417,900,000원
의정부지방법원 2025타경6120. 양주시 옥정동 양주옥정신도시디에트르프레스티지 209동 4층 403호 아파트입니다. 감정 이용상태는 방4·거실·주방/식당·욕실 및 화장실2·드레스실·발코니 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 32층 건물의 4층입니다. 사용승인일은 2022.10.24입니다.
등기 흐름의 중심은 2022.12.21. 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 539,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤 의정부세무서의 압류, 경기신용보증재단 가압류, 양주시 압류, 신한은행의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌지만 등기상 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6120 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 946 양주옥정신도시디에트르프레스티지 209동 4층 403호 |
| 물건종류 / 구조 | 아파트 · 32층 중 4층 · 방4·거실·주방/식당·욕실 및 화장실2·드레스실·발코니 등 |
| 사용승인일 | 2022.10.24 |
| 소유자 | 정성인 · 2019.11.26 매매 · 거래가액 410,400,000원 · 2022.12.21 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 597,000,000원 / 417,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 511,307,512원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인으로 확인된 사람은 없습니다. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계와 전입세대·확정일자 현황은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다. 현재 정리된 권리관계상 매수인에게 승계되는 임차보증금이나 등기상 권리는 없고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 시세의 70.6%
양주옥정신도시디에트르프레스티지 동일 평형의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 592,000,000원입니다. 현재 최저매각가 417,900,000원은 이 평균의 70.6%입니다. 가장 최근 거래는 2026.08, 16층, 630,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 106.36㎡ | 16 | 630,000,000원 |
| 2026.07 | 106.36㎡ | 7 | 608,500,000원 |
| 2026.07 | 106.36㎡ | 27 | 647,500,000원 |
| 2026.05 | 106.36㎡ | 4 | 595,000,000원 |
| 2026.02 | 108.26㎡ | 1 | 580,000,000원 |
| 2026.02 | 108.26㎡ | 1 | 580,000,000원 |
| 2026.02 | 106.36㎡ | 1 | 590,000,000원 |
| 2026.01 | 108.26㎡ | 11 | 590,000,000원 |
| 2026.01 | 106.36㎡ | 15 | 600,000,000원 |
| 2025.10 | 108.26㎡ | 9 | 573,000,000원 |
| 2025.10 | 108.26㎡ | 11 | 570,000,000원 |
| 2025.09 | 108.26㎡ | 5 | 540,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 592,000,000원 |
최근 12건의 실거래 범위는 540,000,000원~647,500,000원이고 평균은 592,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 174,100,000원 낮고, 가장 최근 630,000,000원 거래보다도 212,100,000원 낮습니다. 주어진 거래표만 보면 2025.09의 540,000,000원에서 2026.08의 630,000,000원까지 가격대가 올라온 모습도 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 417,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,579,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 539,000,000원 | 411,321,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 6,160,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 545,160,000원 중 예상배당은 411,321,000원이며 미배당은 133,839,000원입니다. 신청채권자 청구액 511,307,512원도 현재 회차에서는 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 417,900,000원 | 411,321,000원 | 133,839,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 292,530,000원 | 287,634,580원 | 257,525,420원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 204,771,000원 | 201,104,206원 | 344,055,794원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차보증금 인수형이 아니므로 유찰로 매각가가 내려가도 낙찰가 외에 추가되는 임차보증금 인수액은 없습니다. 회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만 그것이 그대로 매수인의 채무가 되는 구조는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 천보초등학교 북측 인근, 아파트 단지·근린생활시설·각급 학교가 혼재하는 택지개발지구입니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 규모. 양주옥정신도시디에트르프레스티지는 총 1,859세대이며 사용승인일은 2022.10.24입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 32층 중 4층, 급배수·위생·난방·화재탐지·소화전·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남측 및 서측으로 왕복 3~4차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(옥정지구)이며 공시지가는 1,240,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성 참고. 최근 12개월 동일 평형 실거래가 12건 확인되며 거래가는 540,000,000원~647,500,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인으로 확인된 사람은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대열람·점유자를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 세금 확인. 의정부세무서·양주시 압류가 있으므로 당해세 해당 여부와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 최저가와 시세 분리. 현재 417,900,000원은 최근 12개월 평균 592,000,000원의 70.6%입니다. 다만 개별 호수의 층·향·내부상태 차이는 별도로 반영해야 합니다.
- 4층 비교. 최근 실거래 중 같은 4층 106.36㎡ 거래가 2026.05에 595,000,000원으로 확인됩니다.
- 명도 확인. 소유자 명의는 정성인이므로 실제 점유자가 소유자인지 제3자인지 현장에서 확인한 뒤 인도절차를 예상하세요.
- 관리비 체납. 공동주택 관리사무소를 통해 체납관리비와 공용부분 승계 가능액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 유찰로 벌어졌다”
이 물건의 핵심은 복잡한 임차권 인수가 아니라 말소기준 이후 권리 소멸과 가격 차이입니다. 2022.12.21. 신한은행 근저당이 말소기준이고 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없어 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 이미 한 차례 조정을 받았습니다. 감정가 597,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 592,000,000원과 거의 비슷했지만, 1회 유찰 후 최저가는 417,900,000원으로 내려와 평균 시세의 70.6%가 됐습니다. 최신 거래 630,000,000원과 비교해도 차이가 큽니다. 따라서 권리와 가격만 놓고 보면 경쟁력이 생긴 회차입니다. 다만 세금 압류의 당해세 여부, 실제 점유관계, 관리비 등 현장 확인 항목을 끝까지 정리해야 이 가격 차이를 실제 수익 여지로 연결할 수 있습니다.
