4,429,000원
부산지방법원 2024타경110006. 구포동 파크블루 6층 602호로, 감정평가상 공동주택(아파트·도시형생활주택-원룸형)입니다. 이 사건은 최저가가 극단적으로 낮아진 이유를 권리관계와 함께 봐야 합니다. 등기상 말소기준은 2024.09.19. 강제경매개시결정인데, 임차인 안지휘의 임대차계약은 2022.01.06., 확정일자는 2022.01.07., 주민등록·점유개시는 2022.02.10.으로 모두 그보다 앞섭니다. 2024.03.11.에는 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
매각물건명세서상 이 주택임차권은 전액 배당받지 못하면 말소되지 않고 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 낙찰가가 더 내려가면 싸지는 것이 아니라, 배당받는 금액이 줄어드는 만큼 인수액이 늘어납니다. 현재 회차에서도 최저가 4,429,000원에 예상 인수액 196,050,722원을 더하면 200,479,722원입니다. 12회 유찰 시 인수액은 197,355,505원, 13회 유찰 시에는 198,268,854원으로 증가합니다. 낙찰가 하락이 실질취득가 하락으로 그대로 이어지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경110006 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 낙동대로1694번나길 11, 6층602호 (구포동,파크블루) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트(도시형생활주택-원룸형)) |
| 전용면적 | 42.78㎡ |
| 소유자 | 주식회사파크블루 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 4,429,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안지휘 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 2억원 임차보증금이 말소기준보다 앞선다
핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 보증금 200,000,000원, 전입·점유 2022.02.10., 확정일자 2022.01.07.로 말소기준인 2024.09.19. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 배당요구도 확인되며 우선변제권을 행사하지만, 현재 매각가로는 보증금 전액 배당이 불가능합니다. 예상배당 3,949,278원을 제외한 196,050,722원이 매수인 인수로 남습니다. 이후의 국 압류와 부산광역시 북구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차 관련 기재 | 점유·전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 안지휘 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.10. | 2022.01.07. | 200,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 196,050,722원 |
| 기사항전 주거 | 2022.02.10. | 2022.01.07. | 미상 | 대항력 有 우선변제 有 승계액 미상 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
파크블루9차의 실거래는 6건이 확인됩니다. 전체 평균은 203,833,333원이지만, 260,000,000원 거래들이 섞여 있어 가격 판단에는 최근 12개월 평균 192,600,000원과 최신 거래 135,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 구간은 과거 대비 -25.9%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 40.33㎡ | 9 | 135,000,000원 |
| 2025.12 | 40.33㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2025.11 | 42.78㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 2025.06 | 42.78㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 2025.03 | 42.78㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2024.11 | 40.33㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 192,600,000원 |
현재 최저가 4,429,000원만 최근 12개월 평균과 비교하면 2.3%에 불과해 엄청난 할인처럼 보입니다. 하지만 이 비교는 이 사건에선 의미가 없습니다. 안지휘의 미배당 보증금을 합친 실질취득은 200,479,722원으로 최근 12개월 평균 192,600,000원의 약 104.1%입니다. 최신 거래 135,000,000원과 비교하면 약 148.5%입니다. 즉 인수까지 반영하면 최근 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,429,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 479,722원 |
| 1. 임차인 안지휘 보증금 | 200,000,000원 | 3,949,278원 |
| 2. 경매개시결정 · 안지휘 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차보증금 200,000,000원 중 3,949,278원만 배당되고, 부족분 196,050,722원은 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 479,722원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동, 부산도시철도 3호선 구포역 남동측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 구포역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 15층 건물의 6층 602호입니다. 급배수·위생·화재탐지·소화전·승강기·공동현관문·도시가스 개별난방·퍼즐식 주차타워 설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 공시지가는 2,216,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 파크블루9차는 16세대, 2018.11.15. 사용승인된 소규모 단지입니다. 동일 단지 경매의 평균 유찰 횟수는 8.9회이고 매각률은 0.0%로 집계돼 있으며, 최근 실거래 추세도 과거 대비 -25.9%입니다. 가격 회수 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 4,429,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 예상 인수 196,050,722원을 합친 실질취득은 200,479,722원입니다.
- 보증금 승계 확인. 안지휘 임차권은 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 명시가 있으므로 배당표와 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
- 추가 임차기재 확인. 기사항전 명의의 임차 관련 기재는 보증금이 미상입니다. 안지휘 외 추가 승계부담이 존재하는지 원본 서류에서 반드시 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 안지휘는 임차권자이자 신청채권자로 나타납니다. 보증금 지급관계와 채권 발생 경위를 계약서·계좌자료·경매기록과 대조해야 합니다.
- 하락장 보정. 전체 실거래 평균 203,833,333원보다 최근 12개월 평균 192,600,000원, 최신 거래 135,000,000원, 최근 추세 -25.9%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 환금성 점검. 16세대 소규모 도시형생활주택-원룸형이고 동일 단지 경매 평균 유찰이 8.9회로 확인되므로 낙찰 후 매도·임대 회수기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 약 2억원”
이 물건은 11회 유찰 끝에 최저가가 4,429,000원까지 떨어졌지만, 그 숫자만으로는 가격을 설명할 수 없습니다. 대항력 있는 안지휘의 보증금 200,000,000원이 선순위에 있고, 현재 회차에서 196,050,722원이 미배당 인수로 남아 실질취득은 200,479,722원입니다. 추가 유찰 때도 배당액 감소만큼 인수액이 늘어 총 부담은 보증금 약 2억원 주변에 머뭅니다.
그런데 최근 12개월 실거래 평균은 192,600,000원, 최신 거래는 135,000,000원이고 최근 가격 추세는 -25.9%입니다. 따라서 이 사건을 “감정가 2.24억원짜리를 443만원에 사는 경매”로 해석해서는 안 됩니다. 현재 실질취득은 최근 12개월 평균의 약 104.1%로 오히려 최근 시세 이상이며, 별도의 보증금 미상 임차 기재까지 남아 있습니다. 11회 유찰과 소규모 원룸형 단지의 환금성 지표를 함께 보면 가격·권리 모두 보수적으로 접근해야 하는 D등급 물건입니다.
