인천지방법원 2026타경503298. 용현동 효성 해링턴타워 인하 28층 2805호로, 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 209,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 146,300,000원입니다. 표면만 보면 62,700,000원 내려온 물건이지만, 권리구조의 중심에는 임차인 우미진의 200,000,000원 보증금이 있습니다.
우미진은 2021.08.05 전입신고와 확정일자를 갖췄고 점유개시는 2021.09.03입니다. 말소기준권리인 테크메이트코리아대부주식회사 근저당은 그보다 뒤인 2021.10.14 설정됐습니다. 따라서 제공된 권리분석 기준으로 우미진은 대항력이 있고 우선변제권도 행사하는 임차인입니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503298 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 451-63 효성 해링턴타워 인하 28층 2805호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 인주대로 148 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 28층 2805호 56.0941㎡ 전부 · 지하7층 지상32층 중 28층 |
| 사용승인 | 2021.07.08 |
| 소유자 | 이영구 · 단독소유 |
| 취득 거래가액 | 296,068,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 146,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2021.10.14 설정된 테크메이트코리아대부주식회사 근저당권 90,000,000원입니다. 이후 등기된 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 임차인 우미진의 전입·확정일자는 말소기준보다 앞선 2021.08.05이므로, 임차권등기가 2023.10.12에 이뤄졌다는 이유만으로 인수 문제가 사라지지 않습니다.
② 임차인 분석 — 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남는다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우미진 | 28층 2805호 56.0941㎡ 전부 | 200,000,000원 | 2021.08.05 / 2021.08.05 | 2023.10.12 | 有 | 有 | 승계 아님 |
현재 최저매각가 146,300,000원을 가정하면 집행비용 2,848,200원을 먼저 공제한 뒤, 임차인 우미진에게 143,451,800원이 배당되는 구조입니다. 보증금 200,000,000원 중 남는 56,548,200원은 매수인 인수 위험으로 계산돼 있습니다.
③ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 146,300,000원 | 56,548,200원 | 실질취득 부담은 보증금 200,000,000원 안팎 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 102,410,000원 | 99,823,740원 | 낙찰가 하락만큼 미배당 인수가 확대 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 71,687,000원 | 130,003,366원 | 낙찰가 하락만으로 총부담이 크게 낮아지지 않음 |
이 물건에서 가장 위험한 착시는 유찰될수록 싸진다는 생각입니다. 일반적인 인수 0원 물건이라면 최저가 하락이 곧 취득가 하락이지만, 이 사건은 대항력 있는 임차보증금 200,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커집니다. 따라서 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 실질취득 부담이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,848,200원 |
| 1. 임차인 우미진 보증금 | 200,000,000원 | 143,451,800원 |
| 2. 근저당 · 테크메이트코리아대부주식회사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차인 보증금이 매각대금 대부분을 흡수합니다. 후순위 근저당권과 신청채권자는 배당액 0원으로 계산돼 있으며, 매수인 인수액은 56,548,200원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 기준 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 업무시설·근린생활시설 건부지에 위치합니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 인천보훈병원 동측에 위치하며, 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 수인분당선 인하대역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 지하7층 지상32층 건물의 28층 2805호이며 사용승인일은 2021.07.08입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스·화재탐지·소화전·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 32미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 4,202.0㎡, 공시지가 1,999,000원/㎡, 평지·사다리형·광대로한면 조건입니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득으로 계산. 현재 최저가 146,300,000원에만 시선을 두지 말고 미배당 보증금 인수까지 함께 보세요.
- 임차인 우미진의 대항력 재확인. 전입 2021.08.05, 확정 2021.08.05, 점유개시 2021.09.03이 말소기준 2021.10.14보다 앞섭니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소만을 뜻하는지, 대항력 포기까지 포함하는지 원문을 직접 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 우미진은 2023.10.12 배당요구가 접수된 것으로 정리돼 있습니다.
- 후순위 채권 구조 확인. 테크메이트코리아대부주식회사 근저당 90,000,000원과 주택도시보증공사 청구 200,000,000원은 현재 회차 예상배당에서 모두 0원입니다.
- 을구 1-1 확인. 2026.05.08 주식회사문화대부의 근저당권부채권 질권설정이 등기돼 있으므로 원본 권리관계를 함께 대조하세요.
- 시세 원본 확인. 비교 실거래 수치가 없어 감정가 또는 최저가만으로 적정 낙찰가를 정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “1.463억에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 감정가 209,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 146,300,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 우미진의 보증금은 200,000,000원입니다. 현재 배당표 기준 매수인이 떠안을 수 있는 금액은 56,548,200원이고, 추가 유찰 시에는 99,823,740원, 130,003,366원으로 오히려 커집니다.
따라서 이 물건은 “최저가 146,300,000원짜리 오피스텔”이 아니라, “실질취득 부담이 보증금 200,000,000원 안팎에 묶이는 오피스텔”로 봐야 합니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점은 반드시 확인할 요소지만, 현재 확인되는 문구만으로는 대항력 포기까지 단정할 수 없어 인수액을 0원으로 처리하지 않았습니다. 권리 확인이 가격 판단보다 먼저인 사건입니다.
