춘천지방법원 2025타경10401. 강원특별자치도 고성군 현내면 명파리 61에 있는 동물 및 식물관련시설·축양장 관련 건물의 강제경매 사건입니다. 등기상 소유자는 최승효이고, 신청채권자는 도풍꽝, 청구금액은 6,000,000원입니다. 감정가 423,339,500원에서 다섯 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 71,151,000원까지 낮아졌습니다.
권리 흐름 자체는 2004년 설정된 주식회사그린뱅크의 근저당을 기준으로 정리됩니다. 그 뒤의 김종호 근저당, 근저당권부채권에 대한 압류, 국민건강보험공단 압류 및 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기상 금전채무보다 토지와 건물의 관계에 있습니다. 명세서에 건물만 매각하는 것으로 기재되어 있으므로, 낙찰자가 토지 소유권을 확보한다는 전제는 성립하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10401 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 현내면 명파리 61 도로명주소: 명파4길 57 |
| 물건종류 | 기타 · 동물 및 식물관련시설·축양장 관련 건물 |
| 소유자 | 최승효 (단독소유) |
| 감정가 | 423,339,500원 |
| 최저매각가 | 71,151,000원 (5회 유찰·감정가의 16.81%) |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 신청채권자 | 도풍꽝 |
| 청구금액 | 6,000,000원 |
| 매각 조건 | 일괄매각·제시외 건물 포함·건물만 매각·법정지상권 등 별도 확인 필요 |
| 임차관계 | 신고된 임차인 없음 · 현장 점유 및 임대차관계 확인 필요 |
| 말소기준권리 | 2004.01.13 주식회사그린뱅크 근저당권 (채권최고액 24,000,000원) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2004년 근저당
말소기준권리는 을구 3번 주식회사그린뱅크 근저당권입니다. 2004.01.13 설정되었으며 채권최고액은 24,000,000원입니다. 뒤이어 설정된 김종호의 55,000,000원 근저당과 국민건강보험공단의 압류, 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분류되어 있습니다.
그린뱅크 근저당권부채권에는 파산자 주식회사전일상호저축은행 관련 파산관재인 예금보험공사 및 신용보증기금의 압류가 기재되어 있습니다. 이는 그 근저당권부채권에 대한 압류로서, 별도의 근저당 채권최고액으로 중복 합산할 성질의 권리는 아닙니다. 배당과 말소 관계를 최종 원본에서 확인해야 합니다.
1999년과 2001년에 설정되었던 고성군수산업협동조합의 근저당권 (각 150,000,000원·43,000,000원)은 2013.05.21 말소되었습니다. 과거 가압류·경매개시결정과 2019년 김학영의 가처분도 등기상 말소된 이력입니다. 특히 해당 가처분의 피보전권리가 임대차계약 해지에 따른 부동산인도 청구권이었던 만큼, 현재 점유관계는 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
② 가격과 물건의 특수성 — 감정가 17%의 함정
현재 최저매각가는 71,151,000원으로, 감정가 423,339,500원의 16.81%입니다. 일반적인 주거용 부동산이라면 큰 할인율로 보일 수 있지만, 이 사건은 축양장·저수조·기계실 등 특수 목적 시설과 관리사 용도가 혼재된 건물입니다. 일반 아파트의 감정가 대비 할인율과 같은 의미로 해석해서는 안 됩니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 (5회 유찰) | 16.81% | 71,151,000원 | 15,529,718원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 49,805,700원 | 36,490,803원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 34,863,990원 | 51,163,562원 |
회차별 금액과 미배당액은 제시된 경매 시나리오 기준입니다. 이후 유찰 시의 가격은 예시 시나리오이며 실제 기일 및 최저가는 법원 공고를 확인해야 합니다. 미배당 채권액은 원칙적으로 낙찰자의 금전 인수액과 동일하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,151,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,680,718원 |
| 1. 근저당 · 주식회사그린뱅크 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김종호 | 55,000,000원 | 45,470,282원 |
| 3. 신청채권자 · 도풍꽝 | 6,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 합계 / 배당 합계 | 85,000,000원 | 69,470,282원 |
| 채권 미배당 합계 | - | 15,529,718원 |
매각가 71,151,000원을 가정하면 집행비용 1,680,718원을 공제한 뒤 주식회사그린뱅크에 24,000,000원, 김종호에게 45,470,282원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 김종호의 채권은 일부 미배당되고, 신청채권자 도풍꽝의 6,000,000원 청구액은 예상배당 0원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
집행비용은 추정치이며 실제 채권액·배당순위·당해세·최우선변제 등으로 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 위 미배당은 채권자 측 손실 추정치로, 매수인의 인수채무를 의미하지 않습니다.
④ 물건 현황·이용상태 (감정요항표 기준)
| 기호 1 | 1층 저수조, 2층 관리사로 이용. 관리사 부분은 거실·주방·방 3개·세탁실·욕실·현관 등으로 구성. |
|---|---|
| 기호 2 | 에이동·비동 축양장, 씨동 기계실, 디동 침전조, 이동 체묘장 및 저수조로 이용. |
| 기호 1 구조 | 시멘트 벽돌 철골조 평슬래브지붕 2층. 건축물대장상 사용승인 1999.12.23. |
| 기호 2 구조 | 경량철골조 썬라이트지붕, 철근콘크리트조 슬래브지붕, 경량철골조 판넬지붕, 철골 및 조적조 슬래브지붕 등. |
| 설비 | 위생·급배수설비, 관리사 바닥난방, 일부 전기, 저수조·해수공급배관 등. |
| 토지 관련 참고 | 지목 양어장 · 250.0㎡ · 계획관리지역 · 평지·부정형 · 세로한면(가) · 공시지가 40,000원/㎡. 토지 소유권의 매각 포함을 뜻하지 않음. |
| 지역·지구 | 가축사육제한구역 · 제한보호구역 · 계획관리지역 |
| 위반건축물 | 위반 표시 없음. 다만 공부와 실제 이용상태·구조 차이 존재. |
⑤ 입지·환금성 메모
- 토지 이용. 지목은 양어장이고 계획관리지역에 위치합니다. 가축사육제한구역과 제한보호구역에 포함되어 있으므로 향후 시설 운영이나 용도 변경 시 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 특수시설. 축양장·기계실·침전조·체묘장·저수조 등으로 구성되어 일반 주거용 건물과 다른 설비·관리·유지비용 검토가 필요합니다.
- 관리사. 기호 1의 2층은 주거 형태의 관리사로 이용되지만, 공부상 동물 및 식물관련시설로 되어 있습니다. 주택으로서의 권리와 사용 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 시설 현황. 에이동·비동은 공부상 구분되어 있으나 실제로는 한 동의 건물로 일체 사용되고 있습니다. 디동 옆 원형수조 5점과 씨동 내부 해수공급용 양수설비도 확인되며, 해당 양수설비는 평가되지 않았습니다.
- 환금성. 특정 시설 운영 목적에 맞춰 형성된 건물이므로 일반적인 아파트·상가와 매수자층이 다를 수 있습니다. 5회 유찰 이력은 참고할 수 있으나, 유찰 원인을 가격만으로 확정할 수는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 일괄매각·제시외 건물 포함·건물만 매각의 정확한 목록별 범위를 매각물건명세서와 감정평가서 원본에서 확인하세요.
- 토지 소유권 및 법정지상권. 토지 등기부, 건물의 건립 당시 소유관계, 토지·건물 소유권 변동 이력과 지상권 성립 요건을 대조하세요. 법정지상권이 인정되지 않을 경우의 철거·사용료·점유 분쟁 위험도 검토해야 합니다.
- 점유와 임차관계. 신고된 임차인은 없지만 실제 운영자·거주자·임대차계약의 존재를 현장과 관련 서류로 확인하세요. 과거 임대차계약 해지 관련 가처분 이력도 점검 대상입니다.
- 건축물대장과 용도. 관리사 이용의 적법성, 실제 건물 구조와 공부상 구조의 차이, 증축·용도 변경의 인허가 여부를 확인하세요.
- 설비 소유·가동 상태. 축양장, 저수조, 원형수조, 해수공급용 양수설비, 전기·급배수설비의 소유관계와 실제 가동 가능성을 확인하세요. 감정평가에서 제외된 설비가 있으므로 특히 주의해야 합니다.
- 공법상 제한. 제한보호구역·가축사육제한구역·계획관리지역에 따른 이용·운영·용도 변경 제한을 관계 기관에서 확인하세요.
- 압류 및 체납. 국민건강보험공단 압류와 국세·지방세 압류 관련 주의사항을 원본 서류에서 확인하고 조세채권·당해세·공과금의 실제 처리 관계를 점검하세요.
- 자금 계획. 최저매각가 71,151,000원 외에 취득 관련 비용, 명도·시설 정비비, 토지사용료 가능성, 유지·관리비용을 고려하세요. 예상 금전 인수 0원만을 총투자비로 보아서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지·건축물대장과 관련 인허가를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 17% ≠ 안전한 저가 매수”
이 사건은 5회 유찰·최저가 71,151,000원이라는 숫자가 먼저 눈에 들어옵니다. 말소기준권리 이후의 등기상 권리들이 매각으로 소멸할 것으로 분류되고 예상 금전 인수액도 0원이어서, 표면적으로는 부담이 작아 보입니다.
그러나 건물만 매각한다는 조건과 법정지상권 성립 여부가 확인되지 않은 이상, 저렴한 부동산을 취득한다고 단정할 수 없습니다. 토지를 안정적으로 이용할 권원이 없다면 건물의 사용가치와 환금성이 크게 달라질 수 있기 때문입니다. 관리사 용도·건물 구조의 공부상 차이와 축양장 설비의 실제 상태도 함께 검토해야 합니다.
현재 회차에서 선순위 배당 후 채권 미배당액은 15,529,718원으로 추정되지만, 이는 낙찰자의 금전 인수액이 아닙니다. 실질취득 추정 71,151,000원도 권리상 금전 인수액 0원을 전제로 한 금액이며, 토지사용권 확보비용이나 시설 관련 추가 부담은 포함되지 않았습니다.
결론은 권리상 금전 인수는 제한적이지만, 부동산 이용권과 환금성 위험은 높다는 것입니다. 명세서와 토지·건물 원본 서류를 통해 법정지상권 및 계속 사용 가능성이 확인되기 전까지는 입찰을 보류하는 보수적인 접근이 타당합니다. 낮은 최저가보다 중요한 것은 낙찰 후 이 건물을 적법하고 안정적으로 사용할 수 있는지입니다.
