의정부지방법원 2025타경4131. 포천시 신읍동 한국아파트 102동 2층 206호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 방3, 거실, 주방, 욕실 및 화장실1, 발코니, 현관 등의 구조입니다. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 중 2층이고 사용승인일은 1993.03.17.입니다.
권리 구조의 기준점은 2005.01.24. 국민은행 근저당권 28,600,000원입니다. 그보다 앞선 소흘농업협동조합 근저당은 2003.03.25. 이미 말소됐고, 기준권리 이후 국민은행의 22,000,000원 및 44,000,000원 근저당, 현대카드 19,176,598원 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.02.27. 이춘수 지분에 설정된 압류도 2026.04.08. 해제로 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4131 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 신읍동 295-23 한국아파트 102동 2층206호 |
| 도로명 | 경기도 포천시 호병골길 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방·욕실 및 화장실1·발코니·현관 등 · 15층 중 2층 |
| 사용승인일 | 1993.03.17. |
| 소유자 | 이순자, 이옥자, 이인자, 이진순, 이진화, 이춘수, 정금순 |
| 소유 형태 | 이순자 30분의 5 · 이옥자 30분의 5 · 이인자 30분의 5 · 이진순 30분의 5 · 이진화 30분의 5 · 이춘수 30분의 2 · 정금순 30분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 70,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 59,826,027원 |
| 매각기일 | 2026.09.09. |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매수인이 인수하는 임차보증금도 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석의 핵심은 2005.01.24. 국민은행 근저당을 기준으로 그 이후 권리들이 소멸하는지 확인하는 것인데, 국민은행 추가 근저당 2건·현대카드 가압류· 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 72.8%
한국아파트 동일 면적대 실거래 12건의 전체 평균은 92,625,000원이지만, 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 거래를 우선해 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 7건 평균은 96,214,285원, 최신 거래는 2026.06. 100,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 +9.8%로 상승한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 69.84㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2026.04 | 67.2㎡ | 7 | 96,000,000원 |
| 2026.03 | 69.84㎡ | 11 | 93,000,000원 |
| 2026.01 | 69.84㎡ | 13 | 95,000,000원 |
| 2026.01 | 67.2㎡ | 13 | 108,000,000원 |
| 2025.09 | 69.84㎡ | 13 | 99,000,000원 |
| 2025.08 | 69.84㎡ | 1 | 82,500,000원 |
| 2025.05 | 67.2㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2024.10 | 69.84㎡ | 9 | 80,000,000원 |
| 2024.02 | 69.84㎡ | 12 | 60,000,000원 |
| 2024.01 | 67.2㎡ | 1 | 88,000,000원 |
| 2022.12 | 69.84㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 96,214,285원 |
현재 최저매각가는 70,000,000원으로 최근 12개월 평균의 72.8%입니다. 최신 거래 100,000,000원과 비교해도 낮습니다. 전체 12건 평균 92,625,000원만 기준으로 봐도 최저가는 75.6% 수준이지만, 이 사건은 최근 거래 평균이 오히려 더 높고 최근 추세도 +9.8%라 최근 시세 기준으로도 가격 차이가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 1. 국민은행 · 을구 3번 근저당 | 28,600,000원 | 28,600,000원 |
| 2. 국민은행 · 을구 4번 근저당 | 22,000,000원 | 22,000,000원 |
| 3. 국민은행 · 을구 5번 근저당 | 44,000,000원 | 17,740,000원 |
| 4. 현대카드 가압류 | 19,176,598원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액 113,776,598원 중 68,340,000원이 배당되고 45,436,598원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 70,000,000원 | 68,340,000원 | 45,436,598원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 66,058,598원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 80,493,998원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 59,826,027원보다 국민은행에 계산된 배당액 68,340,000원이 커 신청채권자 청구가 충족되는 시뮬레이션이고, 2회 유찰 시에는 47,718,000원으로 청구액에 미달합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포천초등학교 서측 인근. 아파트단지, 근린생활시설, 창고, 농경지 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 중 2층, 복도식. 급배수·위생·난방·화재탐지·경보·소화전·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 단지 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 사다리형·평지의 아파트 건부지로 이용 중이며 토지면적은 6,623.0㎡, 공시지가는 807,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 한국아파트 263세대, 사용승인일 1993.03.17.이며 동일 면적대 거래 표본은 12건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 기준 확인. 2005.01.24. 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 국민은행 추가 근저당과 현대카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 임차관계 재확인. 현재 조사상 임차인은 없고 매수인 인수도 0원이나, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 공유자 구조. 현재 소유자는 상속에 따른 7명의 공유자로 등재돼 있습니다. 낙찰 후 인도·점유관계 확인이 필요합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 평균 96,214,285원의 72.8%, 최신 거래 100,000,000원보다 낮습니다.
- 최근 추세. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 +9.8%로, 전체 평균 92,625,000원보다 최근 12개월 평균 96,214,285원을 우선해 판단하는 편이 데이터 흐름과 맞습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획 제한을 실제 취득 목적과 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 눈에 들어오는 회차
이 사건은 2005.01.24. 국민은행 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인 조사 내역이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 회차는 감정가 100,000,000원에서 1회 유찰돼 70,000,000원까지 내려온 상태입니다.
최근 12개월 동일 면적대 7건 평균은 96,214,285원, 최신 거래는 100,000,000원이고 최근 거래 추세는 +9.8%입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 시세의 72.8%로 가격상 여유가 확인됩니다. 권리 인수는 0원, 가격은 최근 시세 아래. 다만 상속 공유자 7명의 소유 구조와 실제 점유·인도관계는 최종 입찰 전에 반드시 원본 서류와 현장으로 확인해야 합니다.
