부산지방법원 2025타경2539. 부산 북구 덕천동 389-23 ‘대경 시티빌’과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물이고, 1988년 10월 07일 사용승인됐습니다. 지하1층부터 5층까지 탐문 결과 주택으로 이용 중인 것으로 조사됐으며 총 24개호입니다. 토지는 214.2㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.

등기권리의 기준점은 2022년 10월 06일 설정된 중소기업은행 근저당권 600,000,000원입니다. 이후 부산진세무서장 압류, 신용보증기금 가압류 720,000,000원, 장세칠의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기권리가 소멸한다는 사실과 선순위 임차보증금이 소멸하는지는 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인

말소기준은 2022.10.06. 중소기업은행 근저당권입니다. 갑구의 2025.03.10. 압류, 2025.06.11. 신용보증기금 가압류, 2025.07.11. 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 반면 임차관계에서는 이 기준일보다 앞선 전입이 6명 확인됩니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 11명

보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 합산할 대상은 없습니다. 실제 임차인은 11명입니다. 보증금이 확인되는 사람은 정동화 1명으로 1,000,000원이고, 나머지 10명은 보증금이 확인되지 않습니다. 특히 말소기준보다 앞선 6명은 모두 보증금이 미상입니다.

확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 대항력 표시는 말소기준일과 전입일을 중심으로 한 위험 분류이며, 선순위 6명은 보증금 등 핵심 임대차 내용이 확인되지 않아 “가능·미상”으로 표시했습니다.

② 가격 — 최저가 34.3%여도 실질취득액은 미확정

감정가 1,110,116,800원에서 3회 유찰되어 최저매각가는 380,770,000원, 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 하락처럼 보이지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않고, 무엇보다 선순위 전입 6명의 보증금이 미상이라 실질취득 총액을 계산할 수 없습니다.

추가 유찰 시 제시된 매각가 시나리오는 4회 유찰 266,538,999원, 5회 유찰 186,577,299원입니다. 그러나 낙찰가가 내려가더라도 선순위 임차보증금 인수액이 별도로 발생한다면 실질취득액은 그만큼 올라갑니다. 이 사건은 입찰가보다 임차보증금 확인이 먼저입니다.

③ 예상배당표 (매각가 380,770,000원 가정)

등기채권 총액 1,355,694,381원 중 예상 배당액은 374,639,220원, 미배당은 981,055,161원입니다. 이 미배당액은 등기채권자의 미회수액으로서 곧바로 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다. 반면 임차인 최우선변제·당해세가 이 배당표에 반영되지 않았고, 선순위 임차인의 보증금도 미상이라 실제 배당과 임차보증금 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 북구 덕천동 부산도시철도 3호선 숙등역 동측 인근이며, 주변은 단독주택·근린생활시설·공동주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 소형차량 접근이 가능하며 감정평가상 전반적인 교통사정은 우수한 것으로 조사됐습니다.
• 이용상태. 지하1층~5층이 주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐고 총 24개호입니다. 이해관계인 부재로 내부는 확인되지 않았습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층, 1988.10.07 사용승인. 외벽은 치장석 붙임 및 몰탈위페인트 등 마감, 샷시 창호이며 난방·냉방·급배수 위생설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 214.2㎡, 지목 대, 주상용, 완경사·세로장방, 세로한면(가) 도로접면입니다. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,535,000원/㎡입니다.
• 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 6명 임대차계약 확인. 이선영·이상규·김강영·이충헌·김혜진·김기태의 계약서, 보증금, 실제 점유, 전입 유지 여부를 우선 확인해야 합니다.
• 확정일자·배당관계 확인. 선순위 6명을 포함해 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제권과 실제 배당 가능액을 원문 서류에서 대조해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 선순위 임차인별 예상 배당 후 미회수 보증금을 합산해 낙찰가에 더한 금액을 실질취득원가로 봐야 합니다.
• 24개호 점유현황 확인. 감정평가상 총 24개호 주택으로 사용 중이며 내부가 확인되지 않았으므로 현재 점유자와 각 호실의 임대차관계를 개별 확인해야 합니다.
• 배당표 한계 확인. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당순위가 달라질 가능성을 확인해야 합니다.
• 최저가 할인율만으로 응찰 금지. 3회 유찰·감정가 34.3%라는 숫자보다 선순위 임차보증금의 인수 가능액을 먼저 확정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 직접 확인하고 각 임차인의 권리와 배당 여부를 다시 검증해야 합니다.

맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 풀어야 할 6개의 임차인 변수

이 사건의 등기권리 구조 자체는 분명합니다. 2022.10.06. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 먼저 들어온 6명의 전입자입니다. 이들의 보증금이 모두 확인되지 않기 때문에 현재 최저가 380,770,000원을 그대로 취득원가로 볼 수 없습니다.

감정가가 1,110,116,800원에서 380,770,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 가격 매력을 인정하기 어렵습니다. 시세 비교자료가 없고, 실질취득액을 결정하는 선순위 임차보증금도 미확정입니다. 추가 유찰로 낙찰가가 더 내려가더라도 이 문제가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 권리확인 전 가격판단 금지. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 선순위 6명의 임대차관계와 미배당 보증금을 얼마까지 확정할 수 있느냐입니다.