의정부지방법원 2024타경70226. 파주시 와동동 해솔마을7단지롯데캐슬 713동 27층 2703호 아파트입니다. 공부상 이용상태는 방4, 욕실겸화장실2, 거실, 주방 및 식당, 발코니 등이며, 철근콘크리트조 지상 30층 건물 내 27층입니다. 사용승인일은 2014.11.29, 실거래 비교 대상 면적은 113.991㎡입니다.
권리구조의 중심은 소유자 오우석 명의로 소유권이 이전된 날과 같은 2015.02.23 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 385,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 남아 있는 삼성카드·신한카드·KB국민카드 가압류와 두 건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경70226 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 가온로 205, 713동 27층2703호 (와동동,해솔마을7단지롯데캐슬) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 113.991㎡ · 방4·욕실겸화장실2·거실·주방 및 식당·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지상30층 중 27층 · 사용승인 2014.11.29 |
| 소유자 | 오우석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 637,000,000원 / 445,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 259,323,932원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 이후 현재 등기상 남아 있는 삼성카드 16,441,201원, 신한카드 12,944,565원, KB국민카드 13,095,711원 가압류와 2024년의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있어 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 82.8%
해솔마을7단지롯데캐슬은 1,880세대, 사용승인일 2014.11.29인 단지입니다. 비교 면적은 113.991㎡로 매칭됐고 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 538,750,000원입니다. 최신 거래는 2026.07 · 525,000,000원이며, 최근 12개월 범위는 497,000,000원~575,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 113.97㎡ | 11 | 525,000,000원 |
| 2026.05 | 113.99㎡ | 4 | 528,000,000원 |
| 2026.05 | 113.73㎡ | 27 | 520,000,000원 |
| 2026.05 | 113.73㎡ | 28 | 560,000,000원 |
| 2026.04 | 113.73㎡ | 11 | 575,000,000원 |
| 2026.03 | 113.99㎡ | 18 | 550,000,000원 |
| 2026.03 | 113.73㎡ | 15 | 540,000,000원 |
| 2026.02 | 113.97㎡ | 2 | 497,000,000원 |
| 2026.01 | 113.97㎡ | 6 | 500,000,000원 |
| 2025.12 | 113.97㎡ | 20 | 560,000,000원 |
| 2025.11 | 113.99㎡ | 5 | 555,000,000원 |
| 2025.10 | 113.73㎡ | 5 | 555,000,000원 |
| 평균 | 113.991㎡ | 12건 | 538,750,000원 |
현재 최저매각가 445,900,000원은 최근 12개월 실거래 평균 538,750,000원보다 낮고, 최신 거래 525,000,000원보다도 낮습니다. 데이터상 최근 12개월 평균 대비 비율은 82.8%입니다. 현재 회차에서는 권리 인수액도 0원이므로 실질취득 기준 역시 445,900,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 445,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,859,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 385,000,000원 | 385,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 16,441,201원 | 16,441,201원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,944,565원 | 12,944,565원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 13,095,711원 | 13,095,711원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,559,523원 |
현재 회차 445,900,000원 가정에서 채권자 총 청구 427,481,477원은 전액 배당되는 계산이며 부족액은 0원, 소유자 잔여는 11,559,523원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 등기상 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 445,900,000원 | 427,481,477원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 312,130,000원 | 306,960,180원 | 120,521,297원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 218,491,000원 | 214,632,126원 | 212,849,351원 | 0원 |
2회·3회 유찰 시 채권자의 미배당액은 커지지만, 데이터상 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자가 배당받지 못하는 금액과 매수인이 떠안는 금액은 동일한 개념이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 와동동 지산중학교 남측 인근으로 대단지 아파트, 각급 학교 및 근린생활시설이 위치하며 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입과 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상30층 건물의 27층, 사용승인일 2014.11.29이며 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·옥내소화전·주차장·방송설비가 조사됐습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로가 개통돼 있고 북측·북서측 왕복 10차선 내외 도로, 동측·남측 왕복 2차선 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,814,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 공부상 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 확인하세요.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 538,750,000원, 최신 거래 525,000,000원, 최저 거래 497,000,000원과 현재 최저가 445,900,000원을 함께 비교하세요.
- 27층 비교. 최근 실거래 중 27층 113.73㎡ 거래가 2026.05에 520,000,000원으로 확인됩니다.
- 유찰 통계. 단지 평균 유찰은 1.4회, 낙찰률은 27.27%입니다. 현재 사건은 이미 1회 유찰됐습니다.
- 토지이용계획. 토지거래계약에관한허가구역 포함 표기와 각종 보호구역·지구단위계획 사항을 원문으로 다시 확인하세요.
- 관리비·명도. 관리비 체납과 실제 명도 비용·기간은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 최신 실거래 원자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 가격은 최근 거래권 아래
이 사건의 말소기준은 2015.02.23 우리은행 근저당권 385,000,000원입니다. 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권이 없어 등기상 매수인 인수는 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 비교 우위가 분명합니다. 감정가 637,000,000원에서 한 차례 유찰돼 445,900,000원까지 내려왔고 이는 최근 12개월 동일 면적 평균 538,750,000원의 82.8%입니다. 최신 거래 525,000,000원과 최근 12개월 최저 거래 497,000,000원보다도 낮습니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼, 최종 판단의 핵심은 현장 점유 확인과 입찰 직전 권리 원본 재확인입니다.
