서울남부지방법원 2026타경3905. 서울 구로구 구로동 87-4의 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 현재 주택으로 이용 중이며, 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 2층 건물입니다. 감정가는 1,126,774,020원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 901,419,000원입니다. 매각기일은 2026.09.03입니다.
권리의 기준점은 2015.09.22 설정된 구로2동새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞선 한국외환은행·신한은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 이후 한국주택금융공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유자 5명 역시 모두 2015.09.22 이후 전입한 것으로 확인돼 대항력 없는 후순위 점유로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3905 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 87-4 · 서울특별시 구로구 구로중앙로19가길 37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 현재 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 118.0㎡ · 제3종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 | 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 2층 · 위생·급배수·난방설비 |
| 소유자 | 이무임 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,126,774,020원 / 901,419,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최화 / 30,759,147원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준일 이후 권리는 소멸
현재 말소기준은 2015.09.22 구로2동새마을금고 근저당권 130,000,000원입니다. 2025.06.09 한국주택금융공사 가압류 11,070,910원과 2026.03.04 강제경매개시결정은 모두 이 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송동용 | 2015.11.05 | 미상 | 2026.03.23 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김동완 | 2025.05.15 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| KANG XIANGLAN | 2025.04.25 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| PIAO ZILONG | 2025.04.25 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| PIAO GUANGHAI | 2025.04.25 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 조사된 점유자·임차인은 5명이며 보증기관의 대위·승계 신고자는 없습니다. 다섯 명 모두 전입일이 말소기준일 2015.09.22보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 1,126,774,020원의 80%인 901,419,000원입니다. 한 차례 유찰됐지만 동일·인근 실거래 비교 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액은 최저매각가와 같은 901,419,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 901,419,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,414,190원 |
| 1. 근저당 · 구로2동새마을금고 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 가압류 · 한국주택금융공사 | 11,070,910원 | 11,070,910원 |
| 3. 경매신청채권 · 최화 | 30,759,147원 | 30,759,147원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 718,174,753원 |
현재 회차에서는 집행비용과 등기상 채권이 모두 배당되고, 소유자 잔여금은 718,174,753원으로 계산됩니다. 총 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 기준시점 현재 주택으로 이용 중인 다가구주택입니다. 아파트가 아닌 토지 118.0㎡와 2층 주택을 함께 취득하는 구조입니다.
- 입지. 구로중학교 남측 인근이며, 단독주택·다가구주택·다세대주택·주상용건물·아파트가 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선·7호선 대림역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지, 세로장방형이며 공시지가는 4,268,000원/㎡입니다. 국지도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 다가구주택과 토지의 일괄매각이고 제시외 건물이 포함돼, 표준화된 공동주택보다 매수자별 활용 판단과 현장 확인 비중이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 5명 실체 확인. 각 점유자의 실제 사용 부분, 임대차계약 존재 여부, 보증금과 확정일자를 원본에서 확인해야 합니다.
- 김동완 관계 확인. 근저당 채무자와 동일명인 김동완이 실제 임차인인지, 소유자·채무자와 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
- 명도비용 반영. 대항력이 없다는 것과 점유자가 자발적으로 즉시 인도한다는 것은 별개입니다. 다수 점유자의 이사협의·인도명령 가능성을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현장 형태와 이용상태를 감정평가서 및 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 901,419,000원이 감정가의 80%라는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단하지 말고 주변 다가구·토지 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당표에 반영되지 않은 당해세와 임차인 최우선변제 가능성을 배당요구종기 서류와 관계기관 자료로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수는 낮고, 현장 확인 비중은 높다”
이 사건은 등기상 권리만 보면 비교적 정리하기 쉽습니다. 말소기준인 2015.09.22 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 조사된 5명의 전입도 모두 기준일 이후라 대항력이 없습니다. 현재 예상 인수액 역시 0원입니다.
다만 물건은 아파트가 아니라 다가구주택 + 토지이고, 여러 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 김동완의 지위도 추가 확인이 필요합니다. 또한 실거래 시세 자료가 없어 현재 901,419,000원이 시장 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “권리 인수는 낮지만, 명도·현장·가격 검증이 선행돼야 하는 물건”으로 보는 것이 적절합니다.
