춘천지방법원 2025타경10413. 속초시 영랑동 ‘써밋베이속초’ 5층 520호입니다. 경매 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 실제 이용 상태는 드레스룸·룸·발코니·보일러실·주방 겸 거실·욕실을 갖춘 생활숙박시설입니다. 매각물건명세서에는 소유자 이정순이 개인적으로 운영·관리하는 생활형숙박시설로 기재돼 있습니다.
등기 흐름은 복잡하지 않습니다. 2021년 케이비부동산신탁 명의로 소유권보존등기가 이뤄진 뒤, 2022년 1월 3일 신탁등기가 말소되면서 이정순에게 거래가액 147,797,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 희망새마을금고가 채권최고액 80,300,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 권리는 경매개시결정뿐이라 낙찰자가 인수할 등기상 부담은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10413 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 영랑동 148-45 써밋베이속초 제5층 제520호 도로명: 강원특별자치도 속초시 영랑해안8길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 경매 용도 표기: 대지 · 집합건물 제5층 제520호 · 생활숙박시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 중 5층 · 2021.11.05. 사용승인 |
| 소유자 | 이정순 (단독소유 · 2022.01.03. 소유권이전 · 거래가액 147,797,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 76,930,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 희망새마을금고 / 70,826,947원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 인수액은 0원
실제 임차인 0명. 별도로 인수할 임차보증금이나 대항력 임차인은 확인되지 않습니다. 말소기준은 2022년 1월 3일 희망새마을금고 근저당권이며, 근저당권과 2025년 11월 18일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 최저가 기준 매수인의 실질취득금액은 76,930,000원이고, 별도 인수액은 0원입니다.
② 가격·회차 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 76,930,000원으로 감정가 157,000,000원의 49%입니다. 숫자상 할인 폭은 크지만, 이 사건은 일반 아파트가 아니라 소유자가 직접 운영·관리하는 생활숙박시설입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기보다, 현장 운영 상태와 실제 매매 가능 가격, 관리 방식 및 수요층을 별도로 점검해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰·49%) | 76,930,000원 | 75,145,260원 | 5,154,740원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 53,851,000원 | 52,481,682원 | 27,818,318원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 37,695,700원 | 36,617,177원 | 43,682,823원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 근저당권자의 미배당은 커지지만, 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서는 집행비용을 제외하고 희망새마을금고에 75,145,260원이 배당되는 계산이며, 신청채권 청구액 70,826,947원은 충족되는 시나리오입니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,784,740원 |
| 1. 근저당 · 희망새마을금고 | 80,300,000원 | 75,145,260원 |
| 근저당 미배당 | - | 5,154,740원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
희망새마을금고 채권은 채권최고액 80,300,000원을 기준으로 계산했으며, 현재 회차 예상배당액은 75,145,260원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 근저당 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 속초시 영랑동 소재 써밋베이속초로, 주변은 숙박시설·펜션·근린생활시설·아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 시내버스정류장까지의 거리와 운행 빈도를 고려한 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 5층으로, 2021년 11월 5일 사용승인됐습니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 약 7미터 내외의 포장도로를 이용해 접근할 수 있습니다.
- 토지. 대지면적 2,351㎡의 평지·부정형 토지이며, 생활숙박시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 424,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·준주거지역이며, 고도지구 24미터 이하 및 소로3류 접합 조건이 있습니다.
- 물건 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 생활숙박시설은 일반 아파트와 다른 수요층을 대상으로 하며, 2회 유찰 이력까지 있어 최저가 외에 실제 운영성과 매수 수요를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·운영 주체 확인. 매각물건명세서에는 소유자가 개인적으로 운영·관리하는 생활형숙박시설로 기재돼 있습니다. 현장 점유자와 실제 운영 상태를 다시 확인하세요.
- 49% 할인 해석 주의. 감정가 대비 비율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 건물 및 인근 생활숙박시설의 실제 매매 가능 가격을 확인해 입찰 상한을 정하세요.
- 관리 관계 확인. 관리비 체납, 운영·관리 방식, 객실 내 비품과 시설물의 귀속 및 인수 여부를 확인하세요.
- 명도 절차 대비. 임차인은 없지만 소유자 또는 운영 관련 점유자가 존재하는지 확인하고, 필요한 경우 인도명령·명도 협의 비용과 기간을 반영하세요.
- 배당 부족액 오해 금지. 희망새마을금고의 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 환금성은 보수적으로”
이 사건의 등기상 결론은 명확합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고, 희망새마을금고 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 권리 측면에서는 비교적 단순한 물건입니다.
그러나 최저가가 감정가의 49%라는 숫자만 보고 가격 매력이 충분하다고 결론 내리기는 어렵습니다. 이 물건은 소유자가 직접 운영·관리하는 생활숙박시설이며 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 권리는 합격이지만 가격·점유·환금성은 추가 확인이 필요한 물건입니다. 현장 운영 상태와 실제 매수 수요를 확인한 뒤, 그 결과를 입찰가에 보수적으로 반영하는 접근이 필요합니다.