인천지방법원 2026타경503250. 인천 미추홀구 도화동 ‘락하우스3차’ 나동 401호, 전용 46.52㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 109,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 76,300,000원입니다. 그러나 이 사건은 단순히 “감정가의 70%까지 내려왔다”는 숫자로 보면 안 됩니다. 을구 3번에 임차보증금 125,000,000원의 주택임차권이 있고, 임차인 박세은의 전입·점유개시는 2022.02.21, 확정일자는 2022.01.20입니다. 현재 말소기준으로 계산된 강제경매개시결정 2026.04.23보다 훨씬 빠르므로 대항력 있는 임차권입니다.
따라서 확약을 빼고 권리 구조만 보면 낙찰가가 내려갈수록 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 커집니다. 현재 회차의 원 산식 인수액은 50,473,400원, 2회 유찰 시 72,951,380원, 3회 유찰 시 88,685,966원입니다. 즉 단순한 최저가 하락을 가격 메리트로 볼 수 없는 전형적인 대항력 임차인 구조입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 박세은 임차권에 대해서는 실질 인수를 0원*으로 처리합니다. 이 확약의 효력은 해당 임차권에 한정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503250 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 102-23 락하우스3차 나동 4층 401호 · 인천광역시 미추홀구 숙골로43번길 30-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 46.52㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 |
| 사용승인 | 2010.11.26 |
| 소유자 | 고장순 (2017.02.20 매매 · 거래가액 168,000,000원, 2017.03.24 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 76,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차권
과거 소공신용협동조합 근저당은 2010.12.29 설정됐지만 2022.02.21 해지로 말소됐습니다. 미추홀구 압류 역시 2020.12.29, 2026.05.29 각각 해제로 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2026.04.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 임차권입니다. 박세은은 2022.02.21 전입·점유를 시작했고, 2022.01.20 확정일자를 갖췄으며 2024.02.28 임차권등기까지 마쳤습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 배지 | 현 회차 원 산식 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박세은 4층 401호 46.52㎡ 전부 | 125,000,000원 | 2022.02.21 | 2022.01.20 | 2024.02.28 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 | 50,473,400원 확약 반영 실질 0원* |
확약 밖에서 별도로 확인되는 임차인은 없습니다. 따라서 실제 임차인은 박세은 1명이며, 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자입니다. 임차보증금을 별도 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가 76,300,000원은 감정가 109,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 락하우스3차는 16세대, 사용승인일은 2010.11.26이고, 확인된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 이 숫자만으로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,773,400원 |
| 1. 임차인 박세은 보증금(우선변제) | 125,000,000원 | 74,526,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원 배당 산식에서는 박세은 보증금 중 50,473,400원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 처리합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 401호이며 전용면적은 46.52㎡입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 대화초등학교 남서측 인근. 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 도화역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 단지 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비 및 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 준주거지역·개발행위허가제한지역·지구단위계획구역·도심 공공주택 복합지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 443.4㎡, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 1,723,000원/㎡입니다.
- 규모. 락하우스3차는 16세대입니다. 비교 실거래 금액이 없어 실제 환금가격은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 결론은 주택도시보증공사의 말소동의 확약에 달려 있습니다. 박세은 임차권 말소 범위와 실행 조건을 매각물건명세서 원문에서 직접 확인해야 합니다.
- 원 산식 인수액을 기억. 확약이 적용되지 않는다면 현 회차 기준 50,473,400원이 매수인 인수로 남는 구조입니다.
- 유찰 가격 착시 경계. 확약 미반영 시 2회 유찰에서는 72,951,380원, 3회 유찰에서는 88,685,966원으로 인수액이 증가합니다.
- 실거래가 별도 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 비교 실거래 금액이 확인되지 않았습니다.
- 점유·명도 상태 확인. 임차권등기는 존재하지만 현재 실제 점유 상태는 현장과 원문 서류를 통해 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소 확인. 배당표는 집행비용 추정치를 사용하며 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘최저가’보다 ‘확약’이 먼저다
이 사건을 숫자 하나로만 보면 감정가 109,000,000원에서 한 차례 유찰되어 76,300,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 그 70%가 아닙니다. 박세은의 보증금은 125,000,000원이고, 전입·점유와 확정일자가 말소기준보다 빨라 대항력과 우선변제권이 있는 임차권입니다. 원 배당 산식에서는 현 회차에도 50,473,400원이 미배당되어 매수인 인수로 남습니다.
다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 이 임차권에 대해서는 실질 인수 0원*으로 판단합니다. 따라서 권리의 승부처는 “얼마나 유찰됐느냐”가 아니라 “그 확약이 실제로 박세은 임차권을 어떤 범위에서 말소시키는가”입니다. 확약이 정상적으로 적용된다면 권리 부담은 크게 단순해집니다. 그러나 비교 실거래가가 없어 76,300,000원이 시세보다 싸다는 가격 가점은 줄 수 없습니다. 권리는 확약 확인, 가격은 실거래 확인 — 두 가지를 모두 끝낸 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
* 매각물건명세서의 “을구 순위 3번 주택임차권등기 — 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”을 반영한 실질 인수 판단입니다. 원 배당 산식상 현 회차 미배당 인수액은 50,473,400원입니다.
