대전지방법원 2025타경52016. 서산시 성연면 왕정리 ‘이안서산테크노밸리’ 505동 4층 404호, 전용 84.9794㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이미자이고, 말소기준은 2016.02.11 설정된 농협은행주식회사 근저당권 178,800,000원입니다. 이 근저당권은 2025.08.20 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 2025.12.08 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 개시했습니다. 매각으로 소멸하는 구조여서 예상되는 매수인 인수금액은 0원입니다.
현재 회차는 1회 유찰된 감정가 70% 구간입니다. 최저매각가 147,700,000원은 최근 12개월 동일 면적 12건의 평균 실거래가 194,916,666원 대비 75.8%이고, 최신 2026.08 거래 185,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건의 현재 가격은 최근 실거래와 비교할 때 할인 구간으로 볼 수 있습니다. 다만 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 4.0회이고 낙찰률이 0.0%라는 점은 환금성·응찰 수요를 별도로 점검해야 할 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경52016 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 왕정리 719 이안서산테크노밸리 505동 4층 404호 |
| 도로명주소 | 충청남도 서산시 성연면 성연3로 36 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9794㎡ · 철근콘크리트구조 18층 건물 중 4층 |
| 단지 | 이안서산테크노밸리 · 832세대 · 2015.10.23 준공 |
| 소유자 | 이미자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 147,700,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 159,641,150원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2016.02.11 농협은행주식회사 근저당권 178,800,000원입니다. 이후 2020년 충남신용보증재단·주식회사 유림디앤씨·서산농업협동조합의 가압류와 2021년 국의 압류가 있었지만 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매개시결정은 말소기준권리 이후에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득 147,700,000원은 최근 평균의 75.8%
동일 단지 ‘이안서산테크노밸리’에서 전용 84.98㎡로 면적이 일치하는 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 194,916,666원, 최신 거래는 2026.08의 185,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 18 | 190,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 17 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 2 | 182,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 12 | 211,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 12 | 211,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 194,916,666원 |
실거래 범위는 180,000,000원부터 211,000,000원까지이고, 최근 12개월 평균은 194,916,666원입니다. 현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 147,700,000원으로 최근 12개월 평균의 75.8%입니다. 최신 거래 185,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다. 이 사건은 최저가만 낮아 보이는 구조가 아니라, 예상 인수액이 0원이므로 현재 회차에서는 최저가와 실질취득액이 같습니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,867,800원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 178,800,000원 | 144,832,200원 |
| 미배당 | - | 33,967,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 147,700,000원 가정 시 집행비용 2,867,800원을 제외한 144,832,200원이 근저당권 배당으로 계산되고, 채권최고액 기준 33,967,800원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 147,700,000원 | 144,832,200원 | 33,967,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 103,390,000원 | 101,142,540원 | 77,657,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 72,373,000원 | 70,670,286원 | 108,129,714원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 세 회차 모두 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건은 회차가 내려갈수록 근저당 미회수액이 커지는 구조이지, 그 미회수액이 곧바로 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 18층 건물 중 제505동 제4층 제404호입니다.
- 입지. 충청남도 서산시 성연면 일람리 성연초등학교 동측 인근으로, 주변에 아파트단지·관공서·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측·북서측·남동측으로 로폭 약 20m 내외의 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 537,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 포함되고, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 832세대, 2015.10.23 준공 단지이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 경매 통계에서는 평균 유찰 4.0회·낙찰률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 기준. 실질취득 147,700,000원은 최근 12개월 실거래 평균 194,916,666원의 75.8%입니다. 시세 비교는 최저가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득액 기준으로 보되, 이 사건은 인수액이 0원이므로 두 금액이 같습니다.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 및 현장 점유를 최종 확인해야 합니다.
- 채권 미배당 오해 금지. 현재 회차 근저당 미배당 33,967,800원은 예상상 매수인 인수금액이 아닙니다.
- 환금성 확인. 단지 경매 통계의 평균 유찰 4.0회·낙찰률 0.0%를 감안해 실제 응찰 수요와 향후 매도 가능성을 점검해야 합니다.
- 개별 호수 상태. 최근 실거래는 180,000,000원부터 211,000,000원까지 차이가 있으므로 층·상태 차이를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 현재 가격은 시세 아래, 환금성은 확인”
이 사건의 말소기준은 2016.02.11 농협은행 근저당이고, 해당 채권은 2025.08.20 농업협동조합자산관리회사로 이전된 뒤 임의경매가 시작됐습니다. 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리구조만 놓고 보면 핵심 부담은 크지 않습니다.
가격도 현재 회차에서는 경쟁력이 있습니다. 실질취득 147,700,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 194,916,666원의 75.8%이고, 최신 2026.08 거래 185,000,000원보다 낮습니다. 다만 단지 경매 통계의 평균 4.0회 유찰과 낙찰률 0.0%는 무시할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격도 현재 시세 아래. 최종 판단의 승부처는 점유 확인과 실제 환금성입니다.
