서울남부지방법원 2026타경3754. 서울 강서구 화곡동 42-55, 통칭 ‘스카이빌라’ 제3층 제301호 다세대주택입니다. 감정가 147,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 117,600,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 김대성이고, 2020.02.10. 거래가액 120,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 말소기준으로 제시된 권리는 2022.08.11. 주택도시보증공사의 가압류이며, 그 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차관계입니다. 방석근은 2022.01.10. 전입했고 2026.03.06. 배당요구를 했습니다. 전입일이 2022.08.11. 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 자료만으로는 보증금 전액 또는 일부가 매수인에게 승계되는지를 계산할 수 없으며, ‘인수 0원’으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3754 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 42-55 제3층 제301호 · 도로명 서울특별시 강서구 까치산로18라길 5-22 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 50.72㎡ · 제3층 제301호 |
| 이용상태 | 방2 · 욕실1 · 거실1 · 주방1 등 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 연와조 평슬래브지붕 4층 · 사용승인 1993.12.14. |
| 소유자 | 김대성 (2020.02.10. 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 117,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 방석근 / 140,557,700원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 확인 필요
말소기준으로 제시된 권리는 2022.08.11. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 포천세무서장 압류, 강서구 압류, 2026.02.23. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 근저당권들은 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
| 임차인 | 전입 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 방석근 · 주거 | 2022.01.10 / 2026.03.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰에도 최근 거래보다 높다
스카이빌라(42-55)는 9세대, 사용승인일 1993.12.14.의 다세대주택입니다. 확인되는 최근 12개월 실거래는 1건으로, 2025.11. 전용 46.65㎡·1층이 80,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 80,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 46.65㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 80,000,000원 |
현재 최저매각가 117,600,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 80,000,000원의 147.0%입니다. 따라서 한 차례 유찰됐다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 거래 표본이 1건뿐이라는 한계는 있지만, 현재 확인되는 최신 거래를 기준으로는 최저가 자체가 최근 시세보다 높은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,446,400원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,462,000,000원 | 115,153,600원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 방석근 | 140,557,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시나리오상 총 채권액은 1,602,557,700원, 채권자 예상배당은 115,153,600원, 미배당액은 1,487,404,100원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임차보증금 자체도 미상이라 실제 배당 및 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 117,600,000원 | 115,153,600원 | 1,487,404,100원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 94,080,000원 | 91,986,560원 | 1,510,571,140원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 75,264,000원 | 73,509,248원 | 1,529,048,452원 | 0원 |
매각가가 낮아질수록 채권자 미배당은 커집니다. 다만 이 표의 ‘매수인 인수 0원’ 계산은 임차보증금이 반영되지 않은 배당 시나리오이므로, 선순위 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않은 현재 상태에서 실제 매수인 부담이 0원이라고 해석해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서대학교 남서측 인근에 위치하며, 근린생활시설·다세대주택·아파트·연립주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 연와조 평슬래브지붕 4층 건물로 사용승인일은 1993.12.14.입니다.
- 도로. 남서측 및 북동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 218.0㎡, 공시지가 2,607,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 9세대 규모 다세대주택이며 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다. 현재 가격 판단에 활용할 거래 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 방석근의 임대차계약서, 보증금 지급자료, 확정일자, 실제 점유 범위를 확인해야 합니다. 이 확인 없이는 매수인 인수액 산정이 불가능합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 접근해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 관계 확인. 두 명의 이름이 모두 방석근으로 동일하므로 임대차 실체와 채권 발생 원인을 함께 대조해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가 117,600,000원은 최근 실거래 80,000,000원의 147.0%입니다. 1회 유찰만으로 가격 메리트가 생겼다고 볼 근거가 없습니다.
- 추가 유찰도 실질취득 기준. 2회 유찰 시 94,080,000원, 3회 유찰 시 75,264,000원이지만, 선순위 임차보증금이 존재하면 낙찰가 하락분만큼 체감가격이 내려간다고 단정할 수 없습니다.
- 배당표 재검증. 당해세·임차인 최우선변제와 임차보증금이 현재 배당표에 반영되지 않았으므로 입찰 직전 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 문건접수 내역과 실거래 원자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰보다 임차보증금 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 147,000,000원에서 한 번 유찰돼 117,600,000원까지 내려왔지만, 확인되는 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 80,000,000원입니다. 현재 최저가가 이미 최근 시세의 147.0%라는 점에서 가격만으로도 보수적인 접근이 필요합니다.
더 중요한 것은 방석근의 전입일이 말소기준권리보다 앞서면서도 보증금과 확정일자가 미상이라는 점입니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 매수인의 실제 부담까지 0원이 되는 것은 아닙니다. 보증금이 확인돼야 미배당 승계액과 실질취득액을 계산할 수 있습니다. 결론은 등기권리는 단순하지만 임차관계는 미확정, 가격은 최근 거래보다 높음. 이 사건은 입찰가 계산보다 선순위 가능 임차인의 보증금 확인이 먼저입니다.
