대전지방법원 2025타경51951. 당진시 송악읍 중흥리 ‘당진송악경남아너스빌’ 102동 4층 404호입니다. 감정평가상 현황은 주거용이고, 건물은 철근콘크리트구조 공동주택(아파트)입니다. 사용승인일자는 2021.04.28, 단지는 381세대이며 비교 실거래 면적은 59.934㎡입니다.
권리의 중심은 2021.08.05 설정된 당진농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 109,200,000원이고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2023.08.17 등기된 박주연의 주택임차권, 2025.11.13 압류, 2025.11.20 임의경매개시결정, 2026.03.31 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51951 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 887 당진송악경남아너스빌 102동 4층404호 |
| 물건종류 / 현황 | 아파트 · 현황 주거용 · 비교면적 59.934㎡ · 20층 공동주택 내 4층 |
| 소유자 | 김유안 · 2020.06.18 매매 · 2021.08.05 소유권 이전 · 거래가액 161,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 87,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 당진농업협동조합 / 85,256,460원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.08.05 당진농업협동조합 근저당권입니다. 임차인 박주연은 임대차계약일이 2021.11.13, 주민등록일·점유개시일이 2021.12.17로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 등기된 임차권도 2023.08.17 접수됐기 때문에 경매 매각으로 소멸하며, 매수인이 임차보증금을 인수하는 구조가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금 26,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박주연 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 26,000,000원 | 2021.12.17 / 2021.12.27 | 대항력 없음 우선변제 판정 미상 보증기관 승계 아님 |
박주연은 2023.08.17 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 접수된 상태입니다. 다만 현재 예상배당은 당진농업협동조합 근저당만으로 매각대금이 소진되는 구조이며, 배당 추정에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당액은 매각 전 원본 배당관계 확인이 필요하지만, 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 문제와는 구분해야 합니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 평균의 72.4%
당진송악경남아너스빌 동일 면적의 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균은 120,875,000원입니다. 최신 거래는 2026.08 125,000,000원, 최근 12건 최저는 114,500,000원, 최고는 125,000,000원입니다. 현재 최저매각가 87,500,000원은 이 최근 평균의 72.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.93㎡ | 11 | 125,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 16 | 124,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 18 | 117,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 13 | 123,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 16 | 124,000,000원 |
| 2026.04 | 59.91㎡ | 11 | 123,000,000원 |
| 2026.04 | 59.91㎡ | 11 | 124,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 8 | 122,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 6 | 114,500,000원 |
| 2026.02 | 59.93㎡ | 4 | 119,000,000원 |
| 평균 | 59.934㎡ | 12건 | 120,875,000원 |
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 87,500,000원 | 23,675,000원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 61,249,999원 | 49,452,501원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 42,874,999원 | 67,496,751원 | 미충족 |
④ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,975,000원 |
| 1. 근저당 · 당진농업협동조합 | 109,200,000원 | 85,525,000원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | 109,200,000원 | 23,675,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 87,500,000원 가정에서는 집행비용 1,975,000원을 제외한 85,525,000원이 당진농업협동조합 근저당에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 기준으로는 23,675,000원의 미배당이 발생하지만 신청채권 85,256,460원은 현재 시나리오에서 충족됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 추정에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송악IC 북서측 인근에 위치하며 주변은 아파트 단지와 학교 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 단지 북서측으로 왕복4차선 포장도로가 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 공동주택으로 사용승인일자는 2021.04.28이며, 급배수·도시가스 난방·승강기·지하주차장·화재탐지설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 372,100원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래. 동일 면적 최근 12개월 거래는 12건이고 114,500,000원부터 125,000,000원까지 확인됩니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 5.8회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.08.05 당진농업협동조합 근저당권이 기준이며 이후 임차권·압류·경매개시결정은 매각 소멸 구조입니다.
- 임차권 확인. 박주연의 전입일 2021.12.17은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 임차보증금은 26,000,000원입니다.
- 배당관계 확인. 현재 배당 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당 전 원본 관계를 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 87,500,000원은 최근 12개월 평균 120,875,000원의 72.4%입니다. 최신 실거래는 2026.08 125,000,000원입니다.
- 환금성 확인. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 5.8회이고 매각률이 0.0이므로 실제 입찰 경쟁과 재매각 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘실제 수요’를 확인할 차례
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.05 당진농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 박주연의 전입일은 2021.12.17로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 임차권등기도 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 1회 유찰을 거치며 감정가 125,000,000원에서 최저가 87,500,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 120,875,000원의 72.4%입니다. 최신 거래 125,000,000원과 최근 거래 최저 114,500,000원보다도 낮은 가격 구간입니다. 다만 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수 5.8회와 매각률 0.0은 가격만 보고 판단하기보다 실제 응찰 수요와 환금성을 함께 확인해야 한다는 신호입니다. 권리는 안전 쪽에 가깝고, 현재 가격도 최근 실거래 대비 낮지만, 최종 판단의 핵심은 현장 상태·배당관계·실제 수요 확인입니다.
