/ 1,424,000원
부산지방법원 2024타경108300. 부산 사하구 하단동 현칭 ‘엔사이빌’ 1동 402호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-다세대주택)으로 이용 중입니다. 감정가는 72,000,000원이지만 11회 유찰되어 현재 최저매각가는 1,424,000원까지 떨어졌습니다. 표면적인 할인율만 보면 이례적으로 낮지만, 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차인 인수 여부입니다.
등기부상 과거 초량4동새마을금고 근저당권 132,000,000원과 39,000,000원은 각각 2015.01.20.과 2013.07.12. 이미 말소됐습니다. 현재 존속하는 담보권이나 압류는 없고, 2024.08.14. 강제경매개시결정이 말소기준으로 계산됩니다. 그런데 정성훈은 그보다 앞선 2015.02.09. 전입했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력 있음으로 확정할 수는 없으며, 정확한 판정은 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108300 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 894-12 현칭 엔사이빌 제1동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-다세대주택) · 지상 7층 중 4층 |
| 소유자 | 안연경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 1,424,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정성훈 / 79,850,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 준공 / 세대수 | 2013.02.20. / 8세대 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 핵심
과거 근저당권은 임차인 전입일 이전에 모두 말소됐고, 현재 등기부에는 소유권과 강제경매개시결정만 남아 있습니다. 따라서 등기부만 보면 말소 구조는 단순합니다. 하지만 정성훈의 전입일이 2024.08.14. 경매개시결정보다 앞서므로, 임대차가 유효하고 점유가 유지됐다면 매수인에게 보증금 잔액이 승계될 가능성이 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정성훈 | 2015.02.09. | 미상 | 미상 | 2024.10.02. 신청 | 가능·미상 | 미상 | 산정 불가 |
보증기관이나 대위변제 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제권과 매수인 인수액은 미상입니다. 배당요구는 2024.10.02. 접수됐지만, 배당요구를 했다는 사실만으로 미배당 보증금의 매수인 승계 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
③ 가격·환금성 — 2%라는 숫자만으로는 메리트를 판단할 수 없다
현재 최저가는 감정가 72,000,000원의 1.98%입니다. 12회 유찰 시 996,799원, 13회 유찰 시 697,759원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 동일 면적의 실거래 기준이 확인되지 않고, 대항력 가능 임차인의 보증금도 미상이므로 최저가를 시세와 직접 비교하거나 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 예상배당 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 1,424,000원 | 1.98% | 998,368원 | 78,851,632원 |
| 12회 유찰 시 | 996,799원 | 1.38% | 578,857원 | 79,271,143원 |
| 13회 유찰 시 | 697,759원 | 0.97% | 285,199원 | 79,564,801원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,424,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 425,632원 |
| 1. 경매신청채권 · 정성훈 | 79,850,000원 | 998,368원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 29.9%인 425,632원으로 추정됐고, 신청채권자 정성훈에게 998,368원이 배당돼 신청채권 미배당액은 78,851,632원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금이 미상이므로 이 표만으로 매수인 인수액을 0원이라고 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(도시형생활주택-다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 7층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 하단초등학교 북서측 인근으로, 주위는 공동주택·업무시설·각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 하단역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 건물 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 비행안전구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 도로와 접합니다. 토지면적은 167.6㎡, 공시지가는 1,822,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다. 내부는 폐문·부재로 조사되지 않았습니다.
- 환금성. 2013.02.20. 준공된 8세대 규모로, 경매 통계상 평균 유찰은 8.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본. 정성훈의 임대차계약서, 보증금 액수, 지급자료, 계약기간을 확인해야 합니다.
- 점유와 대항력. 2015.02.09. 이후 실제 점유가 계속됐는지, 전입세대열람과 현장조사를 통해 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당. 확정일자 유무와 2024.10.02. 배당요구의 내용, 예상 미배당 보증금을 매각물건명세서와 배당요구 서류에서 대조해야 합니다.
- 동일인 관계. 신청채권자와 임차인이 동일한 정성훈인 이유, 신청채권 79,850,000원의 발생 원인과 임대차채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득가. 입찰가 상한은 최저가가 아니라 확인된 보증금 승계액을 더한 총투입액을 기준으로 계산해야 합니다.
- 환금성. 11회 유찰, 8세대 규모, 경매 낙찰률 0.0%를 고려해 향후 매도 가능성과 보유기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “142만 원짜리 물건”이 아니라 “인수액을 모르는 물건”
이 사건을 1,424,000원짜리 다세대주택으로 보면 판단이 틀어집니다. 현재 최저가는 감정가의 1.98%에 불과하지만, 2015.02.09. 전입한 정성훈의 보증금과 확정일자가 미상이라 매수인이 실제로 얼마를 떠안을지 알 수 없습니다. 신청채권자와 임차인이 같은 사람이라는 특이점도 원본 확인 없이는 유리한 사정인지 위험한 사정인지 판단할 수 없습니다.
과거 근저당권이 모두 말소돼 등기 구조는 깔끔해 보이지만, 이 사건의 승부처는 등기가 아니라 임대차의 실체와 보증금입니다. 여기에 11회 유찰, 8세대 규모, 경매 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 결론은 권리 미확정·가격 판단 보류입니다. 보증금과 점유관계가 확인되기 전에는 낮은 최저가를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
