부산지방법원 2025타경2522. 부산 서구 동대신동2가 ‘지에이하우스빌7차’ 4층 402호, 전용 43.77㎡의 공동주택 다세대주택입니다. 권리의 출발점은 2005년 9월 14일 설정된 국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 26,000,000원입니다. 이후 남아 있는 신용보증재단중앙회 가압류와 이번 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.

감정가는 65,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 31,850,000원입니다. 숫자만 보면 확인된 실거래 63,000,000원의 절반 수준입니다. 그러나 비교 가능한 거래는 2021년 10월 3층 거래 1건뿐입니다. 최근 시장을 충분히 보여주는 다수 표본이 아니므로, 50.6%라는 비율만으로 현재 시세의 절반에 살 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

임차인 신고 내역은 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 대항력 있는 임차인이 확인됐다는 뜻은 아니지만 실제 점유자와 점유 원인은 현장에서 다시 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 절반 가격이지만 표본은 1건

지에이하우스빌7은 총 8세대, 2005년 9월 준공된 소규모 공동주택입니다. 대상과 같은 전용 43.77㎡로 확인된 거래는 다음 1건입니다.

현재 최저가 31,850,000원은 확인 거래가 63,000,000원의 50.6%입니다. 감정가 65,000,000원과 비교해도 약 절반까지 내려왔습니다. 다만 이 거래는 2021년 10월 거래이고 표본도 1건입니다. 층·내부 상태·점유 상태뿐 아니라 이후 지역 가격 변화가 반영되지 않았으므로, 최근 인근 다세대 거래와 매물 호가를 추가 확인하기 전에는 현재 시세 대비 정확한 할인율을 확정하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 31,850,000원 가정)

현재 최저가 기준으로 국민은행 근저당은 채권최고액 기준 전액 배당되고, 신용보증재단중앙회 가압류에서 686,940원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원

낙찰가가 내려가면 후순위 가압류의 미배당은 커지지만, 등기상 후순위 채권은 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 이 사건은 낙찰가 하락에 따라 인수액이 증가하는 대항력 임차인 인수형이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 대신여자중학교 북서측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택과 일반주택으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근은 불가능합니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 북서측과 북동측으로 폭 2m 내외의 골목길에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건물이며 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지 도배, 창호는 샷시창 구조입니다.
• 설비. 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 주거환경개선지구, 상대보호구역, 가축사육제한구역이며 공시지가는 534,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인 거래가 1건뿐이라, 재매각 시 매수층과 거래기간을 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 방문으로 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
• 최근 시세 재검증. 63,000,000원 거래는 2021년 10월 1건입니다. 인근 동일 규모 다세대의 최근 거래와 현재 매물을 함께 확인하세요.
• 차량 접근. 차량 접근 불가와 폭 2m 내외 골목이 이사·주차·소방 접근 및 재매각에 미치는 영향을 현장에서 점검하세요.
• 건물 상태. 4층 최상층의 누수 여부, 드라이비트 외벽 상태, 도시가스와 급·배수 설비 상태를 확인하세요.
• 공유자 명도. 소유자가 5명인 공유 상태이므로 실제 점유자, 열쇠 인도 주체와 명도 협의 가능성을 확인하세요.
• 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 원본 대조하세요.

맺으며 — “권리 할인”보다 “환금성 할인”을 본다

이 사건의 등기 구조는 어렵지 않습니다. 2005년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 최저가가 감정가의 49%, 확인 실거래의 50.6%까지 낮아졌다는 점도 분명한 장점입니다.

그러나 비교 거래는 2021년 10월 1건뿐이고, 건물은 총 8세대이며 차량 접근이 불가능합니다. 임차인 신고는 없지만 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 숨은 등기 권리보다 현장 점유·건물 상태·골목 접근성·재매각 가능성입니다. 권리는 통과, 가격은 현장 검증 후 판단. 낮아진 최저가가 실제 수익으로 이어지는지는 환금성 점검에서 결정됩니다.