춘천지방법원 2025타경10413. 속초시 영랑동 써밋베이속초 5층 520호입니다. 등기부상 현재 소유자는 이정순이며, 말소기준권리는 2022.01.03 희망새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 80,300,000원이고, 이후 2025.11.18 희망새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매 매각으로 말소기준 근저당과 그 이후 경매개시결정은 소멸하며, 조사된 임차인은 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 157,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가가 53,851,000원까지 내려왔습니다. 다만 동일 물건·인근 물건의 실거래 자료가 제시되지 않았으므로, 이 숫자만으로 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 감정평가 이용상태가 생활숙박시설이고 매각물건명세서 비고에도 소유자 개인이 운영·관리하는 생활형숙박시설로 기재돼 있어, 입찰 전 이용형태와 환금성을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10413 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 영랑동 148-45 써밋베이속초 5층 520호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 속초시 영랑해안8길 11 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 생활숙박시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 중 5층 520호 · 2021.11.5 사용승인 |
| 내부 | 드레스룸·룸·발코니·보일러실·주방/거실·욕실 |
| 소유자 | 이정순 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 53,851,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 희망새마을금고 / 70,826,947원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차인·인수액은 없다
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계나 미배당 보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2022.01.03 설정된 희망새마을금고 근저당권 80,300,000원이며 매각으로 소멸합니다. 2025.11.18 임의경매개시결정도 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격과 회차 — 3회 유찰, 시세 판단은 별도
현재 최저매각가는 53,851,000원이고, 현재 회차는 3회 유찰·감정가 34%로 제시돼 있습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 37,695,700원, 5회 유찰 시 26,386,990원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 53,851,000원 | 52,481,682원 | 27,818,318원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 37,695,700원 | 36,617,177원 | 43,682,823원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 26,386,990원 | 25,512,024원 | 54,787,976원 |
③ 예상배당표 (매각가 53,851,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,369,318원 |
| 1. 근저당 · 희망새마을금고 | 80,300,000원 | 52,481,682원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 희망새마을금고 채권최고액 80,300,000원 중 52,481,682원이 배당되고 27,818,318원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 주위환경. 속초시 영랑동 써밋베이속초 주변은 숙박시설·펜션·근린생활시설·아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 시내버스정류장까지의 거리 및 운행빈도로 보아 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 생활숙박시설로 이용 중이며 내부는 드레스룸·룸·발코니·보일러실·주방/거실·욕실 등으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평슬라브지붕 20층 중 5층 520호이며 2021.11.5 사용승인됐습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비·승강기설비·화재탐지설비·주차장시설 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 부정형 평지이며 현황은 생활숙박시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 2,351.0㎡입니다.
- 도로. 남측 약 7미터 내외 포장도로를 이용해 접근 가능합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·준주거지역·고도지구(24M이하)이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공시지가. 424,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 동일 건물·인근 생활숙박시설의 실제 거래 사례가 제시되지 않았으므로 53,851,000원이 시장가 대비 싼지 별도로 확인해야 합니다.
- 운영형태 확인. 매각물건명세서상 소유자 개인이 운영·관리하는 생활형숙박시설입니다. 실제 운영·이용 형태를 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 감정가 157,000,000원에서 3회 유찰된 상태이므로 가격 외에 수요·이용형태·환금성 요소를 함께 점검해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 희망새마을금고 미배당 27,818,318원은 매수인 인수액이 아닙니다. 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
- 등기 원본 확인. 말소기준권리는 2022.01.03 희망새마을금고 근저당이며, 입찰 전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 열려 있다
이 물건의 권리관계 자체는 복잡하지 않습니다. 임차인이 없고, 말소기준인 희망새마을금고 근저당과 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 감정가 157,000,000원에서 3회 유찰된 53,851,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 가격이 곧바로 시세보다 낮다고 말할 수 없습니다.
또한 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설이고 매각물건명세서에도 소유자 개인이 운영·관리하는 생활형숙박시설로 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 인수 위험보다는 현재 가격과 생활숙박시설의 실제 시장성 확인입니다.
