인천지방법원 2026타경503221. 인천 부평구 산곡동 산곡메디칼센터 7층 706호로, 감정평가상 공부 기준 용도는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김대일로 2022년 1월 14일 매매계약 후 2022년 2월 10일 소유권을 이전받았고, 당시 거래가액은 100,000,000원입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이며 청구금액은 100,000,000원입니다.

권리분석의 핵심은 을구 5번 김선우 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021년 12월 6일, 전입 및 점유개시는 2022년 1월 20일이고 임차보증금은 100,000,000원입니다. 경매개시결정은 2026년 4월 22일이므로 이 임차권은 그보다 앞섭니다. 따라서 확약을 배제한 순수 권리 계산만 하면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 경매개시가 나중

현재 분석상 말소기준으로 계산된 권리는 2026년 4월 22일 주택도시보증공사 강제경매개시결정입니다. 김선우의 주택임차권등기는 2024년 3월 22일로 그보다 앞서 있고, 전입은 2022년 1월 20일입니다. 따라서 김선우는 대항력 있는 임차인으로 분류되며 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다.

이 확약은 김선우의 을구 5번 주택임차권에 한정해서 적용해야 합니다. 따라서 확약과 별개의 임차관계가 존재한다면 그 위험은 별도로 검토해야 하며, 입찰 전에는 확약서 원문에서 적용 대상과 말소 조건을 직접 대조하는 것이 핵심입니다.

② 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다

현재 최저매각가는 78,400,000원으로 감정가 112,000,000원의 70%입니다. 그러나 최근 12개월 평균이나 최신 실거래처럼 현재 시세를 검증할 거래 표본이 확인되지 않으므로, 이 70%는 경매 회차상 할인율일 뿐 시세 할인율로 볼 수 없습니다.

확인 가능한 과거 가격 정보는 현 소유자 김대일의 2022년 거래가액 100,000,000원과 이번 감정가 112,000,000원입니다. 하지만 과거 취득가를 현재 실거래 시세로 대체할 수는 없습니다. 따라서 최저가 78,400,000원이 현재 시장가격보다 싸다고 단정하지 않는 것이 이 사건의 가격 분석 원칙입니다.

③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)

배당 계산상 김선우 보증금 부족분은 23,411,200원입니다. 이는 확약을 반영하지 않은 권리 규칙상 인수액이며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 현재 가정 매각가에서 0원 배당으로 계산됩니다.

표에서 보듯 확약을 배제하면 낙찰가가 내려갈수록 김선우 보증금의 미배당액이 커집니다. 즉 대항력 인수형 물건은 최저가만 낮아졌다고 경제적 부담이 같은 폭으로 줄지 않습니다. 이 사건은 바로 그 구조를 갖지만, 김선우 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 실질 부담을 바꾸는 핵심입니다.

④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 본건은 공부상 다세대주택입니다. 다만 등기사항전부증명서상 이용상황은 근린생활시설, 집합건축물대장상 이용상황은 다세대주택으로 서로 다릅니다. 감정평가서는 2001.10.22 용도변경 후 공부가 정리되지 않은 상태로 판단하고, 현황과 일치하는 집합건축물대장을 기준으로 평가했습니다.
• 입지. 산곡중학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재해 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 지하1층/지상7층 철근콘크리트조 건물의 7층 706호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 본건 북동측으로 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 외국인 등의 주택용도 취득과 관련한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 최근 실거래 표본이 확인되지 않아 현재 가격대에서의 환금성을 수치로 단정하기 어렵습니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 유사 거래 확인이 우선입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 대조. 김선우 을구 5번 주택임차권을 대상으로 한 확약의 적용 범위와 말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
• 룰상 인수액 혼동 금지. 현재 배당계산상 23,411,200원은 확약을 반영하지 않은 인수액입니다. 이 숫자를 실질 부담액과 혼동하면 안 됩니다.
• 별도 임차관계 점검. 확약은 김선우 임차권에만 적용되므로, 그 밖의 임차관계가 존재한다면 별도 권리분석이 필요합니다.
• 가격 상한 재검증. 최저가 78,400,000원은 감정가 70%이지만 현재 실거래 시세보다 낮다는 근거는 아닙니다. 인근 다세대 및 유사 면적 거래를 기준으로 응찰 상한을 잡으세요.
• 용도기재 불일치 확인. 등기상 근린생활시설과 집합건축물대장상 다세대주택의 차이, 2001.10.22 용도변경 관련 사항을 원본 공부에서 다시 확인하세요.
• 현장 이용상태 확인. 감정평가서는 현황이 집합건축물대장의 다세대주택 이용상황과 일치한다고 판단했으므로, 실제 점유·사용상태 역시 현장에서 대조하세요.

맺으며 — “70% 할인보다 확약의 효력이 먼저다”

이 사건은 최저가가 감정가의 70%로 내려온 것보다 김선우 임차권을 어떻게 처리하느냐가 먼저입니다. 김선우는 전입 2022.01.20, 확정일자 2021.12.06, 보증금 100,000,000원의 대항력·우선변제 임차인이고, 현재 매각가 가정에서는 76,588,800원만 배당돼 룰상 23,411,200원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분을 매수인이 떠안는 구조입니다.

하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 김선우 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 반영되고, 현재 회차 기준 실질취득은 78,400,000원입니다. 다만 그 사실만으로 가격 메리트까지 확보되는 것은 아닙니다. 최근 실거래 시세를 확인할 수 없는 상태에서는 감정가 70% = 저가라는 등식을 세울 수 없습니다. 여기에 등기상 근린생활시설과 건축물대장상 다세대주택이라는 용도기재 차이도 존재합니다. 결론적으로 주된 인수위험은 확약으로 해소되지만, 가격과 서류 정합성은 추가 확인이 필요한 사건입니다.