대전지방법원 2025타경51969. 당진시 송산면 상거리의 다세대주택 3층 301호입니다. 전용면적은 49.635㎡이고, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 최정호이며 2015.09.30 매매를 원인으로 2015.10.27 소유권을 이전받았고 거래가액은 100,000,000원입니다.
현재 회차는 1회 유찰된 감정가의 70% 구간으로, 최저매각가는 46,900,000원입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득 역시 46,900,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 80,000,000원으로 잡혀 있어, 숫자상으로는 최근 시세 대비 할인폭이 상당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51969 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송산면 상거리 257-5 3층 301호 · 도로명주소 충청남도 당진시 송산면 연방축길 351-8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 49.635㎡ · 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 최정호 · 2015.09.30 매매 · 거래가액 100,000,000원 · 2015.10.27 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 46,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 51,099,291원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기소 | 대전지방법원 당진등기소 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수 0원
제공된 권리분석상 말소기준은 2025.05.12 토스뱅크 주식회사 가압류 30,700,520원입니다. 그 뒤의 송산농업협동조합 가압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 2012.05.18 천안남부새마을금고 근저당과 2015.10.27 주식회사케이비손해보험 근저당은 자료상 이미 말소된 권리로 정리돼 있습니다.
을구에는 2025.09.26 주식회사케이비손해보험의 2번 근저당권이 한국자산관리공사로 이전된 기록도 존재합니다. 다만 제공된 배당·인수 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 임차인 조사 대상은 없으므로 임차보증금 승계 문제도 제시되지 않습니다.
② 시세 비교 — 46,900,000원 vs 최신 80,000,000원
비교 대상은 현대그린빌(4), 8세대이며 전용면적 49.635㎡와 면적이 일치합니다. 확인된 실거래는 총 2건입니다. 최근 12개월 평균은 80,000,000원, 최신 거래 역시 2024.07의 80,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 49.64㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2023.06 | 49.64㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 72,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 80,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득 46,900,000원은 최근 12개월 평균 80,000,000원의 58.6%입니다. 전체 평균 72,500,000원과 비교해도 최저가는 64.7% 수준입니다. 가격 추세는 최근 거래가 과거 거래보다 23.1% 높은 방향으로 집계되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,244,200원 |
| 1. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 30,700,520원 | 30,700,520원 |
| 2. 가압류 · 송산농업협동조합 | 27,825,260원 | 14,955,280원 |
| 3. 가압류 · 송산농업협동조합 | 6,596,181원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 65,121,961원 중 예상배당은 45,655,800원이며, 미배당은 19,466,161원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 배당 부족
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 46,900,000원 | 45,655,800원 | 19,466,161원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 32,829,999원 | 31,839,059원 | 33,282,902원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 22,980,999원 | 22,167,341원 | 42,954,620원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당은 19,466,161원에서 33,282,902원, 42,954,620원으로 증가합니다. 반면 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물 내 3층 301호입니다.
- 주위환경. 상거리마을회관 남동측 인근으로, 전·답 형태의 농경지와 다세대·다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 5M 내외 포장도로가 소재합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 462.0㎡, 지목 답, 대체로 사다리형 평지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공시지가. 126,900원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 실질취득 46,900,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 80,000,000원의 58.6%입니다.
- 거래 표본 확인. 확인된 실거래는 2건뿐입니다. 2024.07의 80,000,000원과 2023.06의 65,000,000원을 현장 시세와 다시 대조해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 말소기준 가압류와 근저당권 이전 기록을 등기사항전부증명서·매각물건명세서 원본에서 최종 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 자료는 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 전체 8세대의 소규모 다세대이므로 매도 시 수요층과 거래 속도를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 19,466,161원이 발생하지만 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “가격은 낮아졌고, 승부처는 환금성”
이 물건의 핵심은 분명합니다. 현재 최저가 46,900,000원, 매수인 인수액 0원, 실질취득 역시 46,900,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 실거래 80,000,000원에 비하면 58.6% 수준이라 숫자상 가격 여유는 큽니다.
다만 실거래 표본은 2건이고 최신 거래가 2024.07이며, 현대그린빌(4)은 전체 8세대입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다 실제 매매수요와 환금성 확인이 더 중요한 다세대 경매입니다. 현재 회차에서 가격만 보면 매력적인 구간이지만, 80,000,000원을 현재 시장가로 그대로 믿기보다 현장 거래 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 편이 맞습니다.
