대전지방법원 2025타경52084. 당진시 송악읍 신성미소지움1단지 105동 7층 705호, 전용 84.997㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 이문수는 2022년 1월 매매가 168,000,000원에 취득했고, 같은 날 주식회사한국스탠다드차타드은행 앞으로 채권최고액 140,400,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 신한카드·인천신용보증재단·우리카드· 신용보증기금의 가압류가 순서대로 붙었고, 2025년 12월 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후의 권리는 모두 매각으로 소멸해 낙찰자가 떠안을 등기상 권리는 없습니다.
가격 측면에서는 신건 감정가 169,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 118,300,000원으로 낮아졌습니다. 같은 단지 전용 85㎡의 최근 12개월 평균 거래가는 148,000,000원, 최신 거래는 2026년 6월 132,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 79.9%이고 최신 거래가보다도 낮습니다. 최근 구간과 이전 구간의 거래 추세도 +3.0%로, 데이터상 하락 추세는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경52084 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 복운리 1629-3 신성미소지움1단지아파트 105동 7층705호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.997㎡ · 15층 건물 중 7층 |
| 단지 | 신성미소지움1단지 · 499세대 · 2007.04.25 준공 |
| 소유자 | 이문수 · 2022.01.03 매매 · 거래가액 168,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 118,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 100,419,269원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
말소기준권리는 2022.01.28 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 140,400,000원입니다. 이후 가압류 4건과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거에 설정됐던 전세권과 근저당권들도 등기부상 이미 말소되어 현재 경매의 인수권리로 남아 있지 않습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래 아래
신성미소지움1단지 전용 85㎡의 최근 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 148,000,000원이고, 최신 거래는 2026년 6월 3층 132,000,000원입니다. 전체 표본 평균은 147,291,666원이지만 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 85.0㎡ | 3 | 132,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 7 | 147,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 11 | 152,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 14 | 143,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.11 | 85.0㎡ | 8 | 158,000,000원 |
| 2025.07 | 85.0㎡ | 4 | 148,000,000원 |
| 2025.06 | 85.0㎡ | 5 | 139,000,000원 |
| 2025.06 | 85.0㎡ | 3 | 148,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 148,000,000원 |
실거래 표본의 범위는 132,000,000원~160,000,000원입니다. 현재 최저매각가 118,300,000원은 최근 12개월 평균의 79.9%, 전체 거래 평균의 80.3% 수준입니다. 최신 거래 132,000,000원보다도 낮아 현재 회차에서는 신건 때와 달리 가격 메리트가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,456,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 140,400,000원 | 115,843,800원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,445,197원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 15,343,348원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사우리카드 | 7,895,314원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 28,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 근저당 배당에 소진되어 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권액 204,883,859원 중 예상배당은 115,843,800원, 미배당은 89,040,059원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 118,300,000원 | 115,843,800원 | 89,040,059원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 82,810,000원 | 80,919,420원 | 123,964,439원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 57,967,000원 | 56,523,594원 | 148,360,265원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 채권자 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰 횟수가 늘어난다고 권리 인수 부담이 생기는 형태가 아니라, 응찰가격과 시장가의 관계가 핵심인 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송악주민자치복지센터 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트 1세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 15층 건물의 7층 705호입니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 왕복 2차선 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 정방형 평지의 아파트 건부지이며 제2종일반주거지역, 국가산업단지, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 단지·거래. 499세대, 2007.04.25 준공 단지이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 시세와 호가를 재확인. 최근 12개월 평균은 148,000,000원이지만 최신 거래는 132,000,000원이므로 평균 하나만 보고 응찰가를 정하지 마세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준인 2022.01.28 한국스탠다드차타드은행 근저당과 이후 가압류·경매개시결정의 등기 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 점유 상태 확인. 임차인으로 확인된 사람은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비 확인. 공동주택의 체납 관리비 중 공용부분은 낙찰 이후 분쟁이 생길 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 배당 부족과 인수 혼동 금지. 현재 회차 미배당 89,040,059원은 채권자 측 부족액이고, 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 ‘가격 검증’이 핵심
이 사건의 권리 구조는 단순합니다. 2022년 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이고, 이후 4건의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 한 차례 유찰을 거치며 감정가 169,000,000원에서 118,300,000원으로 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 평균 148,000,000원의 79.9%이고, 최신 거래 132,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세는 +3.0%로 하락장이 확인된 데이터도 아닙니다. 권리는 합격, 현재 회차 가격도 검토 가능한 수준. 다만 동일 면적 실거래가 132,000,000원부터 160,000,000원까지 벌어져 있으므로, 실제 705호의 내부 상태와 점유를 확인한 뒤 응찰 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
