의정부지방법원 2025타경5844. 의정부시 낙양동 핵심프라자 1층 106호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설(상호: MORE.B)입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 1층에 위치하며, 현재 소유자는 임정화입니다. 임정화는 2017.08.12. 매매를 원인으로 2017.08.31. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 636,000,000원입니다.
권리의 출발점은 같은 날 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액 432,000,000원으로 이 권리가 말소기준이고, 2024년과 2026년에 붙은 압류 및 2025.12.09. 임의경매개시결정은 모두 그 뒤의 권리입니다. 2023.11.01. 임영호 명의 84,000,000원 근저당권은 2024.04.17. 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5844 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 낙양동 707-1 핵심프라자 1층106호 · 경기도 의정부시 용민로 243 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(상호: MORE.B) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 1층 106호 |
| 소유자 | 임정화 · 2017.08.12. 매매 · 거래가액 636,000,000원 · 2017.08.31. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 544,000,000원 / 380,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 367,532,299원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소기준은 명확하다
말소기준은 2017.08.31. 접수된 주식회사하나은행 근저당권 432,000,000원입니다. 이후의 국 압류, 김포시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임영호의 84,000,000원 근저당권은 경매 이전인 2024.04.17. 해지 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 등기부만 보면 선순위 인수권리의 구조는 단순합니다.
② 임차관계 — ‘0원 인수’에 별표가 붙는 이유
| 임차인·점유자 | 보증금 / 차임 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 신정공영(대표자 정영필) 106호 전체 | 5,000,000원 / 해당 없음 | 2017.09.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 황재희 106호 전체 | 10,000,000원 / 900,000원 | 2024.05.21 | 2026.02.23 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 신정공영 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 2026.02.25 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 미상 |
주식회사 신정공영(대표자 정영필)의 전입일은 2017.09.06.으로 말소기준인 2017.08.31. 뒤이므로 대항력이 없습니다. 황재희도 2024.05.21. 전입으로 후순위이며 대항력이 없습니다.
또한 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(MORE.B)인데, 신정공영 관련 기재에는 주거로 표시돼 있습니다. 점유 주체와 실제 사용관계가 서로 맞는지 현장과 원본 서류를 함께 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 380,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,131,200원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 432,000,000원 | 374,668,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 380,800,000원을 기준으로 하면 집행비용 6,131,200원을 제외한 374,668,800원이 주식회사하나은행에 배당되는 구조이며, 채권최고액 기준 57,331,200원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
배당 산식은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다. 특히 전입일·보증금이 미상인 신정공영의 권리관계가 확정되지 않았으므로 실제 배당·승계 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 유찰될수록 채권 미배당이 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 산식상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 380,800,000원 | 374,668,800원 | 57,331,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 266,559,999원 | 262,028,159원 | 169,971,841원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 186,591,999원 | 183,179,711원 | 248,820,289원 | 0원* |
유찰 회차가 늘수록 주식회사하나은행 채권최고액 기준 미배당은 57,331,200원 → 169,971,841원 → 248,820,289원으로 커집니다. 다만 이 미배당은 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 원칙과 임차인의 대항력·승계 여부는 구분해 봐야 하며, 이 사건에서는 바로 신정공영의 미상 정보가 그 별도 확인 지점입니다.
⑤ 입지·용도 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 의정부시 민락동 소재 송산초등학교 북서측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·생활편의시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가 당시 근린생활시설, 상호 MORE.B로 이용 중입니다.
- 도로. 남측으로 왕복4차선, 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(민락2지구)·공공주택지구(민락2)·과밀억제권역이며, 대로3류와 소로1류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 750.9㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·가로장방·광대소각이며 공시지가는 1,986,000원/㎡입니다.
- 건물. 급배수·위생·화재경보·소화전·승강기설비가 갖춰져 있고, 공부와의 차이는 없으며 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신정공영 원본 대조. 주식회사 신정공영(대표자 정영필)과 별도 신정공영 기재가 동일 점유관계인지 확인하고, 미상인 전입일·보증금을 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 전 인수 0원 단정 금지. 배당 산식상 매수인 인수액은 0원이지만, 신정공영의 대항력 가능성이 해소되기 전에는 실제 승계액을 확정할 수 없습니다.
- 사용상태 확인. 감정평가상 근린생활시설(MORE.B) 이용과 신정공영의 주거 기재가 함께 존재하므로 실제 점유·영업·주거 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 추정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 구조이므로 법원 배당요구 및 세금 관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 544,000,000원에서 1회 유찰된 최저가 380,800,000원이라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 주변 동일·유사 근린생활시설 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 임차는 아직 닫히지 않았다”
이 사건의 등기 권리는 어렵지 않습니다. 2017.08.31. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 전입일이 확인되는 주식회사 신정공영(대표자 정영필)과 황재희도 후순위라 대항력이 없습니다.
하지만 마지막 한 조각인 신정공영은 다릅니다. 전입일과 보증금이 미상인 상태에서는 대항력을 단정할 수 없고, 따라서 승계 여부도 미상입니다. 현재 최저가 380,800,000원에서 배당 산식은 인수 0원으로 계산되지만, 이 숫자에 별표가 붙는 이유가 바로 여기 있습니다. 말소기준은 합격, 임차 확인은 보류. 이 물건은 신정공영의 점유·전입·보증금 관계를 확정한 뒤에야 비로소 실제 인수액을 닫을 수 있습니다.
