서울남부지방법원 2026타경4140. 양천구 신월동 133-17 제1층 제107호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 분류되어 있고 감정평가 현황은 연립주택 이용입니다. 감정가는 299,000,000원, 한 번 유찰된 현재 최저매각가는 239,200,000원입니다. 소유자 황원석은 2023년 3월 21일 매매를 원인으로 250,000,000원에 취득했고, 2024년 2월 8일 이선영 앞으로 채권최고액 75,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
등기부만 보면 현재 경매의 말소기준은 이 2024.02.08 이선영 근저당권입니다. 이후 국세 압류, 양천구 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 등기상 후순위 권리보다 2021.06.18 전입한 점유자 오한수를 먼저 봐야 합니다. 전입시점이 말소기준권리보다 약 2년 8개월 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 정확도 원칙상 이를 곧바로 ‘대항력 확정’이라고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4140 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 133-17 제1층 제107호 |
| 도로명 | 서울특별시 양천구 곰달래로3길 22 |
| 물건종류 / 현황 | 근린주택 · 현황 연립주택 · 철근콘크리트조 시멘트기와지붕 3층 중 1층 107호 |
| 소유자 | 황원석 (2023.03.21 매매 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 239,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이선영 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유가 핵심
현재 소유권은 2023.03.31 황원석에게 이전됐고, 2024.02.08 이선영의 근저당권 75,000,000원이 말소기준권리입니다. 2024년 진행됐던 별도 임의경매개시결정은 2025.03.05 취하돼 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 2026년 국세 압류와 양천구 압류, 2026.03.16 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 선행조건
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오한수 | 미상 / 주거 | 2021.06.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
오한수는 2026.03.25 배당요구를 했습니다. 그러나 배당요구를 했다는 사실만으로 낙찰자가 인수할 금액이 자동으로 0원이 되는 것은 아닙니다. 보증금 규모와 대항력·우선변제 성립 여부, 실제 배당액이 확인되어야 미배당 잔액과 인수 가능성을 계산할 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있으므로 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 239,200,000원이 4.3% 낮지만 표본은 1건
확인되는 한신연립 실거래는 2023.03, 1층, 76.53㎡, 250,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 239,200,000원은 이 거래가의 95.7%로 10,800,000원 낮습니다. 다만 대상 면적은 58.55㎡이고 해당 거래는 76.53㎡로 면적이 일치하지 않으며, 거래 표본도 1건뿐입니다. 따라서 95.7%라는 숫자를 그대로 ‘시세 대비 확실히 저렴하다’고 해석하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 76.53㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 최근 평균 | 58.55㎡ 대상 | 1건 | 250,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 239,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,148,800원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 이선영 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 160,051,200원 |
위 배당은 239,200,000원 매각을 가정한 계산이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 오한수의 보증금이 확인되지 않았으므로 이 표만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 239,200,000원 | 75,000,000원 | 160,051,200원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 191,360,000원 | 75,000,000원 | 112,880,960원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 153,088,000원 | 75,000,000원 | 75,144,768원 |
이선영 근저당 75,000,000원은 제시된 세 시나리오 모두 전액 배당되는 구조입니다. 하지만 임차인 보증금이 미상인 상태에서는 “더 유찰되면 무조건 싸진다”고 볼 수 없습니다. 오한수에게 대항력이 인정되고 보증금 중 미배당분을 인수해야 한다면 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신원초등학교 북동측 인근으로 아파트·다세대주택과 상업시설이 혼재하며 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 시멘트기와지붕 3층 건물의 1층 107호이며 외벽 적벽돌, 내벽 타일·벽지, 알미늄새시 일부 하이새시 창호입니다.
- 도로. 남서측 약 6m, 북서측 약 4m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 1,205.4㎡, 공시지가는 2,612,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 지하실 17.98㎡는 집합건축물대장상 연립주택 용도이나 현황은 창고로 이용 중입니다.
- 규모·연식. 한신연립 18세대, 1982.11.15 준공으로 거래 표본이 많지 않은 소규모 노후 연립입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 오한수의 보증금·계약기간·점유범위부터 확인해야 합니다. 이 정보 없이는 실질취득액 산정이 불가능합니다.
- 확정일자·전입 유지 여부. 2021.06.18 전입만 확인된 상태이므로 매각기일까지 대항요건 유지 여부와 확정일자를 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당요구 결과. 2026.03.25 배당요구 사실과 실제 배당가능액을 비교해 미배당 보증금 인수 여부를 계산해야 합니다.
- 가격 상한. 확인 실거래는 250,000,000원 1건뿐이고 대상 면적도 일치하지 않습니다. 표면 할인율 4.3%만으로 응찰가를 정하지 마십시오.
- 지하실 현황. 지하실 17.98㎡의 공부상 연립주택·현황 창고 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 관련. 해당 토지의 허가구역 지정 내용을 매각기일 기준으로 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류와 현장 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “20% 할인보다 보증금 확인이 먼저”
현재 최저가는 감정가보다 59,800,000원 낮고 확인 실거래 250,000,000원보다도 10,800,000원 낮습니다. 숫자만 보면 한 번 유찰된 효과가 분명합니다. 그러나 이 사건은 최저가 239,200,000원이라는 숫자 하나로 평가할 물건이 아닙니다. 오한수의 2021.06.18 전입은 말소기준권리보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “가격 메리트 확정 전, 선순위 임차 리스크부터 해소”입니다. 보증금이 확인돼 인수액이 0원으로 정리된다면 가격을 다시 평가할 수 있지만, 확인 전에는 실질취득액 자체가 미확정입니다.
