절차·제출 범위를 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
- 대항력 보수적 확인. 등기에는 주민등록·점유개시 2021.02.25가 적혀 있으나, 대항력은 단정하지 말고 주민등록·점유·임대차관계 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 가격은 실거래와 대조. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 동일·유사 도시형생활주택 최근 거래와 비교해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 신청채권 미배당은 63,164,000원이지만, 이 사건의 매수인 실질 인수는 말소동의 확약 반영 시 0원입니다. 두 숫자를 혼동하지 않아야 합니다.
- 임대·점유 현황 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 최신 권리변동을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 확약 확인이 먼저다
이 물건의 첫인상은 감정가 140,000,000원에서 98,000,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석에서는 가격보다 먼저 159,000,000원의 선순위 주택임차권을 봐야 합니다. 이 임차권은 말소기준 압류보다 앞서지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 해당 권리의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
결론적으로 확약이 확인된 범위에서는 권리 인수 부담이 해소되지만, 현재 98,000,000원이 실제 시장가격보다 싼지는 별개의 문제입니다. 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 70%라는 숫자만 보고 응찰해서는 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 확약서의 정확한 적용 범위를 원문으로 확인하고, 그 다음 실제 거래가격과 98,000,000원을 비교하는 것입니다.
