서울남부지방법원 2026타경3905. 서울특별시 구로구 구로동 87-4에 소재한 다가구주택과 토지의 일괄매각 물건입니다. 토지 면적은 118㎡이며, 감정평가상 건물은 벽돌조 슬래브 위 기와지붕의 2층 주택입니다. 현재 이용상태도 주택으로 조사됐습니다. 소유자는 이무임이고, 말소기준권리는 2015년 9월 22일 설정된 구로2동새마을금고의 채권최고액 1억 3,000만원 근저당권입니다.

이 사건의 첫 번째 특징은 가격입니다. 감정가 11억 2,677만원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가가 5억 7,690만원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 약 51.2% 수준입니다. 그러나 다가구주택은 개별 임대차관계와 실제 점유상태, 건물 및 토지의 이용조건이 취득비용에 영향을 줄 수 있습니다. 감정가 대비 할인율과 실제 시세 대비 할인율은 서로 다른 개념입니다.

두 번째 특징은 임차인 조사입니다. 현황상 송동용, 김동완, KANG XIANGLAN, PIAO ZILONG, PIAO GUANGHAI 등 5명의 전입 관련자가 확인됩니다. 보증금과 확정일자, 점유부분은 확인되지 않았습니다. 특히 김동완은 말소기준 근저당권의 채무자와 동일한 이름으로 확인되어, 실제 임차인인지 관계인인지 추가 검증이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 말소기준

권리분석의 중심은 2015년 9월 22일 설정된 을구 4번 근저당권입니다. 근저당권자는 구로2동새마을금고이고, 채권최고액은 130,000,000원입니다. 토지와 건물에 공동담보로 설정된 권리로 확인됩니다. 이 권리가 말소기준권리입니다.

그보다 앞선 1996년 한국외환은행 근저당권은 1999년 4월 8일 이미 말소됐고, 2008년 신한은행 근저당권도 2015년 9월 30일 말소됐습니다. 따라서 두 권리는 현재 인수 대상으로 보지 않습니다.

말소기준권리 이후인 2025년 6월 9일 한국주택금융공사의 가압류 11,070,910원이 등기됐고, 2026년 3월 4일 채권자 최화의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

② 임차인 조사 — 전입 관련자 5명, 보증금은 모두 미상

현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 전입 관련자는 총 5명입니다. 이 중 송동용은 2026년 3월 23일 배당요구를 신청한 것으로 확인됩니다. 나머지 인원은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 다섯 명 모두 보증금과 확정일자, 점유부분이 확인되지 않아 임대차의 실질을 단정하기 어렵습니다.

전입일은 조사자료에 기재된 날짜입니다. 다섯 명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 점유부분도 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 확인된 인원은 없습니다.

송동용은 배당요구를 한 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 나머지 네 명은 배당요구 여부도 확정할 수 없습니다. 임차인의 우선변제권 및 소액임차인 최우선변제 해당 여부 역시 현재 금액만으로 계산할 수 없습니다. 이 부분은 배당표와 매수인 부담을 판단하기 전에 반드시 보완해야 합니다.

③ 시세·가격 분석 — 감정가의 51.2%, 그러나 시세상 저렴하다는 근거는 없다

현재 최저매각가는 576,908,000원으로 감정가 1,126,774,020원의 약 51.2%입니다. 세 차례 유찰되면서 감정가 대비 할인 폭이 커진 상태입니다. 다만 이 수치는 감정가 대비 최저매각가 비율이지, 실제 시장가격 대비 할인율은 아닙니다.

감정가와 현재 최저가 사이에는 약 5억 4,986만원의 차이가 있습니다. 그러나 다가구주택은 건물 자체의 상태뿐 아니라 토지의 위치와 이용조건, 실제 임대차관계, 임대수익 및 점유상태가 가치 판단에 중요합니다. 현재 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 최저매각가가 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저매각가 576,908,000원 가정)

현재 최저매각가로 매각된다고 가정한 배당 시나리오입니다. 등기상 채권액을 기준으로 집행비용과 후순위 채권을 배분하면, 제공된 계산에서는 채권자들의 채권이 전액 충족되고 소유자에게 잔여금이 돌아가는 구조입니다.

배당 계산상 채권자 총 청구액 171,830,057원은 전액 배당되고 미배당 채권은 0원으로 산출됩니다. 소유자 잔여금 396,908,863원은 현재 계산상 금액입니다. 실제 배당에서는 당해세, 임차인의 소액보증금 최우선변제 및 기타 우선채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 추가 유찰에도 채권 미배당은 발생하지 않는 계산

제공된 시나리오에 따르면 현재 3회 유찰된 상태에서 최저가는 576,908,000원입니다. 추가로 유찰될 경우 감정가 대비 비율과 매각가격은 다음과 같이 낮아집니다.

이 시나리오에서는 최저매각가가 5억 7,690만원에서 4억 6,152만원, 3억 6,922만원으로 내려가더라도 채권자들의 계산상 배당액은 모두 충족됩니다. 다만 소유자 잔여금은 매각가격 하락에 따라 줄어듭니다.

⑥ 입지·건물·토지 분석 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 구로동 소재 구로중학교 남측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 주상용 건물 및 아파트가 혼재하는 주거지역으로 조사됐습니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 지하철 2호선·7호선 대림역이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 감정평가에서는 교통 편의도를 보통으로 평가했습니다.
• 건물 구조. 벽돌조 슬래브 위 기와지붕의 2층 건물입니다. 외벽은 벽돌 쌓기 마감 등으로 되어 있고 새시 창호가 설치된 것으로 조사됐습니다.
• 설비. 위생설비, 급·배수설비 및 난방설비 등이 설치된 것으로 조사됐습니다.
• 토지. 토지면적 118.0㎡, 지목은 대입니다. 평지에 가까운 지형이며 세로장방형으로 조사됐고, 세로 한 면이 도로에 접하는 형태입니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 4,268,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 토지이용 규제. 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다. 국지도로에 접하고 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 토지거래계약허가구역 관련 문구가 기재되어 있습니다. 아파트 대상 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.이고, 외국인 등 대상 단독·다가구 등 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다. 본건의 해당 여부는 지정 대상과 매수인 요건을 기준으로 별도 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사됐고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함이라는 비고가 있으므로 현장과 매각 범위를 대조해야 합니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 임차인 수, 임대차계약, 보증금 및 월세 수입을 확인하기 전에는 임대수익률이나 공실 위험을 계산할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전입 관련자 5명 전원 확인. 송동용, 김동완, KANG XIANGLAN, PIAO ZILONG, PIAO GUANGHAI의 실제 점유 여부와 임대차계약 존재 여부를 각각 확인해야 합니다. 주민등록 전입일만으로 임대차관계를 확정하지 마세요.
• 보증금·확정일자 확인. 다섯 명 모두 보증금과 확정일자가 미상입니다. 소액임차인 최우선변제 대상 여부와 우선변제권 유무를 확인해야 실제 배당 및 인수 위험을 계산할 수 있습니다.
• 김동완의 관계 확인. 김동완은 말소기준권리인 근저당권의 채무자와 동일인입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 검토하고, 실제 임대차계약과 보증금 지급 여부를 확인해야 합니다.
• 송동용 배당요구 확인. 2026.03.23. 배당요구 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구서와 첨부 임대차계약서, 주민등록 자료를 대조하세요.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각 대상이며 제시외 건물이 포함된 것으로 기재되어 있습니다. 실제 매각 대상의 범위와 현황을 매각물건명세서 및 감정평가서 원본으로 확인하세요.
• 건물 현황과 유지보수. 벽돌조 2층 주택의 지붕, 외벽, 누수, 배관, 난방 및 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다. 위반건축물 사항이 없다는 조사 내용만으로 건물 상태까지 양호하다고 단정할 수 없습니다.
• 토지 규제 확인. 제3종일반주거지역 외에 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등이 기재되어 있습니다. 실제 건축·증축·개축 가능 여부와 토지거래허가 적용 여부를 관할 기관에 확인하세요.
• 관리 및 명도 비용. 다가구주택은 여러 점유자가 있을 수 있습니다. 점유부분과 거주자별 명도 가능성, 체납 관리비·공과금 및 수리비를 확인해야 합니다.
• 배당표 재검토. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제액 등이 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 매수인 부담을 원본 서류 기준으로 다시 산정해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 감정가의 51.2%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 마세요. 실거래 자료와 임대차 보증금, 수리비, 명도비, 규제사항을 확인한 뒤 실질취득비용을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 문건 및 주민등록·임대차 자료를 직접 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 절반”보다 중요한 것은 임대차 실체

이 사건은 등기부상 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 2015년 9월 22일 설정된 구로2동새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 한국주택금융공사 가압류와 최화의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오에서도 채권자 청구액은 전액 충족되며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건의 진짜 변수는 임대차입니다. 전입 관련자가 5명이나 되는데 보증금, 확정일자, 점유부분 및 임대차관계가 확인되지 않습니다. 특히 김동완은 근저당권 채무자와 동일인으로 나타나므로 단순한 전입자 명단만으로는 실질을 판단하기 어렵습니다. 송동용의 배당요구 사실도 확인해야 합니다.

가격은 감정가의 51.2%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 시세 대비 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 4회 유찰 시 461,526,400원, 5회 유찰 시 369,221,120원으로 최저매각가가 더 낮아지는 시나리오가 있더라도, 임대차 및 건물·토지의 실제 상태를 확인하지 않은 가격 판단은 위험합니다.

종합하면 등기부상 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 점유·임대차 확인과 가격 검증이 선행되어야 하는 물건입니다. 특히 다섯 명의 보증금과 실제 임대차관계를 확인하기 전에는 인수액 0원을 확정해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라, 전입 관련자의 실체와 최종 취득원가를 얼마나 정확하게 확인하느냐에 있습니다.

결론: 권리 구조는 단순한 편, 임대차 확인은 미완료, 가격 메리트는 미판정. 현장조사와 임차인별 원본 서류 확인을 마친 후에야 입찰 여부와 적정 가격을 결정할 수 있습니다.