서울남부지방법원 2026타경67. 화곡동 966-20 한빛위너스빌 제5층 제501호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리의 숫자가 아니라 2015.12.18.부터 대항력을 갖춘 임차인 정다운입니다. 정다운은 임차보증금 100,000,000원, 확정일자 2015.12.04., 전입·점유개시 2015.12.18.로 조사됐고, 배당요구도 마쳤습니다.
말소기준권리는 2018.09.07. 접수된 주식회사 금화저축은행의 가압류입니다. 임차인의 전입·점유는 이보다 앞서므로, 2024.10.17. 설정된 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 미변제 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 현재 회차에서는 전액 배당 가정이라 인수 0원이지만, 유찰 후에는 구조가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경67 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 966-20 제5층 제501호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 까치산로18길 7-4 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 24.88㎡ · 지상5층 건물 내 제5층 제501호 |
| 사용승인일 | 2008.07.10. |
| 소유자 | 안광옥 · 2015.12.23. 매매 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 122,700,000원 / 121,850,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 정다운 / 100,106,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.03. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2018.09.07. 가압류입니다. 이후 국세·지방세 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 정다운은 2015.12.18. 전입·점유로 말소기준일보다 앞서고, 확정일자와 배당요구까지 갖췄습니다. 따라서 후순위 임차권등기만 보고 “소멸하니 끝”이라고 판단하면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정다운 | 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2015.12.18. / 2015.12.04. | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 시 인수 |
② 유찰 시 인수액 — 낙찰가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 관련 지급 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 121,850,000원 | 100,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 97,480,000원 | 95,325,360원 | 4,674,640원 |
| 2회 유찰 시 | 77,984,000원 | 76,180,288원 | 23,819,712원 |
대항력 임차인의 보증금은 100,000,000원입니다. 현재 회차에서는 보증금이 배당으로 전액 변제되므로 인수액이 0원이지만, 매각가격이 내려가면 배당액이 줄고 그만큼 미변제 보증금이 매수인에게 이동합니다. 따라서 유찰 이후에는 낙찰가 자체가 아니라 낙찰가와 인수액을 함께 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 커 보이지만 면적이 다르다
한빛위너스빌(966-20)의 실거래 자료는 3건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 295,000,000원이고, 최근 대비 과거 거래 추세는 36.3%입니다. 다만 이 사건의 대상 면적은 24.88㎡인데 실거래 표본은 44.55㎡·50.85㎡로, 대상 면적과 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 50.85㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2024.03 | 50.85㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2023.08 | 44.55㎡ | 4 | 193,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 50.85㎡ | 1건 | 295,000,000원 |
수치상 최저가는 최근 12개월 평균의 41.3%이고 전체 실거래 평균 242,666,666원의 50.2% 수준입니다. 그러나 이 비율은 면적이 다른 거래와의 비교입니다. 대상 24.88㎡와 직접 대응되는 실거래가 아니므로, 이 숫자만 근거로 “시세보다 싸다” 또는 “큰 가격 메리트가 있다”라고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,505,900원 |
| 1. 임차인 정다운 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 금화저축은행 | 197,694,836원 | 19,344,100원 |
| 3. 경매개시결정 · 정다운 | 100,106,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 100,000,000원이 전액 배당되는 가정이라 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세가 선순위로 차감될 경우 실제 배당액과 임차보증금 미변제액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 남측 인근. 주위는 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 제5층 제501호이며, 사용승인일은 2008.07.10.입니다. 승강기·난방·위생·급배수·화재경보설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 213.9㎡, 공시지가 3,750,000원/㎡. 북서측으로 세로에 접합니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 거래표본. 한빛위너스빌은 8세대이며, 확인된 실거래 3건은 모두 대상 24.88㎡와 면적이 달라 직접적인 환금성·적정가 판단에는 한계가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당액 재확인. 정다운은 대항력과 우선변제권이 있습니다. 매각대금에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액이 매수인 인수로 전환됩니다.
- 유찰 시 총부담 확인. 1회 유찰 시 인수 4,674,640원, 2회 유찰 시 인수 23,819,712원입니다. 낙찰가만 비교하지 마세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 신청채권자·임차인 동일인. 정다운이 임차인이면서 현 경매 신청채권자입니다. 임대차계약서·보증금 지급내역·배당요구 및 임차권등기 관련 서류를 원본 대조해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 2023.09.14. 공매공고가 있었고 2023.12.01. 공매취소공고에 따른 말소가 확인됩니다.
- 대지권 보정 확인. 감정평가서 첨부 대지권등록부와 등기사항전부증명서 사이의 비율 불일치가 있었으나, 2026.06.29. 정다운이 14.41/213.9로 일치하는 토지대장 및 대지권등록부를 제출했습니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이 명시되어 있으므로 감정평가서의 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 실거래 면적. 295,000,000원 최신 거래는 50.85㎡로 대상 24.88㎡와 다릅니다. 단순 가격비율만으로 저평가를 판단하지 마세요.
맺으며 — “현재 인수 0원”만 기억하면 위험하다
이 사건은 현재 회차만 잘라 보면 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 그 이유는 대항력 임차인이 없어서가 아니라, 현재 매각가에서 임차보증금 100,000,000원을 배당으로 모두 갚을 수 있기 때문입니다. 한 번 유찰되면 4,674,640원, 두 번 유찰되면 23,819,712원이 매수인 인수액으로 나타납니다.
가격 측면에서도 최저가 121,850,000원이 최근 거래 295,000,000원보다 크게 낮아 보이지만, 해당 거래는 50.85㎡이고 대상은 24.88㎡입니다. 면적이 맞지 않는 비교로 ‘싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류 5건까지 있어 실제 배당순위 확인이 중요합니다. 결론은 현재 회차 인수 0원은 장점이지만, 유찰·세금·면적 불일치 시세표본을 함께 검토해야 하는 B급 난도의 사건입니다.
