6,327,000원
부산지방법원 2024타경110006. 구포역 남동측 인근의 파크블루 6층 602호로, 감정 이용상태는 공동주택(아파트·도시형생활주택 원룸형)입니다. 감정가 224,000,000원에서 10회 유찰돼 최저가가 6,327,000원까지 낮아졌지만, 등기부상 2024.03.11. 접수된 안지휘의 주택임차권은 2024.09.19. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 안지휘가 배당받지 못하는 보증금 잔액은 말소되지 않고 매수인에게 승계됩니다.
현재 최저가를 기준으로 집행비용 513,886원을 제외한 5,813,114원이 임차보증금에 배당되고, 남은 194,186,886원이 매수인 부담으로 넘어옵니다. 최저가와 인수액을 합한 실질취득액은 200,513,886원입니다. 다음 회차로 최저가가 4,428,900원, 3,100,230원까지 내려가도 인수액이 각각 196,050,820원, 197,355,574원으로 늘어납니다. 겉으로 보이는 최저가만 내려갈 뿐 총부담은 계속 200,000,000원 부근입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110006 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 낙동대로1694번나길 11, 6층 602호 (구포동, 파크블루) |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트·도시형생활주택 원룸형) · 전용 42.78㎡ · 지하 1층, 지상 15층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 주식회사파크블루 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 6,327,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안지휘 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 준공 / 규모 | 2018.11.15. · 실거래 비교 자료상 파크블루9차 16세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
말소기준은 2024.09.19. 접수된 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.03.11. 주택임차권등기는 매각으로 자동 소멸하지 않습니다. 안지휘의 임대차계약일은 2022.01.06., 확정일자는 2022.01.07., 주민등록일과 점유개시일은 2022.02.10.이며, 임차보증금은 200,000,000원입니다. 배당요구도 확인되지만 현재 최저가에서는 보증금 대부분이 미배당되므로 잔액을 매수인이 인수합니다.
| 임차 기재 | 점유 / 이용 | 전입·확정 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 안지휘 | 주택 전부 주거·임차권등기 | 전입 2022.02.10. 확정 2022.01.07. | 200,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 194,186,886원 |
| 기사항전 | 주거 범위 미상 | 전입 2022.02.10. 확정 2022.01.07. | 0원 기재 보증금 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 가능 승계액 확인 필요 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 632만원이 아니라 200,513,886원
실거래 비교 자료상 파크블루9차의 전용 40.33㎡·42.78㎡ 거래는 6건입니다. 전체 평균은 203,833,333원이지만, 과거 260,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단에는 최근 12개월 5건 평균인 192,600,000원과 최신 거래 135,000,000원, 최근 구간의 하락 추세 -25.9%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 40.33㎡ | 9 | 135,000,000원 |
| 2025.12 | 40.33㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2025.11 | 42.78㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 2025.06 | 42.78㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 2025.03 | 42.78㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2024.11 | 40.33㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 192,600,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 203,833,333원 |
현재 회차 실질취득액 200,513,886원은 최근 12개월 평균의 104.1%입니다. 최신 거래 135,000,000원과 비교하면 148.5%에 해당합니다. 최저매각가만 놓고 보면 최근 평균의 3.3%지만, 선순위 임차보증금 인수를 더하면 오히려 최근 평균보다 비쌉니다.
③ 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 총액은 그대로
| 회차 시나리오 | 최저가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 최저가+인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 10회 유찰 · 감정가 2.82% | 6,327,000원 | 5,813,114원 | 194,186,886원 | 200,513,886원 |
| 11회 유찰 시 감정가 1.98% | 4,428,900원 | 3,949,180원 | 196,050,820원 | 200,479,720원 |
| 12회 유찰 시 감정가 1.38% | 3,100,230원 | 2,644,426원 | 197,355,574원 | 200,455,804원 |
회차별 총액 차이는 집행비용 추정 구조에 따른 것으로, 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어 실질취득액은 보증금 200,000,000원 부근에 고정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,327,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 513,886원 |
| 1. 임차인 안지휘 보증금 | 200,000,000원 | 5,813,114원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 안지휘 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
안지휘는 임차권자와 신청채권자로 함께 기재돼 있습니다. 두 200,000,000원 청구의 법률상 관계와 중복 여부는 원문 확인이 필요하며, 본 실질취득 계산에는 선순위 임차보증금 200,000,000원의 미배당 잔액만 반영했습니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 3호선 구포역 남동측 인근으로, 주위는 소규모 공동주택·오피스텔·근린생활시설·숙박시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 구포역이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 이용. 공동주택인 아파트, 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중이며 대상 전용면적은 42.78㎡입니다.
- 설비. 급배수·위생·화재탐지·경보·소화전·승강기·공동현관문·도시가스 개별난방·퍼즐식 주차타워 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 공시지가는 2,216,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 실거래 비교 자료상 16세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 8.1회, 낙찰률은 0.0%입니다. 실거래가도 135,000,000원부터 260,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 응찰 판단 기준은 최저가 6,327,000원이 아니라 인수액을 포함한 200,513,886원입니다.
- 임차권 원문 확인. 안지휘의 임차권등기명령, 매각물건명세서, 배당요구 내역을 대조해 미배당 보증금의 최종 승계액을 확인해야 합니다.
- 별도 임차 기재 확인. ‘기사항전’ 기재의 신원·점유 범위·보증금이 불명확합니다. 대항력과 추가 인수 가능성을 단정하지 말고 현황조사 원문과 주민등록 전입세대를 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 안지휘가 임차권자와 신청채권자로 함께 기재된 이유, 각 200,000,000원 청구의 관계와 중복 여부를 확인해야 합니다.
- 하락장 보정. 최근 12개월 평균은 192,600,000원, 최신 거래는 135,000,000원이며 최근 추세는 -25.9%입니다. 과거 260,000,000원 거래가 포함된 전체 평균만으로 적정가를 높게 잡으면 안 됩니다.
- 저환금성 점검. 16세대 규모, 평균 8.1회 유찰, 낙찰률 0.0%인 점을 반영해 재매각 가능성과 보유기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세는 현재 예상배당에 반영되지 않았으므로 관리주체와 집행법원 자료를 통해 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 문건접수 내역과 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “632만원에 사는 물건이 아니다”
이 물건의 최저가 6,327,000원은 매수인의 전체 부담을 보여주지 않습니다. 선순위 임차권자 안지휘가 배당받지 못하는 194,186,886원을 승계하면 현재 회차 실질취득액은 200,513,886원입니다. 최저가가 더 낮아져도 임차보증금 미배당액이 커져 총부담은 200,000,000원 부근에 머뭅니다.
그 실질취득액은 최근 12개월 실거래 평균 192,600,000원보다 높고, 최신 거래 135,000,000원을 크게 웃돕니다. 최근 가격 추세도 -25.9%이며, 이미 10회 유찰됐고 별도 임차 기재의 보증금과 점유관계도 명확하지 않습니다. 낮은 최저가, 높은 인수액, 하락하는 최근 시세가 동시에 겹친 물건입니다. 결론은 분명합니다. 최저가만 보면 초저가지만, 실질취득 기준으로는 최근 시세 이상인 고위험 인수형입니다.
