서울남부지방법원 2025타경9449. 구로구 궁동 이담채 203호로, 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 전용면적은 25.1㎡, 5층 건물의 2층이며 방2·욕실·주방 및 거실·발코니·현관 구조입니다. 소유자 조석훈은 2022년 8월 매매로 349,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 권리보다 먼저 “최저가가 실제 취득비용이 아니다”라는 점입니다. 말소기준으로 계산된 권리는 2025.04.08 강제경매개시결정인데, 김희진의 전입은 2022.08.10, 임차권등기는 2024.08.14로 모두 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금 344,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9449 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 궁동 190-2 이담채 제2층 제203호 · 도로명 서울특별시 구로구 부일로15길 56 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정상 다세대주택 · 전용 25.1㎡ · 방2·욕실·주방 및 거실·발코니·현관 · 지상5층 중 2층 |
| 소유자 | 조석훈 · 2022.08.16 매매 · 거래가액 349,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 194,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 314,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 사용승인 | 2022.01.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
이 사건에서 말소기준으로 계산된 시점은 2025.04.08 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차권자 김희진은 2022.08.10 전입·점유를 시작했고 2022.07.18 확정일자를 받았으며, 2024.08.14 임차권등기까지 마쳤습니다. 등기된 임차보증금은 344,000,000원이고, 배당요구도 확인됩니다. 따라서 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김희진 · 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.10 / 2022.07.18 | 344,000,000원 | 있음 · 2024.08.14 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 잔액 인수 |
| 채종호 · 203호 | 2024.04.16 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수위험 미상 |
② 가격 비교 — 55.7% 할인처럼 보여도 실질은 다르다
이담채 전용 25.1㎡ 거래표본은 3건이며 모두 349,000,000원입니다. 제공된 평균·최저·최고·최신 거래가가 모두 349,000,000원이고, 최저매각가 194,400,000원은 이 가격의 55.7%입니다. 표면상으로는 큰 할인처럼 보입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 25.1㎡ | 2 | 349,000,000원 |
| 2022.05 | 25.1㎡ | 3 | 349,000,000원 |
| 2022.04 | 25.1㎡ | 4 | 349,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 349,000,000원 |
하지만 이 사건에서 가격 비교의 기준은 194,400,000원이 아닙니다. 김희진 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라, 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 보증금이 증가합니다. 현재 회차에서는 매각가 194,400,000원에 미배당 인수액 153,121,600원이 붙어 현금유출 기준으로는 347,521,600원 수준입니다. 즉 제공된 실거래 평균 349,000,000원과 사실상 거의 같은 구간입니다.
| 회차 | 매각가 | 김희진 미배당 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 194,400,000원 | 153,121,600원 | 낙찰가가 낮아 보여도 인수가 크게 붙음 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 155,520,000원 | 191,457,280원 | 낙찰가 하락분만큼 인수액 증가 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 124,416,000원 | 222,125,824원 | 저가 낙찰이 곧 저가 취득을 의미하지 않음 |
거래표본은 2022.04~2022.08의 3건입니다. 모두 349,000,000원으로 동일하지만, 거래시점이 오래된 표본이므로 현재 시세를 확정하는 근거로는 한계가 있습니다. 이 때문에 실질취득가가 표본 평균보다 약간 낮다는 이유만으로 “싸다”고 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,521,600원 |
| 1. 임차인 김희진 보증금 | 344,000,000원 | 190,878,400원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 김희진 | 314,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김희진 보증금 344,000,000원 중 예상배당은 190,878,400원이고, 부족분 153,121,600원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우신고등학교 동측 인근으로, 주변은 다세대·연립주택 및 근린생활시설이 밀집한 주상지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남측 인근에 간선·지선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물로 사용승인일은 2022.01.10이며, 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대 297.0㎡, 주상용·평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 3,736,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·하천구역·대공방어협조구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역 관련 표기가 있습니다.
- 환금성. 이담채는 12세대 규모이며 제공된 동일면적 거래는 3건입니다. 거래표본이 2022년에 집중돼 현재 매도가격 판단 시 추가 시세 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준으로 상한 설정. 194,400,000원을 기준으로 할인율을 계산하지 말고 김희진 보증금 344,000,000원과 인수액을 함께 봐야 합니다.
- 채종호 보증금 확인. 전입일 2024.04.16은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 금액과 점유관계를 재확인해야 합니다.
- 김희진 권리관계 원본 대조. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일인으로 표시돼 있으므로 임대차계약서·임차권등기명령·배당요구 관계를 직접 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.08.25 민간임대주택등기가 존재하므로 낙찰 후 등기 정리 및 관련 상태를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 제공 실거래 3건은 모두 2022년 거래입니다. 2026.09.03 입찰가를 정할 때는 최신 동일·유사 물건 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차관계 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “1.944억짜리 물건”으로 보면 계산이 틀린다
이 사건의 최저매각가는 194,400,000원이지만, 그 가격에 이 부동산을 온전히 취득한다고 보면 안 됩니다. 김희진의 보증금 344,000,000원이 선순위 대항력 구조로 남아 있고, 현재 회차에서만 153,121,600원이 미배당 인수액으로 계산됩니다. 유찰이 더 진행돼 낙찰가가 내려가도 인수액이 191,457,280원, 222,125,824원으로 늘어나므로 실질취득비용은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
제공된 실거래 평균은 349,000,000원이고 김희진 보증금은 344,000,000원입니다. 집행비용까지 포함한 현재 회차 낙찰가와 확인 인수액 합계는 347,521,600원으로 실거래 표본과 거의 붙어 있습니다. 여기에 채종호의 보증금이 아직 확인되지 않았다는 점까지 고려하면, “최저가가 시세의 55.7%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 이 물건은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금과 미상 임차관계가 입찰가를 결정하는 사건입니다.
