부산지방법원 2025타경2522. 부산 서구 동대신동2가 지에이하우스빌7차 4층 402호, 전용 43.77㎡의 공동주택(다세대주택)입니다. 등기상 말소기준은 2005.09.14. 설정된 국민은행 근저당권 26,000,000원입니다. 그 뒤 현재 존속하는 재단법인 신용보증재단중앙회 가압류 5,563,640원과 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 부산광역시 압류, 삼성생명보험·예스자산대부 가압류, 2013년 강제경매개시결정은 이미 말소됐습니다.
현재 배당표는 최저매각가 22,295,000원을 전제로 집행비용 801,310원과 국민은행 근저당에 21,493,690원을 배당하고, 후순위 가압류에는 배당이 없는 것으로 계산되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 임차인이 없다고 단정할 단계는 아닙니다. 실제 점유자·전입·확정일자·배당요구 여부는 원본 현황조사와 매각물건명세서로 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2522 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 동대신동2가 78-8 지에이하우스빌7차 4층 402호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 서구 망양로162번길 19-2 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 전용 43.77㎡ · 4층 건물 내 4층 402호 |
| 구조 / 설비 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 급·배수 및 위생설비 · 개별난방설비(도시가스) |
| 소유자 | 강명엽, 정영관, 정영한, 정완숙, 정진수 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 22,295,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 3,285,680원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소기준은 2005년 국민은행
말소기준권리는 2005.09.14. 접수된 국민은행 근저당권입니다. 이후 발생해 현재 남아 있는 재단법인 신용보증재단중앙회의 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2006년 부산광역시 압류, 2013년 강제경매개시결정, 2018년 삼성생명보험 및 예스자산대부 가압류는 각각 이미 말소됐습니다.
② 가격 비교 — 35.4%라는 숫자만 믿으면 안 된다
확인된 동일 면적 실거래는 지에이하우스빌7 전용 43.77㎡의 2021.10 거래 1건으로, 3층에서 63,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저매각가 22,295,000원은 이 금액의 35.4%입니다. 감정가 65,000,000원과 비교해도 3회 유찰로 감정가의 약 34%까지 내려온 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 43.77㎡ | 3 | 63,000,000원 |
| 확인 표본 | 43.77㎡ | 1건 | 63,000,000원 |
표면적인 할인폭은 매우 큽니다. 그러나 가격 판단에서 더 중요한 것은 표본의 시점과 환금성입니다. 확인 실거래는 2021.10 한 건뿐이어서 2026년 매각기일의 현재 시세를 충분히 설명하기 어렵습니다. 게다가 8세대 소규모 공동주택이고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 현재 물건 역시 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체가 매수 수요의 약함을 보여주는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,295,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 801,310원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 26,000,000원 | 21,493,690원 |
| 2. 가압류 · 재단법인 신용보증재단중앙회 | 5,563,640원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 31,563,640원 중 예상 배당 21,493,690원, 미배당 10,069,950원입니다. 매수인 인수액은 현재 배당모형상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 22,295,000원 | 21,493,690원 | 10,069,950원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 15,606,499원 | 14,925,582원 | 16,638,058원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 10,924,549원 | 10,327,907원 | 21,235,733원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 동대신동 소재 대신여자중학교 북서측 인근으로, 주변은 소규모 공동주택 및 일반주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량접근은 불가하고, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 사정은 무난합니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 폭 약 2m의 골목길에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 주거환경개선지구, 가축사육제한구역입니다.
- 토지. 토지면적 165.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 연립, 완경사·사다리형, 공시지가 534,000원/㎡입니다.
- 건물. 2005.09.01 준공, 8세대 규모이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 소규모에 차량접근이 불가하고 실거래 표본도 1건에 그쳐, 재매각 시 가격 산정과 매수자 확보에 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임차관계 재확인. 임대관계 미상이므로 실제 점유자, 전입세대, 확정일자, 배당요구 여부를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 현재 시세 직접 확인. 확인 실거래는 2021.10 한 건뿐입니다. 22,295,000원이 과거 거래의 35.4%라는 이유만으로 현재 시세 대비 저가라고 단정하지 마세요.
- 차량접근 확인. 감정평가상 차량접근 불가, 폭 약 2m 골목길 접면입니다. 현장 답사로 실제 진입·주차·이삿짐 운반 여건을 확인해야 합니다.
- 소규모 공동주택 환금성. 전체 8세대이고 경매 평균 유찰 횟수가 3.0회입니다. 낙찰가보다 향후 매도 가능 가격과 매수자 수요를 먼저 점검해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “할인율은 크지만, 싸다는 결론은 아직 이르다”
등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2005년 국민은행 근저당이 말소기준이고 후순위 존속 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당모형상 인수액도 0원입니다. 하지만 감정평가상 임대관계가 미상이라 임차·점유 리스크는 현장에서 확인해야 합니다.
가격은 더 신중하게 봐야 합니다. 감정가 65,000,000원이 3회 유찰을 거쳐 22,295,000원까지 내려와 과거 실거래 63,000,000원의 35.4%에 불과하지만, 그 실거래가 2021.10 단 1건이라는 점이 핵심입니다. 여기에 8세대 소규모, 차량접근 불가, 폭 약 2m 골목길, 평균 3.0회 유찰이라는 조건이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 등기 권리는 비교적 단순하지만, 현재 시세와 점유·환금성을 확인한 뒤에야 할인폭의 의미를 판단할 수 있는 물건입니다.
