서울남부지방법원 2025타경14252. 서울 강서구 등촌동 제3층 제309호, 공부상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김귀향이며 2022년11월15일 매매, 거래가액 165,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 임차인입니다. 홍승훈은 2022년9월5일 임대차계약, 2022년9월6일 확정일자, 2022년10월29일 점유개시, 2022년10월31일 주민등록을 갖췄습니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2023년3월10일 국민건강보험공단 압류이므로, 홍승훈은 대항력 있는 임차인입니다.
매각물건명세서도 이 점을 명확히 적고 있습니다. 보증금 185,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 최저매각가 139,200,000원 기준 예상배당에서는 집행비용 2,748,800원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 136,451,200원이 배당되고, 남는 48,548,800원이 매수인 부담으로 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14252 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 828 제3층 제309호 · 강서로74길 52 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제3층 제309호 · 공부상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상7층 · 사용승인일 2020.05.29 |
| 소유자 | 김귀향 · 2022.11.15 매매 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 139,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 194,524,348원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인’이 핵심
말소기준은 2023.03.10 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 강서구 압류, 한국주택금융공사 강제경매개시결정, 국 명의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 홍승훈의 주민등록일은 2022.10.31로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기 자체가 매각으로 말소되더라도 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 대항력은 별개로 남아 매수인이 인수합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍승훈 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 185,000,000원 | 2022.10.31 / 2022.09.06 | 2025.01.08 · 배당요구 | 대항력 있음 우선변제 승계 48,548,800원 |
② 유찰 시나리오 — 싸지는 것은 낙찰가, 커지는 것은 인수액
| 회차 | 매각가 | 임차인 미배당·인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 139,200,000원 | 48,548,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 111,360,000원 | 75,999,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 89,088,000원 | 97,915,584원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 표면상 매각가는 139,200,000원 → 111,360,000원 → 89,088,000원으로 낮아집니다. 그러나 동시에 임차보증금 미배당 인수액은 48,548,800원 → 75,999,040원 → 97,915,584원으로 커집니다. 따라서 유찰 횟수만 보고 가격 메리트가 커진다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,748,800원 |
| 1. 임차인 홍승훈 보증금 | 185,000,000원 | 136,451,200원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 194,524,348원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 임차보증금 일부에 전부 사용되며, 임차보증금 부족분 48,548,800원은 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당해 먼저 차감될 경우 후순위 배당이 줄어 실제 임차보증금 미배당·인수액이 더 커질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지입니다.
- 입지. 등촌고등학교 북측 인근으로 판매시설·근린생활시설·다세대주택·오피스텔이 혼재하는 지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장과 양천향교역(지하철 9호선)이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상7층 건물의 제3층 제309호이며 사용승인일은 2020.05.29입니다. 기본 위생·급배수·기계식 주차장·도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,095.0㎡, 준공업지역·상업용·평지·부정형·소로각지이며 공시지가는 7,096,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역 등이 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역 기재도 있어 실제 적용 대상 여부 확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준. 현재 회차는 139,200,000원 낙찰대금 외에 임차보증금 미배당 48,548,800원 인수가 예정돼 있습니다.
- 선순위 임차인 재확인. 홍승훈의 전입 2022.10.31, 확정일자 2022.09.06, 점유개시 2022.10.29 및 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 세목·법정기일·당해세 여부에 따라 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시에도 매각가가 낮아지는 만큼 임차인 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다.
- 오피스텔 이용·환금성. 실제 주거 이용 상태, 관리비, 기계식 주차장 운영, 공실·임대수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.392억짜리 물건”이 아니다
이 사건을 최저매각가 139,200,000원짜리 오피스텔로 보면 판단이 틀어집니다. 선순위 대항력 임차보증금이 185,000,000원이고, 현재 회차 예상배당 후 48,548,800원이 남아 매수인이 인수하기 때문입니다. 현재 배당 가정에서 실질취득은 187,748,800원입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 임차보증금 미배당액이 늘어 총부담은 보증금 부근에 묶이는 구조입니다.
여기에 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세가 선순위로 차감되면 임차인 배당이 더 줄 수 있습니다. 실거래 비교 자료도 없어 가격 메리트를 확인할 근거가 부족합니다. 따라서 이 사건의 결론은 “유찰됐으니 싸다”가 아니라 “대항력 보증금과 세금 배당을 먼저 확정해야 한다”입니다. 권리와 실질부담을 모두 반영하면 현재 단계에서는 보수적인 접근이 맞습니다.
