춘천지방법원 2025타경10345. 양양군 양양읍 포월농공단지 안에 있는 공장용지와 일반철골구조 2층 공장·사무실입니다. 토지는 2,838.9㎡, 지목은 공장용지이며 현재 최저가는 감정가 2,080,251,220원에서 세 차례 유찰된 713,526,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2019.12.31. 중소기업은행의 채권최고액 2,208,000,000원 근저당권으로, 후순위 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 후순위 채무가 아닙니다. 매각물건명세서에는 매각목록1의 순위번호 2-1, 2018.05.16. 접수 제4195호 환매특약 등기가 매각으로 말소되지 않는 권리로 명시돼 있습니다. 환매기간은 2023.05.15.까지이나, 기간 경과만으로 등기부에서 자동 삭제되는 것은 아니므로 낙찰 뒤 별도 말소절차가 필요한지와 현재 법적 효력을 원본 서류로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10345 (임의경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 양양군 양양읍 포월리 303 · 포월새말길 41-47 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장용지 2,838.9㎡ · 공장 및 사무실 |
| 건물구조 | 일반철골구조 철골지붕 2층 · 징크판넬 외벽 · 판넬·벽지·일부 타일 내벽 |
| 소유자 | 주식회사스마트푸드 (단독소유 · 2019.12.09. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 2,080,251,220원 / 713,526,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,042,960,985원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 일괄매각 범위 | 제시외 건물 및 기계기구 포함 · 공장및광업재단저당법 제6조 목록 제2019-35호 관련 제시외 2-2~2-20 평가 |
① 권리 흐름 — 금전채무는 소멸하지만 환매특약은 남는다
말소기준은 2019.12.31. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 채권최고액 240,000,000원의 후순위 근저당권과 2025.05.08. 대정산업 주식회사의 가압류 15,101,020원, 2025.08.25. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 엘타임 주식회사의 77,024,000원 가압류는 2022.06.29. 해제로 이미 말소된 이력입니다.
말소기준 근저당권은 2025.10.23. 기술보증기금에 625,765,148원이 일부 이전된 등기가 있습니다. 기존 근저당권과 동일한 순위 안에서 채권 귀속이 나뉜 형태이므로, 실제 배당금의 수령 주체와 채권 잔액은 배당요구서·채권계산서 원본을 대조해야 합니다.
② 가격 점검 — 34.3%까지 내려와도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 713,526,000원으로 감정가 2,080,251,220원의 34.3%입니다. 감정가 대비로는 1,366,725,220원 낮아졌지만, 동일 용도의 최근 실거래 비교가 확인되지 않으므로 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 공장·기계기구·제시외 건물이 함께 매각되는 물건은 건물 상태, 설비 가동 가능성, 업종 적합성에 따라 실제 가치 차이가 커집니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 713,526,000원 | 1,836,134,280원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 499,468,199원 | 2,048,051,503원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 349,627,739원 | 2,196,192,069원 |
③ 예상배당표 (매각가 713,526,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.3% 추정) | - | 9,535,260원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,208,000,000원 | 703,990,740원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 엘타임 주식회사 | 77,024,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 대정산업 주식회사 | 15,101,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,540,125,020원 중 703,990,740원이 배당되고, 예상 미배당액은 1,836,134,280원입니다. 매수인이 승계하는 금전채무는 0원으로 계산됐으나, 매각으로 말소되지 않는 환매특약 등기는 별도입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 공장·토지 및 매각 범위
- 입지. 양양읍 포월리 포월농공단지 안에 위치하며, 주변은 중소 규모 공장들이 들어선 공장지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 시내버스정류장의 거리·노선·운행 빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 2,838.9㎡, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 87,900원/㎡입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·지구단위계획구역·농공단지·진입표면구역에 포함되고, 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 건물. 일반철골구조 철골지붕 2층으로 공장 및 사무실로 이용 중이며, 전기·위생·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 기계기구가 포함되며, 공장및광업재단저당법 제6조 목록 제2019-35호의 제시외 2-2~2-20이 평가돼 있습니다.
- 설비 상태. 기계기구 중 진공포장기는 소재불명이고 시스템냉난방설비는 제거된 상태입니다.
- 제외 물건. 매각목록1에 매각대상이 아닌 컨테이너가 소재하므로 소유관계와 반출·사용 범위를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 환매특약 원본 확인. 접수 2018.05.16. 제4195호 환매특약의 약정 당사자, 대상 토지, 환매기간 경과 후 말소 요건과 소송 필요 여부를 확인하세요.
- 등기 말소 비용·기간. 매각으로 자동 말소되지 않는 만큼 낙찰 뒤 등기정리에 필요한 상대방 협조, 서류, 비용과 기간을 응찰가에 반영하세요.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 사용 주체와 공장 운영 여부, 열쇠·설비 인도 범위를 확인하세요.
- 기계기구 대조. 평가목록과 현장 기계의 제조번호·수량·상태를 대조하고, 소재불명 진공포장기와 제거된 시스템냉난방설비를 가치에서 제외해 검토하세요.
- 컨테이너 분리. 매각대상이 아닌 컨테이너의 소유자와 토지 사용관계를 확인하고, 인도 후 철거·반출 분쟁 가능성을 점검하세요.
- 공장 활용성. 계획관리지역·농공단지·진입표면구역 등 규제와 희망 업종의 입주·인허가 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 실질취득액은 현재 최저가 713,526,000원이지만, 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·기계기구 목록과 배당요구 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 남는 등기를 먼저 본다”
이 사건은 감정가 2,080,251,220원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 713,526,000원까지 내려왔습니다. 금전 인수액도 0원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 공장 경매처럼 보이지만, 결론을 좌우하는 것은 할인율이 아니라 매각으로 말소되지 않는 환매특약 등기입니다.
여기에 임대관계 미상, 진공포장기 소재불명, 시스템냉난방설비 제거, 매각대상 아닌 컨테이너, 공장·토지 특유의 제한된 매수층이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 환매특약의 실효성과 별도 말소 가능성을 문서로 확정하고, 현장 기계기구와 점유관계를 대조한 뒤에야 가격 판단이 가능합니다. 금전채무는 소멸하지만 등기 리스크는 남는 물건으로, 최저가가 낮다는 이유만으로 접근하기에는 확인 과제가 많습니다.
