인천지방법원 2026타경503311. 프라임캐슬 14층 1401호는 감정상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 윤정숙이고, 2022.06.17. 거래가액 270,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 그런데 그보다 앞선 2022.05.27. 임차인 최혜진이 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.04.22.입니다. 말소기준권리는 그 후인 2024.06.19. 충남신용보증재단의 가압류이므로 최혜진은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다.
원칙적으로는 위험도가 큰 구조입니다. 임차보증금은 270,000,000원으로 현재 최저가 158,900,000원보다 큽니다. 배당표상 집행비용을 뺀 155,875,400원만 임차인에게 배당되고 114,124,600원이 남으므로, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 매수인의 총 부담은 보증금 수준에 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503311 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1132-4 프라임캐슬 14층 1401호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공동주택(연립주택)으로 이용중 |
| 전용 / 층 | 56.5080㎡ · 15층 건물 내 14층 1401호 |
| 소유자 | 윤정숙 · 2022.06.17. 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 158,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차인이 먼저, 가압류가 말소기준
2015년 농협은행 근저당권은 2022.05.27. 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.06.19. 충남신용보증재단 가압류 12,630,955원입니다. 임차인 최혜진의 주민등록·점유개시는 2022.05.27.로 그보다 빠르므로 대항력이 있습니다. 2024.07.01. 주택임차권등기까지 마쳤고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최혜진 | 14층 1401호 56.5080㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 270,000,000원 | 2022.05.27 | 2022.04.22 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
최혜진은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 배당요구일은 2024.07.01.이고, 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에서 확인됩니다. 다만 이번 사건에는 해당 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세 아래
프라임캐슬 전용 56.508㎡와 면적이 매칭되는 실거래 자료는 총 12건입니다. 전체 평균은 180,000,000원이지만 2022.06.의 270,000,000원 고가 거래가 섞여 있어, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 54.39㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2025.08 | 56.46㎡ | 15 | 180,000,000원 |
| 2025.08 | 56.46㎡ | 15 | 180,000,000원 |
| 2024.06 | 56.51㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2024.05 | 56.4㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2024.04 | 56.46㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 2024.01 | 56.51㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2023.11 | 56.46㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2022.12 | 56.51㎡ | 13 | 185,000,000원 |
| 2022.06 | 56.51㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2022.05 | 56.51㎡ | 11 | 180,000,000원 |
| 2022.04 | 56.51㎡ | 8 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 176,666,666원 |
최신 거래는 2026.03. 170,000,000원, 최근 12개월 평균은 176,666,666원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -2.5%로 하락 추세입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득 158,900,000원은 최근 평균의 89.9%로 최근 시세 아래에 있습니다. 감정가 227,000,000원은 최신 거래와 최근 평균을 모두 크게 웃돌기 때문에 감정가 자체를 시세 기준으로 삼으면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,024,600원 |
| 1. 임차인 최혜진 보증금 | 270,000,000원 | 155,875,400원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 12,630,955원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 보면 임차인 미배당액 114,124,600원이 발생합니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무가 전부다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 158,900,000원 | 114,124,600원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 111,230,000원 | 161,127,220원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 77,861,000원 | 193,940,498원 | 실질 인수 0원 |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 확약을 제외하면 낙찰가가 158,900,000원 → 111,230,000원 → 77,861,000원으로 낮아져도 임차인 인수액은 114,124,600원 → 161,127,220원 → 193,940,498원으로 증가합니다. 따라서 일반적인 대항력 인수형에서는 유찰만 기다린다고 총 취득부담이 크게 싸지지 않습니다. 반대로 이번 사건은 말소동의 확약이 실제 매수인 인수 해소의 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 예술회관역(인천1호선) 북동측 인근. 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물 내 14층 1401호입니다. 기본적인 위생·급배수시설은 구비된 것으로 판단되나 폐문 부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 도로. 서측 약 10미터 내외, 동측 약 6미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 토지. 공시지가 2,718,000원/㎡, 토지면적 280.9㎡, 평지·세로장방·소로각지입니다.
- 환금성. 프라임캐슬은 총 20세대이고, 최근 실거래는 135,000,000원부터 270,000,000원까지 편차가 큽니다. 최근 구간 가격 추세는 -2.5%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 문서입니다. 을구 순위 3번 주택임차권등기와 정확히 연결되는지 확인해야 합니다.
- 임차인 배당구조 확인. 현재 매각가 기준 임차인 예상배당 155,875,400원, 룰상 부족분 114,124,600원입니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 180,000,000원보다 최근 12개월 평균 176,666,666원과 최신 거래 170,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 대비 -2.5%이므로 현재 89.9% 가격 차이를 전부 안전마진으로 보기는 어렵습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “싼 대항력 물건”이 아니라 “확약이 가격을 살리는 물건”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 227,000,000원에서 한 차례 유찰돼 158,900,000원까지 내려온 할인 물건입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인 최혜진의 보증금이 270,000,000원이므로 확약이 없다면 단순히 최저가만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다. 현재 회차에서조차 114,124,600원의 룰상 미배당 인수액이 생기기 때문입니다.
다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 해당 임차인에 대한 실질 인수를 0원으로 반영하면 상황은 달라집니다. 실질취득 158,900,000원은 최근 12개월 평균 176,666,666원의 89.9%로 최근 시세보다 낮습니다. 최신 거래 170,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 가격 흐름은 -2.5% 하락 추세이므로 과도한 가격 가점은 금물입니다.
결론은 권리 자체보다 확약의 확인이 먼저이고, 확약이 확실하면 현재 회차부터 가격 검토가 가능한 B급 물건입니다. 확약 효과를 확인하지 못한 상태에서 최저가 158,900,000원만 보고 접근하는 것은 이 사건의 핵심 위험을 놓치는 판단입니다.
