25,288,000원
전주지방법원 2025타경182. 부안군 하서면 석상리 청일마을 내 토지 463㎡와 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 최저가는 감정가 73,726,800원에서 세 차례 유찰돼 25,288,000원까지 내려왔습니다. 그러나 등기상 말소기준은 2025.03.05 농업협동조합중앙회의 강제경매개시결정이고, 고경자의 전입일은 그보다 훨씬 이른 1996.12.03입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 확인되지 않아, 낙찰자가 떠안을 금액을 0원으로 볼 수 없는 사건입니다.
여기에 공부상 주택 면적은 38.7㎡이지만 현황은 95.1㎡이고, 제시외 건물 ㉡을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 비닐하우스와 태양광 시설은 매각에서 제외됩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 임차보증금·건물 범위·토지사용관계를 입찰 전에 확정하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경182 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 하서면 석상리 124-1 주1 · 도로명주소 청일길 26 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 대 463㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 단독주택 · 목조 및 조적조 함석지붕 단층 · 공부상 38.7㎡ / 현황 95.1㎡ |
| 소유자 | 채인철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 73,726,800원 / 25,288,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합중앙회 / 134,498,506원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 공시지가 | 32,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 경매개시결정 전 임차인이 핵심
채인철 명의 소유권보존 후 고경미에게 증여로 소유권이 이전됐지만, 농업협동조합중앙회의 사해행위취소 절차를 거쳐 2025.02.28 그 소유권이전등기가 말소됐습니다. 2024.06.20 가처분도 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.03.05 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고경자 | 미상 | 1996.12.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 인수 가능성 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인은 1명입니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정된다면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어날 수 있습니다. 이 경우 실질취득비용은 최저가 25,288,000원이 아니라 낙찰가 + 미배당 보증금이며, 결과적으로 임차보증금 수준에 가까워질 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 할인율만 있고 시세 기준은 없다
현재 최저가는 감정가의 34.3%이지만, 비교 가능한 실거래 기준이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 임차보증금 인수 가능액이 미상이므로, 가격 비교의 기준도 최저가가 아니라 확정된 실질취득비용이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,288,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 855,184원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 농업협동조합중앙회 | 134,498,506원 | 24,432,816원 |
| 미배당 | - | 110,065,690원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용과 신청채권자 청구액을 기준으로 한 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금도 미상이므로 이 배당표만으로 매수인 인수액이 0원이라고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(34.3%) | 25,288,000원 | 24,432,816원 | 110,065,690원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 17,701,600원 | 16,982,971원 | 117,515,535원 |
| 5회 유찰 시(17%) | 12,391,120원 | 11,768,080원 | 122,730,426원 |
⑤ 제시외 건물·매각 제외시설 — 토지사용관계 확인 필수
- 일괄매각. 토지와 주택, 제시외 건물을 함께 매각합니다.
- 매각 제외. 비닐하우스와 태양광 시설은 매각 대상에서 제외됩니다.
- 건물 면적 차이. 공부상 목조 와가지붕 주택 1층 38.7㎡이나, 현황은 목조 및 조적조 함석지붕 주택 1층 95.1㎡입니다.
- 설비. 기본 위생설비·난방설비·전기설비와 태양광발전설비 3kW가 설치돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주택은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 청일마을 내에 위치하며, 자연취락과 전·답 등 농경지가 주를 이루는 농촌지역입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 부안읍 중심지까지 차량으로 약 15분 거리이며, 교통 사정은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지형상. 평지의 사다리형 토지로 세로한면(가)에 접합니다.
- 환금성 점검. 농촌지역 단독주택·토지로서 실제 수요층과 재매각 가능성을 현지 중개업소를 통해 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 고경자 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 실제 점유 부분, 보증금, 전입세대확인서, 확정일자, 배당요구 여부를 대조하세요.
- 실질취득비용 재계산. 낙찰가에 미배당 임차보증금 인수 가능액을 더해 총투입비용을 계산하세요.
- 법정지상권 조사. 제시외 건물 ㉡의 소유자, 건축 시기, 토지·건물 소유관계, 위치와 면적을 확인하세요.
- 현황측량. 공부상 38.7㎡와 현황 95.1㎡의 차이 및 제시외 건물 범위를 현장에서 특정하세요.
- 매각 제외시설. 비닐하우스와 태양광 시설의 소유자·철거·전기계통 분리 여부를 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역의 행위 제한을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “34% 할인”보다 미확정 인수액이 크다
이 물건은 세 차례 유찰돼 최저가가 25,288,000원까지 내려왔지만, 현재 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 말소기준보다 앞선 전입자가 있고 보증금이 미상이며, 제시외 건물 ㉡의 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 공부상 건물과 현황 면적의 차이, 매각에서 제외되는 비닐하우스와 태양광 시설도 정리해야 합니다.
최저가는 확정됐지만 실질취득비용은 확정되지 않았습니다. 고경자의 임차보증금과 대항력, 제시외 건물의 토지사용권, 매각 대상의 실제 범위를 모두 확인한 뒤에야 입찰 상한을 계산할 수 있습니다. 현재 단계의 결론은 권리·현황 확인 전 입찰 보류입니다.
