55,909,000원
춘천지방법원 2025타경10393. 속초시 조양동 ‘속초마리나베이’ 4층 441호로, 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중인 근린시설입니다. 태숙원 명의의 소유권이전 등기는 2020.06.19 접수됐고, 등기상 거래가액은 167,500,000원입니다. 같은 날 화도진새마을금고가 채권최고액 114,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 55,909,000원으로 감정가 163,000,000원의 34.3% 수준입니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 현재 시장가격 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다. 이 물건은 확인 가능한 실거래 시세가 없으므로, 3회 유찰됐다는 사실과 생활숙박시설의 운영·이용 상태를 함께 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10393 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 조양동 1558-2 속초마리나베이 4층 441호 도로명: 강원특별자치도 속초시 청초호반로 28 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 생활숙박시설로 이용 중 · 지하 2층·지상 7층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 태숙원 (2020.06.19 소유권이전 등기 · 거래가액 167,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 55,909,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 화도진새마을금고 / 90,930,796원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020.04.29 케이비부동산신탁주식회사 명의로 소유권보존·신탁등기가 이뤄졌고, 2020.06.19 신탁등기 말소와 함께 태숙원에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 화도진새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 2025.10.22 접수된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
조사된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 생활숙박시설의 위탁운영 여부도 별도 확인이 필요합니다. 따라서 등기상 인수액이 0원이라는 사실과 실제 점유·운영계약·객실 인도 문제는 분리해서 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 감정가의 34.3%, 시세 판단은 유보
현재 회차는 3회 유찰 후 최저매각가 55,909,000원입니다. 추가 유찰 시 제시된 회차별 가격은 39,136,300원과 27,395,410원입니다. 각 회차 모두 예상 인수액은 0원이지만, 매각가격이 내려갈수록 화도진새마을금고 근저당의 미배당액은 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 55,909,000원 | 54,502,638원 | 59,497,362원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 39,136,300원 | 38,031,847원 | 75,968,153원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 27,395,410원 | 26,502,293원 | 87,497,707원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 55,909,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,406,362원 |
| 1. 근저당 · 화도진새마을금고 | 114,000,000원 | 54,502,638원 |
| 미배당 · 화도진새마을금고 | - | 59,497,362원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.5%로 추정한 금액이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당 배당은 채권최고액 114,000,000원을 기준으로 계산됐습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 속초시 조양동 청초호유원지 동측 근거리에 위치하며, 주변은 유원지 내 숙박시설과 근린생활시설이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 노선버스정류장 거리와 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 2층·지상 7층 건물로, 위생·급배수, 시스템 냉난방, 승강기, 화재탐지 및 소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 왕복 4차로, 서측 왕복 2차로 도로에 접하고 지하주차장 시설이 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·유원지·역사문화환경보호지구이며, 중로1류에 접합니다. 토지면적은 4,928.0㎡, 공시지가는 1,283,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 생활숙박시설 이용 상태. 현재 객실의 실제 사용 주체와 인도 가능 시점, 숙박 운영 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 위탁운영 계약. 위탁운영 여부가 별도 확인 사항으로 기재돼 있으므로 운영사, 계약기간, 해지조건과 미정산금 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 조사된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 현장 방문을 통해 점유자 및 사용관계를 다시 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저가 여부를 판단하지 말고 동일 건물 또는 유사 생활숙박시설의 실제 매매·운영 수익 자료를 확인해야 합니다.
- 관리비·운영비. 관리비 체납과 위탁운영 관련 비용, 공용부분 부담금이 있는지 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 투자 안전은 같은 말이 아니다”
이 물건은 등기 권리만 보면 단순합니다. 말소기준 근저당 이후 권리는 소멸하고, 현재 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 생활숙박시설로 이용 중이고 임대·위탁운영 관계가 확인되지 않은 상태에서 3회 유찰됐습니다. 최저가가 55,909,000원까지 내려왔더라도 현재 시세와 운영가치가 확인되지 않으면 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 이용 상태와 환금성은 반드시 별도로 검증해야 하는 물건입니다.