의정부지방법원 2023타경60123. 고양시 일산동구 중산동 하늘마을 505동 18층 1801호, 전용 84.69㎡ 아파트입니다. 현 소유자 문양순은 2013.10.15 매매를 원인으로 2013.12.13 소유권을 이전받았고 거래가액은 285,000,000원입니다. 등기상 핵심은 2015.02.27 설정된 우리은행 근저당권 33,000,000원으로, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 우리은행 38,500,000원 근저당, 한울자산관리대부 270,000,000원 근저당, 2023.01.06 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 실제 임차인으로 확인되는 전승현의 전입일은 2014.04.03으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 보증금, 최종 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 “해당사항없음”으로 기재되어 있지만, 이 사건에서는 선순위 전입 점유자의 실제 임대차관계와 보증금 확인이 입찰 전 가장 중요한 작업입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경60123 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 하늘마을1로 25, 505동 18층1801호 (중산동,하늘마을) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.69㎡ · 18층 1801호 |
| 단지 | 하늘마을주공5단지 · 1,150세대 · 2007.08.16 준공 |
| 소유자 | 문양순 · 2013.10.15 매매 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 567,000,000원 / 277,830,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전옥자 / 136,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입 점유자가 핵심
임차인 분석
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전승현 | 2014.04.03 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전승현의 전입일 2014.04.03은 말소기준권리 2015.02.27보다 먼저입니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 판단해야 합니다. 우선변제 여부와 매수인 인수액 역시 같은 이유로 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 ‘인수 확인 전’ 조건부
하늘마을주공5단지 동일면적 84.67~84.89㎡의 최근 거래 12건을 보면 최근 12개월 평균은 475,666,666원, 최신 거래는 2026.08 440,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 277,830,000원으로 최근 12개월 평균의 58.4%입니다. 순수 낙찰가만 놓고 보면 시장 거래가격보다 크게 낮아진 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.69㎡ | 19 | 440,000,000원 |
| 2026.08 | 84.67㎡ | 13 | 520,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 2 | 440,000,000원 |
| 2026.07 | 84.67㎡ | 16 | 490,000,000원 |
| 2026.07 | 84.69㎡ | 12 | 433,000,000원 |
| 2026.07 | 84.67㎡ | 3 | 500,000,000원 |
| 2026.06 | 84.69㎡ | 9 | 540,000,000원 |
| 2026.05 | 84.67㎡ | 14 | 485,000,000원 |
| 2026.05 | 84.67㎡ | 6 | 440,000,000원 |
| 2026.05 | 84.67㎡ | 17 | 555,000,000원 |
| 2026.04 | 84.69㎡ | 6 | 430,000,000원 |
| 2026.03 | 84.67㎡ | 16 | 435,000,000원 |
| 평균 | 84.69㎡ | 12건 | 475,666,666원 |
최근 거래 범위는 430,000,000원~555,000,000원이고 최신 거래는 440,000,000원입니다. 감정가 567,000,000원은 최근 거래 범위보다 높은 반면, 2회 유찰된 현재 최저가는 크게 내려왔습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.0회, 매각률은 33.33%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,689,620원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 우리은행 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 우리은행 | 38,500,000원 | 38,500,000원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 한울자산관리대부 | 270,000,000원 | 201,640,380원 |
| 5. 경매개시결정 · 전옥자 | 136,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 채권 총액은 477,500,000원, 배당액은 273,140,380원, 미배당은 204,359,620원입니다. 이 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있습니다. 그러나 전승현의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 임차인 배당과 최종 인수 여부를 확정 반영할 수 없으므로, 실무상 매수인 인수 0원을 확정값으로 보아서는 안 됩니다.
④ 회차 시나리오 — 더 내려가도 총취득액은 별도 확인
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 277,830,000원 | 273,140,380원 | 204,359,620원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 194,481,000원 | 190,958,266원 | 286,541,734원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 136,136,700원 | 133,430,786원 | 344,069,214원 |
추가 유찰 시 표면 최저가는 194,481,000원, 136,136,700원까지 내려갑니다. 그러나 선순위 전입 점유자의 보증금이 매수인에게 인수되는 구조라면 낙찰가만 낮아졌다고 실질취득비용까지 같은 폭으로 내려간다고 단정할 수 없습니다. 전승현의 임대차관계와 보증금 확인이 모든 회차 판단에 우선합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 아파트. 하늘마을주공5단지, 1,150세대, 2007.08.16 준공입니다.
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 하늘초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·각급 학교가 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 토지·도로. 대체로 평지의 정방형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 차량출입 가능한 도로 기반시설과 주차시설을 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(일산2택지개발)·과밀억제권역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 2,064,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조이며 기본 위생·급배수·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 최근 동일면적 거래 12건이 확인되고 거래가는 430,000,000원~555,000,000원입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 33.33%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전승현 임대차관계 확인. 2014.04.03 전입의 실제 점유 여부와 임차인 지위부터 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 확인돼야 낙찰가에 더할 인수 가능 금액과 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 우선변제와 미배당 금액이 달라질 수 있습니다.
- 명세서 문구 재확인. 명시 인수권리는 해당사항없음으로 되어 있으나, 선순위 전입 점유자의 구체적 임대차관계와 함께 대조해야 합니다.
- 회차 가격만 보지 않기. 현재 277,830,000원뿐 아니라 3회 유찰 194,481,000원, 4회 유찰 136,136,700원에서도 인수액을 더한 총액 기준으로 판단해야 합니다.
- 배당 시뮬레이션 한계. 현재 배당 계산상 매수인 인수 0원이나, 보증금 미상 임차인의 실제 배당·인수 관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 관리비·세금·명도. 입찰 전 관리비 체납, 당해세, 실제 점유 상태와 인도 가능성을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 전 보류”
이 물건은 감정가 567,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 277,830,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 475,666,666원의 58.4%에 불과합니다. 가격만 보면 분명 눈에 띄는 구간입니다. 하지만 전승현의 전입일 2014.04.03은 우리은행 말소기준권리 2015.02.27보다 빠르고, 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다.
따라서 이 사건은 “저가 낙찰”보다 “실질취득액 확정”이 먼저입니다. 선순위 점유자의 임대차관계와 보증금이 확인돼 인수 위험이 해소된다면 현재 가격은 최근 실거래와 비교해 상당한 여유가 있습니다. 반대로 미배당 보증금을 매수인이 인수해야 한다면 최저가 277,830,000원만으로 투자성을 판단할 수 없습니다. 가격은 합격 후보, 권리는 확인 전 보류. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 전승현의 보증금과 최종 인수액입니다.
