춘천지방법원 2025타경10345. 양양읍 포월리 ‘포월농공단지’ 안에 있는 토지와 공장·사무실 물건입니다. 토지는 공장용지 2,838.9㎡, 건물은 일반철골구조 철골지붕 2층으로 감정 당시 공장 및 사무실로 이용되고 있습니다. 현재 최저매각가는 713,526,000원으로 감정가의 34.3% 수준까지 낮아졌습니다.
다만 이 사건의 핵심은 유찰 횟수보다 매각 후에도 남는 등기입니다. 매각물건명세서에는 목록1의 2018.05.16. 접수 제4195호 환매특약 등기, 환매기간 2023년 5월 15일까지가 기재돼 있고, 동시에 이 등기는 매각으로 말소되지 않음이라고 명시돼 있습니다. 배당표상 매수인 금전 인수액은 0원이지만, 이를 곧바로 ‘인수할 권리 없음’으로 해석할 수 없는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10345 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 양양군 양양읍 포월리 303 · 포월새말길 41-47 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 |
| 토지 | 공장용지 2,838.9㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 | 일반철골구조 철골지붕 2층 · 공장 및 사무실 이용 |
| 소유자 | 주식회사스마트푸드 |
| 감정가 / 최저가 | 2,080,251,220원 / 713,526,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 2,042,960,985원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 공시지가 | 87,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 확인할 ‘환매특약’
등기부상 말소기준은 2019.12.31. 중소기업은행 근저당권 2,208,000,000원입니다. 같은 날 중소기업은행의 또 다른 근저당권 240,000,000원도 설정됐고, 2025.05.08. 대정산업 주식회사 가압류 15,101,020원과 2025.08.25. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2020.02.04. 엘타임 주식회사의 가압류 77,024,000원은 2022.06.29. 해제로 이미 말소됐습니다.
또한 2025.10.23. 중소기업은행 근저당권 중 625,765,148원이 확정채권 일부 대위변제로 기술보증기금에 일부 이전됐습니다. 이 사건은 단순 주거용 부동산보다 담보관계가 복합적이므로 말소기준만 확인하고 끝낼 구조가 아닙니다.
② 점유·임대관계 — 배당 임차인은 없지만 ‘미상’
배당자료상 별도 임차인은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계 여부는 미상이라고 기재돼 있습니다. 따라서 주거용 물건처럼 ‘임차인 없음 = 명도 단순’으로 단정할 수 없습니다. 실제 사용 주체와 점유관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 713,526,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,535,260원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,208,000,000원 | 703,990,740원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 대정산업 주식회사 | 15,101,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 713,526,000원 기준 채권자 총 청구 2,463,101,020원 중 703,990,740원이 배당되고, 예상 미배당은 1,759,110,280원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당표상 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.
④ 가격 — 34%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가 713,526,000원은 감정가 2,080,251,220원의 34.3%입니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래나 비교 가능한 시장가격 자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 공장·토지·제시외 건물·기계기구가 묶인 일괄매각이고 일부 설비 현황에도 변동이 있어, 단순히 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 713,526,000원 | 703,990,740원 | 1,759,110,280원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 499,468,199원 | 492,073,517원 | 1,971,027,503원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 349,627,739원 | 343,932,951원 | 2,119,168,069원 |
⑤ 입지·토지·시설 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양양군 양양읍 포월리 소재 포월농공단지 내에 위치하며 주변은 중소 규모 공장들이 들어선 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 시내버스정류장과의 거리·노선·운행빈도를 감안한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 2,838.9㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·지구단위계획구역·농공단지이며 진입표면구역과 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 철골지붕 2층으로 외벽 징크판넬, 내부 판넬·벽지·일부 타일, 바닥 워터플로어·데코타일, 샤시창호입니다.
- 설비. 전기설비·위생설비·소방설비가 있으며, 시스템냉난방설비는 제거된 상태입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 환매특약 원문 확인. 2018.05.16. 접수 제4195호 환매특약 등기의 내용과 매각 후 존속 범위를 등기사항증명서와 매각물건명세서 원문으로 직접 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 공장 운영 주체와 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·기계기구가 포함되는 반면 컨테이너는 매각대상이 아니므로 물건별 포함 여부를 대조해야 합니다.
- 기계기구 실재 확인. 진공포장기는 소재불명으로 기재돼 있고 시스템냉난방설비는 제거된 상태입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 시세 대비 저가라고 판단할 수 없으므로 토지·건물·설비를 각각 현장 가치와 비교해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·지구단위계획구역·농공단지·진입표면구역·가축사육제한구역 등 토지이용 제한을 실제 사용계획과 대조해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 볼 것은 ‘존속 권리와 현황’
이 물건은 감정가 20억8,025만1,220원에서 3회 유찰돼 7억1,352만6,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 동일한 시장 시세 자료가 없어 저가 여부를 확인할 근거는 부족합니다. 더 중요한 것은 매각물건명세서가 명시한 말소되지 않는 환매특약 등기와 임대관계 미상, 제시외 건물·기계기구, 소재불명 기계, 제거된 냉난방설비입니다. 배당상 금전 인수는 0원이지만 권리와 현황은 단순하지 않습니다. “3회 유찰 = 싸다”보다 “무엇을 그대로 떠안고 무엇을 실제로 취득하는가”를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
