의정부지방법원 2025타경5486. 의정부시 가능동 ‘아택프레쉬빌’ 2층 201호, 전용 45.6㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 203,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 142,100,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 말소기준은 2022.11.11. 설정된 수협은행 근저당권 294,400,000원입니다. 이 근저당권과 이후 2025.11.18. 기입된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기만 보고 “인수 0원”으로 결론 내리면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 주거 임차인 송명성과 이정금이 확인되지만, 두 사람 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 말소기준일인 2022.11.11.보다 먼저 대항요건을 갖췄는지 판단할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 여부와 낙찰자 승계금액 역시 현 단계에서 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5486 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 683-12 아택프레쉬빌 2층201호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 흥선로15번길 27-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 45.6㎡ · 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 황호연 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 142,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 253,341,293원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인 | 2022.10.13 |
| 세대수 | 10세대 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소와 임차인 위험을 분리해서 봐야 한다
등기부에서는 2022.11.04. 의정부신용협동조합 근저당권 10,000,000원이 설정됐다가 2022.11.11. 일부포기로 말소됐습니다. 같은 날 황호연에게 소유권이 이전되고, 수협은행 근저당권 294,400,000원이 설정됐습니다. 이 수협은행 근저당권이 현재 말소기준권리입니다. 2025.11.18. 수협은행이 임의경매개시결정을 기입했고, 등기상 경매 후 존속하는 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 핵심 정보가 모두 미상
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송명성 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이정금 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 따라서 같은 보증금이 중복 기재된 사례가 아니라, 각 임차인의 권리를 개별적으로 확인해야 합니다. 전입신고일이 없어 말소기준일과의 선후관계를 비교할 수 없고, 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 배당으로 얼마나 회수되는지, 낙찰 후 얼마가 남는지 계산할 근거가 없습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
아택프레쉬빌은 10세대이며, 전용 45.6㎡ 기준 실거래가 확인됩니다. 최근 자료는 2024.10 거래로, 전용 45.6㎡ 3층이 163,760,000원에 거래됐습니다. 확인된 4건의 최근 12개월 평균은 165,902,500원, 최저는 163,760,000원, 최고는 172,330,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 45.6㎡ | 3 | 163,760,000원 |
| 2024.10 | 45.6㎡ | 3 | 163,760,000원 |
| 2024.10 | 45.6㎡ | 3 | 163,760,000원 |
| 2024.10 | 48.12㎡ | 3 | 172,330,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 165,902,500원 |
현재 최저가 142,100,000원은 최근 12개월 평균 165,902,500원의 85.7%이며, 최신 확인 거래 163,760,000원보다도 21,660,000원 낮습니다. 가격만 놓고 보면 신건 감정가 203,000,000원보다 60,900,000원 내려온 상태입니다. 다만 이 할인폭은 임차인 승계액이 없다는 전제가 확인된 뒤에만 온전히 가격 메리트로 볼 수 있습니다. 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 실제 취득원가는 낙찰가보다 커질 수 있기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,789,400원 |
| 2. 근저당권 · 수협은행 | 294,400,000원 | 139,310,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 수협은행 채권최고액 294,400,000원 중 139,310,600원이 배당되고 155,089,400원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 계산이며, 임차인 2명의 보증금과 선순위 여부가 확인되지 않았으므로 실제 배당 및 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 여력 — 가격이 내려가면 수협은행 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 수협은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 142,100,000원 | 139,310,600원 | 155,089,400원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 99,470,000원 | 97,279,540원 | 197,120,460원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 69,629,000원 | 67,975,678원 | 226,424,322원 |
수협은행은 현재 회차에서도 신청채권 253,341,293원을 전액 회수하지 못합니다. 2회 유찰 시 예상 배당은 97,279,540원, 3회 유찰 시 67,975,678원으로 줄어듭니다. 다만 근저당권 자체는 매각으로 소멸하므로 이 미배당 채권을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 별도로 남는 핵심 변수는 임차인 2명의 대항력과 미배당 보증금 여부입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가능초등학교 서측 방향에 위치하며, 주위는 다세대주택과 아파트 등이 분포하는 주거지대입니다. 감정평가상 전반적인 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통 여건을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물 내 2층 201호이며, 위생·냉난방·급배수·소화·승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 전체 10세대이며 사용승인일은 2022.10.13입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가능3구역 재개발 사업 정비구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,184,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 송명성 전입일 확인. 2022.11.11. 말소기준권리보다 전입이 빠른지 확인해야 대항력 여부를 판단할 수 있습니다.
- 이정금 전입일 확인. 역시 말소기준일 전후를 확인해야 하며, 현재는 대항력 가능·미상입니다.
- 두 임차인의 보증금 확인. 보증금이 확인되어야 최우선변제·배당·미배당 승계 규모를 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 배당 후 잔존 보증금이 달라지는 핵심 자료입니다.
- 가격 판단은 실질취득비용 기준. 현재 최저가 142,100,000원은 최근 시세보다 낮지만, 선순위 임차보증금 승계가 확인되면 실제 취득원가는 달라집니다.
- 정비구역 확인. 가능3구역 재개발 사업 정비구역 및 지구단위계획구역에 포함되므로 입찰 전 관련 진행상황과 권리관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·주민등록 전입자료·확정일자·배당요구 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 할인됐지만, 권리는 아직 닫히지 않았다”
현재 최저가 142,100,000원은 최근 12개월 실거래 평균 165,902,500원의 85.7%이고, 최신 거래 163,760,000원보다도 낮습니다. 따라서 권리가 정리된다는 전제라면 가격 측면에서 검토할 이유가 있는 수준입니다. 하지만 이 사건에는 송명성·이정금이라는 실제 임차인 2명이 있고, 두 사람 모두 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.
말소기준 수협은행 근저당권은 명확하고 후순위 등기권리도 매각으로 소멸하지만, 임차인의 대항력은 등기부만으로 소멸 여부를 판단할 수 없습니다. 선순위 대항력 임차인이 확인되고 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못한다면 그 잔액은 매수인이 부담할 수 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “가격은 검토 가능, 권리는 보완 확인 필수”입니다. 보증금과 전입일 확인 전에는 할인율만으로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
