서울남부지방법원 2024타경884. 서울특별시 금천구 시흥동 237-43 소재 부동산의 경매입니다. 물건 분류는 연립/다세대 + 토지이지만, 감정평가상 건물 이용상태는 기호(2), (4), (6), (8) 모두 단독주택으로 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 구분소유 다세대주택처럼 판단하기보다는 실제 건축물 구성과 일괄매각 범위를 확인해야 하는 물건입니다.
소유자는 이안에셋주식회사입니다. 2022년 7월 19일 소유권이전등기와 함께 서초새마을금고의 채권최고액 2,688,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 서초새마을금고가 임의경매를 신청했고, 금천구와 국의 압류가 뒤따랐습니다. 근저당권에는 공동담보목록 제2022-715호가 연결돼 있어 담보 범위를 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
현재 최저매각가는 감정가에 비해 크게 하락했지만, 동일 유형의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 시세 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다. 여기에 임대내역 미상과 건물 상태 불확실성이 겹쳐 있습니다. 이 사건은 최저가의 숫자만 보고 접근하기보다 실제 인수 가능성과 사용·수리 비용을 먼저 검토할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경884 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 237-43 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 탑골로 54-9 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 현황 | 대지 · 119.0㎡ · 제2종일반주거지역 |
| 건물 현황 | 감정평가상 단독주택 이용 · 단층 건물들로 기재 |
| 소유자 | 이안에셋주식회사 (2022.07.19 소유권이전등기) |
| 감정가 | 830,799,680원 |
| 최저매각가 | 425,370,000원 |
| 유찰 횟수 | 3회 (감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 | 서초새마을금고 |
| 청구금액 | 2,337,320,730원 |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
| 등기부 발급일 | 2026.10.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 서초새마을금고 근저당
말소기준권리는 2022년 7월 19일 설정된 서초새마을금고 근저당권(채권최고액 2,688,000,000원)입니다. 이 근저당권이 경매매각으로 말소되는 기준이 되며, 이후 등기된 임의경매개시결정과 금천구·국의 압류도 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
과거 주식회사국민은행의 채권최고액 60,000,000원 근저당권과 동아렌탈주식회사의 채권최고액 78,000,000원 근저당권은 각각 2022년 1월 10일과 1998년 10월 20일 말소등기가 이루어졌습니다. 따라서 이들 과거 근저당권은 현재 매수인이 인수할 권리로 보지 않습니다.
② 임차인·점유 분석 — 신고 내역과 실제 점유는 구별해야 한다
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 신고 내역 없음 | 확인된 임차인 0명 |
| 임대내역 | 감정평가서상 미상 | 추가 확인 필요 |
| 대항력 | 실제 점유자 및 임대차관계 확인 필요 | 대항력 가능·미상 |
| 우선변제권 | 임대차 관련 권리 확인 필요 | 미상 |
| 보증금 인수 | 현재 배당 계산상 0원 | 확정 불가 |
감정평가서에는 “임대내역은 미상임”이라고 기재되어 있습니다. 따라서 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 임차인이 전혀 없거나 대항력 있는 점유자가 없다고 확정할 수는 없습니다.
현재 계산된 매수인 인수금액은 0원입니다. 이에 따라 최저매각가 기준 실질취득 추정액 역시 425,370,000원으로 계산됩니다. 그러나 이는 추가 인수금이 없다는 가정에서의 금액입니다. 선순위 대항력 임차인이 별도로 확인되고 보증금이 배당으로 전부 충당되지 않는다면 실제 취득 부담은 증가할 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 51%가 시세의 51%는 아니다
감정가는 830,799,680원이고 현재 최저매각가는 425,370,000원입니다. 3회 유찰로 매각 기준가격은 감정가의 51.2% 수준까지 내려왔습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 830,799,680원 | 100% |
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 425,370,000원 | 51.2% |
| 4회 유찰 시 | 340,296,000원 | 40.96% |
| 5회 유찰 시 | 272,236,800원 | 32.77% |
표의 다음 회차 금액은 유찰이 이어진다는 가정에 따른 시나리오입니다. 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원의 진행 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
3회 유찰이라는 결과도 가격 판단에 중요합니다. 이는 앞선 매각기일에서 매각이 성립하지 않았다는 사실을 보여주지만, 그 원인이 높은 가격인지, 건물 상태인지, 점유 문제인지, 또는 여러 요인이 복합적으로 작용한 것인지는 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 425,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,653,700원 |
| 1. 근저당 · 서초새마을금고 | 2,688,000,000원 | 418,716,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 425,370,000원 |
집행비용은 추정치이며, 실제 배당순위와 배당금은 당해세·법정 우선채권·임차인 최우선변제 및 추가 확인사항에 따라 달라질 수 있습니다. 근저당권 채권액은 채권최고액 기준입니다.
현재 매각가를 기준으로 집행비용 6,653,700원을 먼저 공제하면 서초새마을금고에 배당할 수 있는 금액은 418,716,300원입니다. 근저당권 채권최고액 2,688,000,000원 기준 예상 미배당액은 2,269,283,700원입니다.
신청채권자의 청구금액은 2,337,320,730원으로, 현재 회차의 예상배당만으로는 청구액을 충족하지 못합니다. 다만 근저당권에 공동담보목록이 있으므로, 여기서 계산된 미배당액을 다른 담보물건의 회수관계까지 반영한 최종 미회수채권액으로 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 425,370,000원 | 418,716,300원 | 2,269,283,700원 | 0원 |
| 4회 유찰 | 340,296,000원 | 334,731,856원 | 2,353,268,144원 | 0원 |
| 5회 유찰 | 272,236,800원 | 267,625,485원 | 2,420,374,515원 | 0원 |
현재 계산에서는 회차가 진행되더라도 매수인 인수금액은 0원으로 유지됩니다. 반면 매각가격이 낮아지면 근저당권자에게 돌아가는 배당금이 감소하고 미배당액이 늘어납니다.
여기서 중요한 점은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액이 서로 다르다는 것입니다. 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액이 크다는 이유만으로 그 금액이 자동으로 매수인에게 승계되지는 않습니다. 다만 별도의 대항력 임차인이나 인수 대상 권리가 확인되는 경우에는 매수인 부담을 다시 계산해야 합니다.
⑥ 건물 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 동일여자고등학교 북서측에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대지이며 면적은 119.0㎡입니다. 지형은 완경사·사다리형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 2,678,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다. 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등의 제한사항이 확인됩니다.
- 토지거래 규제. 토지거래계약에관한허가구역 포함으로 기재되어 있습니다. 경매 취득에 대한 적용 여부 및 취득 후 활용 제한은 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 세멘벽돌조 및 연와조의 단층 건물들로 기재되어 있습니다. 외벽은 적벽돌치장쌓기·외장타일 등이며 창호는 샷시창호입니다.
- 설비 상태. 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있을 것으로 추정되지만, 장기간 방치 등으로 사용 가능 여부를 알 수 없는 상태라고 평가되어 있습니다.
- 건축물 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되었고, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물이 포함되므로 실제 현황과 매각목록을 대조해야 합니다.
- 환금성. 주거지역 내 부동산이지만 실제 단독주택 형태의 건물과 토지를 일괄 취득하는 구조입니다. 일반적인 아파트나 개별 구분등기 다세대주택과는 매수층과 가치평가 방식이 다를 수 있으며, 3회 유찰 이력도 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2022.07.19 서초새마을금고 근저당권과 그 이후 등기된 경매개시결정·압류의 말소 여부를 최신 등기부로 대조하세요.
- 실제 임차인·점유자 확인. 임대내역이 미상이므로 전입세대, 점유관계, 임대차계약 및 보증금을 확인해야 합니다. 선순위 대항력 임차인이 확인되면 미배당 보증금의 인수 가능성을 별도로 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함됩니다. 건물·토지 매각목록과 감정평가서 건물개황도를 대조하고 현황 건축물의 소유·이용관계를 점검하세요.
- 건축물 이용상태 확인. 물건 분류상 연립/다세대 + 토지와 감정평가상 단독주택 이용상태를 비교하여 건축물대장, 등기부와 실제 현황이 일치하는지 살펴보세요.
- 건물 설비 조사. 장기간 방치된 건물로 평가되어 급배수·난방·위생설비의 사용 가능 여부가 불명확합니다. 취득 후 수리 및 정비에 필요한 비용을 검토하세요.
- 최근 시세 검증. 토지와 건물을 함께 평가할 수 있는 인근 비교사례를 검토해야 합니다. 감정가의 51.2%라는 사실만으로 저평가를 단정해서는 안 됩니다.
- 세금 관련 채권 확인. 금천구와 국의 압류가 확인됩니다. 등기 말소와 별도로 조세채권의 실제 배당순위를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 서초새마을금고 근저당권에 공동담보목록 제2022-715호가 연결되어 있습니다. 다른 담보물건 및 경매절차와의 관계를 검토하세요.
- 토지이용 규제 확인. 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 관련 규제를 관할 기관에서 확인하세요.
- 매각기일 재확인. 2026.11.12 매각 예정으로 기재되어 있으므로 입찰 전 기일 변경, 매각조건 변경, 취하·정지 여부를 법원 공고에서 확인하세요.
⑧ 종합 판단 — 권리 구조는 비교적 단순하지만 실물 위험은 남는다
맺으며 — “반값처럼 보여도, 반값 매물인지는 별개다”
서울남부지방법원 2024타경884는 감정가 830,799,680원에서 최저매각가 425,370,000원으로 내려온 3회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 가격이 크게 낮아진 것이 사실입니다.
권리분석의 기본 구조도 비교적 명확합니다. 2022년 서초새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 그 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표에서도 매수인 인수금액은 0원입니다.
하지만 이 물건에서 가장 중요한 질문은 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아닙니다. “실제로 무엇을 취득하고, 어떤 상태의 건물을 인도받으며, 추가로 얼마를 부담할 수 있는가”입니다.
임대내역 미상, 장기간 방치된 건물의 설비 상태, 제시외 건물 포함, 실제 이용상태와 매각 범위, 시세 검증 부족까지 고려하면 현재 가격을 무조건적인 매수 기회로 평가하기 어렵습니다.
결론은 권리 구조 확인, 가격 메리트 판단 보류입니다. 임차인·점유관계와 건물 상태를 확인하고, 토지·건물을 함께 반영한 시세를 검증한 뒤에야 최저매각가 425,370,000원의 적정성을 평가할 수 있습니다. 3회 유찰이라는 할인율보다 실제 취득 부담과 처분 가능성이 우선입니다.
