인천지방법원 2026타경503256. 인천 남동구 구월동 신동암빌라(B동) 1층 102호, 전용 35.73㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 79,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 55,300,000원으로 내려왔다는 사실 자체가 아닙니다. 더 중요한 것은 2022.04.01 전입·점유를 시작하고 2022.03.17 확정일자를 받은 강민규 임차인이 말소기준권리인 2024.11.14 남동구 압류보다 앞선다는 점입니다. 보증금은 100,000,000원으로, 원칙적인 권리 구조만 보면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안는 대항력 인수형입니다.
현재 최저가 55,300,000원을 기준으로 배당하면 집행비용 1,395,400원을 뺀 뒤 임차인에게 53,904,600원이 배당되고, 보증금 부족분은 46,095,400원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금에 가까워지는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 기준상 강민규 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 반영하며, 그 결과 권리상 실질취득액은 55,300,000원입니다. 이 확약의 효력 평가는 강민규 임차권에 한정되며, 확인된 실제 임차인은 강민규 1명으로 별도의 임차인 보증금 중복 합산은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503256 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 7-10 1층 102호 · 도로명 석산로220번길 10-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 35.73㎡ · 지하1층~지상3층 중 1층 102호 |
| 이용상태 / 사용승인 | 다세대주택 · 1991.04.03 |
| 소유자 | 조철호 · 2022.03.01 매매 · 거래가액 64,000,000원 · 2022.03.04 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 55,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2024.11.14 남동구 압류입니다. 강민규의 임대차계약일은 2022.03.13, 확정일자는 2022.03.17, 주민등록·점유개시는 2022.04.01이며 임차권등기는 2024.04.26 이뤄졌습니다. 따라서 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞서고, 보증금 100,000,000원에 대해 배당요구도 한 상태라 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강민규 | 1층 102호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.01 | 2022.03.17 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
실제 임차인 1명. 배당요구일 2024.04.26. 보증기관 명의의 중복 임차인 신고는 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
이 사건은 대항력 임차인이 있는 물건이므로 원칙적으로는 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 다만 이번에는 확약으로 해당 임차인의 실질 인수가 0원이므로, 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 55,300,000원입니다. 이를 데이터상 최근 거래 기준과 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 35.73㎡ | 2 | 77,000,000원 |
| 2022.03 | 35.73㎡ | 1 | 64,000,000원 |
| 2022.02 | 35.73㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2021.10 | 35.73㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2021.10 | 35.73㎡ | 1 | 74,000,000원 |
| 2021.08 | 35.73㎡ | 2 | 93,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.73㎡ | 1건 | 77,000,000원 |
전체 6건 평균은 83,000,000원이지만, 2021.10의 115,000,000원 거래처럼 과거 고가 거래가 포함돼 있어 이를 가격 메리트의 주된 근거로 쓰기는 어렵습니다. 우선해야 할 값은 데이터상 최근 12개월 평균 77,000,000원과 최신 거래 2023.05의 77,000,000원입니다. 실질취득 55,300,000원은 이 기준의 71.8%입니다.
다만 가격만 보고 등급을 올리기에는 경계점도 분명합니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -8.6%로 하락했고, 최신 실거래 자체도 2023.05입니다. 즉 데이터상 실질취득액이 최근 기준보다 낮다는 사실은 분명하지만, 현재 시장가격을 그대로 77,000,000원으로 단정할 수는 없습니다. 하락 추세와 거래 시점의 공백을 반영해 보수적으로 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,395,400원 |
| 1. 임차인 강민규 보증금 | 100,000,000원 | 53,904,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 46,095,400원이며 원칙적으로 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 강민규 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 변동 가능성이 있습니다.
④ 회차별 구조 — 확약이 없으면 낙찰가 하락분을 인수액이 메운다
| 회차 | 매각가 | 형식상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 55,300,000원 | 46,095,400원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 38,710,000원 | 62,386,780원 | 강민규 임차권 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 | 27,097,000원 | 73,790,746원 | 강민규 임차권 실질 인수 0원 |
대항력 인수형의 본질은 이 표에 드러납니다. 확약을 제외한 형식적 권리계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커지므로 ‘유찰 = 무조건 더 싸다’가 아닙니다. 이 사건에서 현재 가격 메리트를 논할 수 있는 이유는 오직 강민규 임차권에 대한 말소동의 확약서가 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 전용 35.73㎡의 1층 102호입니다.
- 입지. 간석초등학교 북측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 기존 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 지하1층~지상3층 건물이며 사용승인일은 1991.04.03입니다. 위생·급배수·개별난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 공동주택 건부지이며 남동측 세로에 접합니다. 공시지가는 1,170,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 거래성. 신동암빌라(B동)은 8세대이며, 실거래 표본 6건의 최신 거래는 2023.05입니다. 거래 추세는 이전 대비 -8.6%로 하락 방향입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 가격 메리트는 강민규 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 이행된다는 전제에 달려 있습니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 배당 후 임차권등기가 언제·어떤 조건으로 말소되는지 원문 서류와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 형식상 부족분 인지. 현재 회차 기준 임차보증금 미배당액은 46,095,400원입니다. 확약을 제외하면 매수인 인수 구조입니다.
- 시세는 77,000,000원 고정값으로 보지 말 것. 최신 실거래가 2023.05이고 거래 추세가 -8.6%이므로 현재 현장 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 1층·다세대 환금성 확인. 동일 전용면적 거래가 64,000,000원~115,000,000원으로 분산돼 있어 개별 호수 상태와 매수층을 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기는 대항력을 보존하는 권리이므로 등기만으로 현재 실제 점유 상태를 단정하지 말고 현황을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 내용을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 = 무조건 100,000,000원 부담”도, “최저가 55,300,000원 = 무조건 싸다”도 아니다
이 물건은 표면만 보면 위험합니다. 보증금 100,000,000원인 강민규 임차인이 2022.04.01 대항요건을 갖췄고, 말소기준권리인 2024.11.14 압류보다 앞섭니다. 현재 최저가 배당 기준으로는 46,095,400원이 미배당돼 매수인 인수로 계산되는 전형적인 선순위 임차권 구조입니다.
그러나 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출이 결론을 바꿉니다. 정확도 기준상 이 확약이 적용되는 강민규 임차권의 실질 인수는 0원이고, 따라서 권리상 실질취득은 55,300,000원입니다. 이 금액은 데이터상 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 77,000,000원의 71.8%로 가격 여유가 있습니다.
다만 거래 추세는 -8.6%이고 최신 거래가 2023.05에 머물러 있습니다. 1991.04.03 사용승인 다세대, 8세대 규모라는 특성까지 감안하면 시세 확인 없이 높은 등급을 줄 사건은 아닙니다. 권리의 승부처는 확약서, 가격의 승부처는 현재 현장시세 확인. 두 가지가 모두 확인돼야 현재 55,300,000원의 할인 폭이 실제 메리트로 이어집니다.
