부산지방법원 2025타경1291. 부산 사하구 하단동 한라리치스파티움 8층 801호, 주거용으로 사용 가능한 오피스텔입니다. 겉으로만 보면 감정가 211,000,000원에서 여섯 번 유찰돼 최저가가 24,824,000원까지 떨어진 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 권리구조를 보면 결론이 완전히 달라집니다. 임차인 이은지의 주택임차권은 전입 2022.03.04, 확정일자 2022.02.04이고, 현재 말소기준인 2025.04.09 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 매각가 24,824,000원을 가정하면 집행비용 846,832원을 제외한 23,977,168원이 임차보증금에 배당되고, 남은 196,022,832원을 매수인이 떠안습니다. 7회·8회 유찰 시에는 낙찰가는 더 떨어지지만 인수액이 각각 203,335,982원, 208,455,188원으로 커집니다. 즉 이 사건은 낙찰가 하락이 실질 매입비용 하락으로 거의 이어지지 않는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1291 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 521-5 한라리치스파티움 8층 801호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 오피스텔 · 13층 건물 내 8층 801호 |
| 소유자 | 김현진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 24,824,000원 (6회 유찰 · 감정가의 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이은지 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
현재 유효한 핵심 권리는 을구 7번 주택임차권입니다. 임차인 이은지는 임대차계약일 2022.01.10, 확정일자 2022.02.04, 전입·점유개시일 2022.03.04이고 보증금은 220,000,000원입니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사하지만, 최저매각가가 보증금에 크게 못 미쳐 현재 회차에서는 전액 회수가 불가능합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은지 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 2022.03.04 | 2022.02.04 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 최저가 2,482만원이 아니라 실질취득 약 2.20억으로 본다
한라리치스파티움 실거래 비교면적은 84.565㎡이고, 확인된 거래는 5건입니다. 전체 평균은 274,600,000원, 최근 12개월 평균은 275,000,000원, 최신 거래도 2025.04의 275,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래 비교 추세는 +0.2%로 하락 추세가 아닙니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 84.2㎡ | 13 | 275,000,000원 |
| 2025.04 | 84.2㎡ | 13 | 275,000,000원 |
| 2024.01 | 84.2㎡ | 12 | 278,000,000원 |
| 2023.10 | 84.2㎡ | 12 | 278,000,000원 |
| 2023.06 | 83.66㎡ | 11 | 267,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 275,000,000원 |
표면 최저가 24,824,000원은 최근 12개월 평균의 9.0%에 불과하지만, 이 비율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 때문에 실제 매수인의 경제적 부담은 약 220,000,000원 수준입니다. 최근 12개월 평균 275,000,000원과 비교하면 실질취득은 시세보다 낮은 구간이지만, 2,482만원에 취득하는 구조는 절대 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,824,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 846,832원 |
| 1. 임차인 이은지 보증금 | 220,000,000원 | 23,977,168원 |
| 2. 갑구 10번 경매개시결정 · 이은지 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차보증금 중 23,977,168원이 배당되고 196,022,832원은 매수인이 인수합니다. 배당표는 집행비용 추정치를 포함하며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 것은 낙찰가, 커지는 것은 인수액
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 24,824,000원 | 196,022,832원 | 실질취득은 보증금 약 220,000,000원 수준 |
| 7회 유찰 시 | 17,376,800원 | 203,335,982원 | 낙찰가 하락분만큼 인수액 증가 |
| 8회 유찰 시 | 12,163,760원 | 208,455,188원 | 추가 유찰의 체감 가격효과 제한 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정상 주거용으로 사용 가능한 오피스텔입니다.
- 입지. 부산광역시 사하구 하단동 도시철도 1호선 하단역 북서측 인근으로, 공동주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 하단역이 있어 교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지·도시가스·공동현관기·주차타워설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 공시지가 1,883,000원/㎡, 비행안전구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 거래. 확인된 실거래 5건은 267,000,000원~278,000,000원이고 최근 12개월 평균은 275,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰 판단의 기준금액은 24,824,000원이 아니라 대항력 임차보증금을 반영한 실질취득 약 220,000,000원입니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2022.01.10, 확정일자 2022.02.04, 전입·점유개시 2022.03.04, 보증금 220,000,000원과 배당요구 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 이은지로 기재돼 있으므로 임대차와 집행채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 7회·8회로 유찰돼도 인수액이 함께 증가하므로 낙찰가 하락만 보고 수익성이 개선된다고 판단하면 안 됩니다.
- 환금성 점검. 확인된 세대수 6세대, 평균 유찰 6.0회, 낙찰률 0.0% 통계를 감안해 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,482만원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저매각가가 아무리 내려가도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어온다는 점입니다. 현재는 24,824,000원에 낙찰받더라도 196,022,832원의 보증금 잔액을 인수하게 되고, 다음 회차로 내려갈수록 낙찰가는 줄지만 인수액은 더 커집니다. 결국 실질취득은 보증금 약 220,000,000원 수준에 묶입니다.
최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 275,000,000원으로, 실질취득 자체는 그보다 낮습니다. 그러나 이미 6회 유찰됐고, 대항력 임차권 인수와 신청채권자·임차권자 동일인 관계 확인이라는 권리 검토가 필요하며, 확인된 세대수도 6세대입니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 “감정가 대비 얼마나 싸졌나”가 아니라 “약 2.20억의 실질취득가를 감수하고도 권리와 환금성이 맞는가”입니다.
