의정부지방법원 2025타경6328. 민락동 산들마을아파트 408동 14층 1402호 아파트입니다. 소유자 유한진은 2021.11.27 매매를 원인으로 거래가액 620,000,000원에 취득했고, 2022.03.30 소유권이전과 같은 날 농협은행 근저당 198,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
이후 2023.07.28 박지영에게 증여된 소유권은 사해행위취소 판결에 따라 2025.05.21 말소됐고, 현재 등기상 소유자는 다시 유한진입니다. 말소기준 이후의 국세 압류, 의정부시 압류, 임의경매개시결정, 농협은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 점유자도 전입일이 말소기준보다 늦어 매수인에게 보증금 인수로 이어지는 대항력은 인정되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6328 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 694 산들마을아파트 408동 14층 1402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 134.46㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 · 18층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 유한진 (2021.11.27 매매 · 거래가액 620,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 526,000,000원 / 368,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 179,674,514원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.03.30 농협은행 근저당입니다. 이후 발생한 압류·경매개시결정· 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 2026.05.19 확정채권양도를 원인으로 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 선순위 근저당권 자체의 말소기준 지위와 매각에 따른 소멸 구조는 바뀌지 않습니다.
② 임차인 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안예선 | 목적물 전부 | 2022.09.28 | 미상 | 2026.01.16 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
실제 점유자는 1명입니다. 안예선의 전입신고일은 2022.09.28로 말소기준권리 2022.03.30보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 배당요구는 2026.01.16 접수됐으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 실제 배당액은 별도로 확인해야 합니다. 다만 현재 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 시장은 하락 중
산들마을4단지아이파크는 928세대, 1999.10.29 준공 단지입니다. 대상 면적은 134.46㎡이며 면적 일치가 확인됩니다. 전체 12건 평균은 441,416,666원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 134.46㎡ | 4 | 470,000,000원 |
| 2026.06 | 121.05㎡ | 8 | 430,000,000원 |
| 2026.03 | 121.05㎡ | 15 | 405,000,000원 |
| 2026.02 | 121.05㎡ | 10 | 430,000,000원 |
| 2026.02 | 121.05㎡ | 12 | 440,000,000원 |
| 2026.02 | 121.05㎡ | 12 | 435,000,000원 |
| 2026.01 | 121.05㎡ | 4 | 460,000,000원 |
| 2025.11 | 121.05㎡ | 11 | 430,000,000원 |
| 2025.08 | 121.05㎡ | 14 | 415,000,000원 |
| 2025.07 | 121.05㎡ | 5 | 447,000,000원 |
| 2025.06 | 134.46㎡ | 3 | 525,000,000원 |
| 2025.05 | 121.05㎡ | 10 | 410,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 435,000,000원 |
현재 최저가 368,200,000원은 최근 12개월 평균 435,000,000원의 84.6%이고, 최신 2026.07 거래 470,000,000원보다도 101,800,000원 낮습니다. 대상과 같은 134.46㎡ 거래도 2026.07에 470,000,000원, 2025.06에 525,000,000원이 확인됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 368,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,954,800원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 198,000,000원 | 198,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 28,745,499원 | 28,745,499원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 135,499,701원 |
현재 회차에서는 채권총액 226,745,499원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여 예상액은 135,499,701원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 368,200,000원 | 226,745,499원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 257,739,999원 | 226,745,499원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 180,417,999원 | 177,092,147원 | 49,653,352원 | 0원 |
3회 유찰 시 채권자 미배당액이 49,653,352원으로 발생하지만, 이 사건에서 그 부족분이 임차보증금 승계로 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시 민락동 산들마을아파트 단지 내. 주변은 근린생활시설·공원·학교·아파트단지가 혼재하며 제반 입지여건은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 경사슬래브지붕 18층 건물의 14층. 외벽은 세멘몰탈 위 페인팅, 창호는 하이샷시이며 관리상태는 대체로 무난합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(민락지구)이며 과밀억제권역, 학교 상대보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 1,651,000원/㎡입니다.
- 환금성. 928세대 단지이며 최근 12건의 실거래가 확인됩니다. 다만 최근 12개월 가격이 이전 구간 대비 5.6% 낮아 단기 환금성은 가격 설정에 민감할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 안예선은 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 435,000,000원이고 최신 거래는 470,000,000원이지만 추세는 -5.6%입니다. 과거 고가 거래만으로 응찰 상한을 높이지 않아야 합니다.
- 동일 면적 거래 우선 확인. 대상 면적 134.46㎡ 거래는 2026.07 470,000,000원, 2025.06 525,000,000원입니다. 층·향·내부 상태 차이를 추가 확인해야 합니다.
- 세금·공용관리비. 국세와 지방세 압류 이력이 있으므로 당해세 여부와 공용부분 관리비 체납을 별도 확인해야 합니다.
- 사해행위취소 등기 이력. 증여등기 말소와 가처분 말소가 등기부에 반영돼 있으므로 최신 등기사항전부증명서에서 변동 여부를 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리됐고, 승부처는 하락장 속 입찰가
이 물건은 말소기준권리 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 실제 점유자 1명의 전입도 말소기준보다 늦어 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 과거 증여와 사해행위취소 이력이 있어 등기 흐름은 다소 복잡하지만, 현재 권리분석의 결론 자체는 비교적 명확합니다.
가격도 현재 최저가 368,200,000원이 최근 12개월 평균 435,000,000원의 84.6%로 낮아 실거래 대비 할인 구간에 들어와 있습니다. 그러나 최근 시세가 -5.6% 하락 중이라는 사실을 함께 봐야 합니다. 따라서 이 사건은 “권리 안전성은 양호하고 가격도 할인돼 있지만, 하락장을 감안해 응찰 상한을 보수적으로 정해야 하는 아파트”로 정리하는 것이 적절합니다.
