서울남부지방법원 2025타경14252. 서울 강서구 등촌동에 있는 오피스텔 제3층 제309호입니다. 감정가는 174,000,000원이지만 세 차례 유찰되면서 최저매각가는 89,088,000원, 감정가의 51.2%까지 낮아졌습니다. 겉으로는 감정가의 절반 수준에서 취득할 수 있는 물건처럼 보입니다. 그러나 등기부와 매각물건명세서를 확인하면 평가가 완전히 달라집니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 존재하고, 그 보증금이 현재 최저매각가보다 훨씬 크기 때문입니다.

임차인 홍승훈은 2022.09.06. 확정일자를 받았고, 2022.10.29. 점유를 시작해 2022.10.31. 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류는 2023.03.10. 접수됐습니다. 즉 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준권리보다 앞섭니다. 2025.01.08.에는 임차권등기까지 이루어졌고 배당요구도 확인됩니다. 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 남은 금액은 매수인이 인수하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인

후순위 강서구 압류, 국가 명의 압류 2건, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 다만 등기부상의 권리가 말소되는 것과 선순위 대항력 임차인의 미반환 보증금을 인수하지 않는 것은 별개입니다. 임차권등기 자체가 말소되더라도, 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임대차보증금 채무까지 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금 185,000,000원이 가격을 결정한다

실제 임차인은 홍승훈 1명입니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고가 아닌 실제 임차인의 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 따라서 보증금 185,000,000원을 기준으로 매수인 인수 위험을 분석해야 합니다.

매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 배당에서 임대차보증금 185,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 이 문구가 본 사건 권리분석의 결론을 결정합니다.

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로

이 사건은 선순위 대항력 임차인의 보증금이 현재 낙찰가보다 큰 구조입니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인에게 배당될 금액도 줄고, 그만큼 매수인이 인수하는 미배당 보증금은 늘어납니다. 낙찰가 하락분이 실질취득 비용의 하락으로 그대로 이어지지 않습니다.

실질취득 부담은 각 회차의 매각가와 예상 인수액을 합산한 금액입니다. 집행비용 및 배당 추정이 반영된 수치이며, 취득세·명도비용·기타 거래비용 등은 별도입니다.

현재 회차의 실질취득 부담은 187,003,584원입니다. 4회 유찰 시에도 186,682,867원, 5회 유찰 시에도 186,426,294원으로 예상됩니다. 매각 최저가는 크게 내려가지만 매수인 총부담은 보증금 185,000,000원 부근에서 사실상 고정되는 구조입니다.

④ 예상배당표 (매각가 89,088,000원 가정)

추정 집행비용 2,003,584원을 차감하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 87,084,416원입니다. 임차인의 보증금 185,000,000원을 전액 충당하기에 부족하므로 97,915,584원의 미배당 보증금이 남습니다.

이 배당 시뮬레이션에서는 강제경매 신청채권자인 한국주택금융공사의 청구액 194,524,348원에 대한 배당은 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 다만 실제 배당에서는 당해세 등 우선징수 채권이 개입할 수 있어 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득액을 보라

감정가는 174,000,000원이고, 현재 최저매각가는 89,088,000원입니다. 단순히 두 금액을 비교하면 절반 가까이 할인된 물건처럼 보입니다.

하지만 이 사건에서 경제적으로 비교해야 하는 금액은 최저매각가가 아니라 낙찰대금과 미배당 보증금을 합친 실질취득 부담 187,003,584원입니다. 이는 감정가 174,000,000원보다도 높습니다.

더구나 매수인 총부담은 단순한 낙찰대금과 보증금 인수액에서 끝나지 않을 수 있습니다. 취득세, 소유권이전 비용, 미납 관리비, 명도 관련 비용 등도 별도로 검토해야 합니다. 실제 입찰가격을 결정하기 전에는 이러한 추가비용까지 고려한 총취득원가와 최근 시장가격을 비교해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 소재 등촌고등학교 북측 인근입니다. 주변에는 판매시설, 근린생활시설, 다세대주택 및 오피스텔이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 승강장과 지하철 9호선 양천향교역이 있어 감정평가상 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 2020.05.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 지하 2층·지상 7층 중 제3층 제309호입니다. 위생설비, 급배수설비, 기계식 주차장 및 도시가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 북동측으로 약 8m, 남동측으로 약 10m 내외의 포장도로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
• 토지. 준공업지역이며, 토지 전체 면적은 1,095.0㎡입니다. 지형은 평탄한 부정형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다. 공시지가는 7,096,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 토지이용 제한사항이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정사항도 기재되어 있으므로 실제 취득 시 적용 여부를 별도 확인할 필요가 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 지하철과 생활시설 접근성은 긍정적인 입지 요소입니다. 다만 오피스텔은 주거용 아파트와 수요 및 거래 특성이 다를 수 있어, 실제 환금성은 동일 건물과 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격을 통해 추가로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금. 홍승훈의 임차보증금 185,000,000원과 대항력·우선변제권을 확인하세요. 미배당 보증금이 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서의 기재를 반드시 확인해야 합니다.
• 실질취득금액. 현재 최저매각가 89,088,000원만을 기준으로 자금을 계획하지 마세요. 예상 인수액 97,915,584원을 더한 187,003,584원이 기본적인 실질취득 부담입니다.
• 배당순위 재확인. 국민건강보험공단, 강서구, 국가 명의 압류와 실제 조세채권의 법정기일·우선순위를 확인하세요. 우선 공제액이 커지면 임차인 배당액이 줄어들 수 있습니다.
• 임차권등기와 명도. 2025.01.08. 임차권등기가 확인됩니다. 임차인의 실제 점유 및 퇴거 상태, 미반환 보증금 정산과 명도 가능성을 확인하세요. 인수 부담은 금전적인 문제일 뿐 아니라 점유 이전 과정에도 영향을 줄 수 있습니다.
• 유찰 착시. 4회 유찰 시 최저가 71,270,400원, 5회 유찰 시 57,016,320원으로 낮아지지만 인수액은 각각 115,412,467원, 129,409,974원으로 증가하는 시나리오입니다. 낙찰가만 보고 할인 폭을 판단해서는 안 됩니다.
• 최근 실거래 확인. 실제 취득 부담 약 1.87억원과 비교할 수 있는 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 거래사례, 매물 호가와 매매 수요를 확인하세요. 최저매각가 8,908만원을 시세와 비교하면 투자 판단이 왜곡됩니다.
• 관리비·추가비용. 미납 관리비의 공용부분 승계 가능성, 취득세, 등기비용, 명도비용 및 기타 부담을 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 서류를 직접 확인하고 실제 임차보증금의 반환·인수 범위를 재검증하세요.

맺으며 — “반값 낙찰 ≠ 반값 취득”

이 사건의 가장 큰 함정은 낙찰가격과 실제 취득비용이 크게 다르다는 점입니다. 감정가 174,000,000원인 오피스텔이 세 번 유찰되어 89,088,000원까지 내려왔지만, 선순위 대항력 임차인 홍승훈의 보증금은 185,000,000원입니다.

현재 회차에 낙찰되면 예상 인수액은 97,915,584원이고, 낙찰대금까지 합친 실질취득 부담은 187,003,584원입니다. 이는 감정가보다 높은 금액입니다.

한 차례 더 유찰되거나 두 차례 더 유찰되어도, 낮아진 낙찰대금만큼 인수액이 커지므로 총부담은 보증금 185,000,000원 부근에서 유지됩니다. 여기에 조세채권 및 기타 추가비용이 반영되면 부담은 달라질 수 있습니다.

시장가격을 판단할 최근 실거래 비교자료도 확인되지 않아, 실질취득 비용을 기준으로 한 가격 메리트는 입증되지 않았습니다. 결국 이 물건은 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율이 아니라, 선순위 보증금 인수 위험과 총취득원가를 먼저 검토해야 하는 경매입니다.