273,000,000원
의정부지방법원 2025타경5691. 의정부시 호원동 건영아파트 102동 1층 102호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 방3·거실·주방/식당·욕실/화장실2·발코니·현관 등으로 구성되어 있습니다. 현재 소유자는 박정현이고, 2009.07.29. 매매를 원인으로 거래가액 300,000,000원에 취득한 등기가 2009.09.30. 접수됐습니다.
권리분석의 기준점은 2010.12.02. 호원새마을금고 근저당입니다. 이후 추가된 호원새마을금고 근저당, 더숲파이낸셜대부주식회사 근저당, 하나캐피탈 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5691 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 121 건영아파트 102동 1층102호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 평화로168번길 12 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.9㎡ · 15층 건 내 1층 102호 |
| 이용상태 | 방3 · 거실 · 주방/식당 · 욕실/화장실2 · 발코니 · 현관 등 |
| 소유자 | 박정현 · 2009.07.29. 매매 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 273,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 18,659,280원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 2010.12.02. 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 3번 호원새마을금고 근저당입니다. 2011년 이후 설정된 호원새마을금고의 추가 근저당과 2024년·2025년 더숲파이낸셜대부주식회사 근저당, 2025.10.16. 하나캐피탈 주식회사 가압류, 두 건의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2006.09.29. 국민은행 근저당은 2008.04.28. 이미 말소되어 현재 말소기준보다 앞선 인수 권리가 아닙니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 확인은 필요
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미현 | 목적물 일부 · 주거 | 2025.09.24 | 미상 | 미상 | 2025.12.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김미현의 전입신고일은 2025.09.24.로 말소기준권리인 2010.12.02.보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가 273,000,000원은 최근 평균의 66.6%
건영아파트 동일 면적 84.9㎡의 최근 12개월 실거래 12건은 393,000,000원~452,500,000원 범위이며 평균은 410,125,000원입니다. 최신 거래는 2026.05.의 405,000,000원입니다. 현재 최저매각가 273,000,000원은 최근 12개월 평균의 66.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.9㎡ | 5 | 405,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 14 | 452,500,000원 |
| 2026.04 | 84.9㎡ | 11 | 415,000,000원 |
| 2026.04 | 84.9㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 2026.04 | 84.9㎡ | 8 | 393,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 14 | 410,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2026.02 | 84.9㎡ | 4 | 403,000,000원 |
| 2026.02 | 84.9㎡ | 4 | 403,000,000원 |
| 2025.11 | 84.9㎡ | 12 | 410,000,000원 |
| 2025.09 | 84.9㎡ | 12 | 420,000,000원 |
| 2025.09 | 84.9㎡ | 14 | 410,000,000원 |
| 평균 | 84.9㎡ | 12건 | 410,125,000원 |
감정가 390,000,000원도 최근 12개월 평균 410,125,000원보다 낮고, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 273,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 시세와의 단순 가격 비교에서는 명확한 할인 구간입니다. 다만 본건은 1층이고 최근 거래 표본에는 같은 1층 거래가 없어, 동일 면적 평균을 그대로 개별 호수 가치로 보는 것은 주의해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 273,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,622,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 호원새마을금고 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 호원새마을금고 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 호원새마을금고 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 호원새마을금고 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 호원새마을금고 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 을구 8번 근저당 · 호원새마을금고 | 63,700,000원 | 63,700,000원 |
| 을구 10번 근저당 · 더숲파이낸셜대부주식회사 | 258,850,000원 | 48,678,000원 |
| 을구 11번 근저당 · 더숲파이낸셜대부주식회사 | 7,750,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당 · 더숲파이낸셜대부주식회사 | 27,900,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 14,726,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 528,926,600원 중 채권자 예상배당은 268,378,000원, 미배당은 260,548,600원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 273,000,000원 | 268,378,000원 | 260,548,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 191,100,000원 | 187,624,600원 | 341,302,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 133,769,999원 | 131,097,219원 | 397,829,381원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 건영아파트 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회이며, 본건은 현재 그 평균과 같은 1회 유찰 상태입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 호원고등학교 동측 인근이며 주위에는 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 1호선 망월사역이 있습니다.
- 단지. 건영아파트는 900세대이며 준공일은 1992.12.01.입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,625,000원/㎡입니다. 과밀억제권역, 교육환경 보호구역 및 중점경관관리구역 관련 사항이 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 면적 84.9㎡의 최근 12개월 실거래가 12건 확인되며 393,000,000원에서 452,500,000원 사이에 형성돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김미현의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 관련 서류에서 최우선변제 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 기준 재확인. 전입일 2025.09.24.는 말소기준권리 2010.12.02.보다 늦어 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다.
- 1층 가격 보정. 본건은 1층이며 최근 실거래 표본에는 같은 1층 거래가 없습니다. 84.9㎡ 평균가격과 본건 개별가치를 구분해 판단해야 합니다.
- 배당 변동 요인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 등기 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.29.이고 매각기일은 2026.09.09.이므로 입찰 전 최신 권리변동을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 강하다
이 물건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2010.12.02. 호원새마을금고 근저당이 말소기준이고 그 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김미현도 2025.09.24. 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 감정가 390,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 273,000,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 평균 410,125,000원의 66.6%이므로 현재 자료상 가격 메리트는 큽니다. 다만 본건이 1층이라는 점과 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점은 반드시 원본 서류와 현장조사로 보완해야 합니다. 권리상 인수 위험은 낮고 가격 차이는 크지만, 임차관계 확인을 끝낸 뒤 입찰가를 정하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
