서울남부지방법원 2026타경4186. 가산동 가산테라타워 제17층 제1709호입니다. 사건 자료상 물건종류 표기는 ‘기타’이고, 감정평가의 이용상태는 집합건축물대장상 기숙사입니다. 등기부에서는 변수갑이 소유자로 기재돼 있고, 2020.04.17. 중소기업은행 근저당권이 채권최고액 129,600,000원으로 설정돼 이 권리가 말소기준이 됩니다. 그 뒤 신용보증기금 가압류와 금천구·국의 압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “말소기준 이후 권리는 소멸한다”는 문장만으로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 별도로 1토지의 을구 1번 구분지상권 설정등기를 인수하는 권리가 명시돼 있습니다. 배당계산상 매수인 인수금액은 0원이지만, 이는 금액 인수가 없다는 뜻일 뿐 해당 구분지상권이라는 비금전적 권리까지 사라진다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4186 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 219-5 가산테라타워 제17층 제1709호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장상 기숙사 |
| 소유자 | 변수갑 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 88,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 115,851,973원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.17. 근저당권 · 중소기업은행 · 채권최고액 129,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 별도 인수권리는 남는다
임차인 없음. 임차보증금이나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않습니다. 등기부상 말소기준은 2020.04.17. 중소기업은행 근저당권이고, 그 이후의 신용보증기금 가압류, 금천구 압류, 국의 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 88,000,000원으로, 1회 유찰 뒤 감정가의 80%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 70,400,000원, 3회 유찰 시 56,320,000원으로 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,984,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 129,600,000원 | 86,016,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 297,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,984,000원을 제외한 86,016,000원이 중소기업은행에 배당되고, 신용보증기금은 배당되지 않는 계산입니다. 총 채권액 426,600,000원에 대한 미배당은 340,584,000원입니다. 매수인에게 계산된 금전 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용 제한 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산동주민센터 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 각종 업무시설, 상업시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 가산디지털단지역이 소재해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 기숙사이며, 건물은 지하3층·지상17층, 본건은 제17층 제1709호입니다. 사용승인일은 2020.02.14.입니다.
- 토지 이용. 토지는 공장(지식산업센터, 지원시설) 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 매각물건명세서는 산업시설구역 적용에 따라 경매취득자의 사업범위 및 행위에 제한이 있을 수 있으므로 확인하라고 명시합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 매각물건명세서에 명시된 1토지 을구 1번 구분지상권의 설정 목적·범위·존속 내용과 낙찰 후 이용에 미치는 영향을 원문으로 확인해야 합니다.
- 산업시설구역 적격성 확인. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따른 사업범위·행위 제한이 경매취득자에게 어떻게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 기숙사 용도 확인. 감정평가상 이용상태가 기숙사이므로 실제 사용 가능 범위와 취득 후 이용계획이 용도 및 산업단지 규정에 부합하는지 점검해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가 88,000,000원은 감정가의 80%이지만, 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 안전합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 매수인 금전 인수액 0원과, 매각물건명세서상 구분지상권 인수는 서로 다른 문제입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “80% 유찰가보다 권리의 성격이 먼저다”
이 사건은 임차인이 없고 후순위 압류·가압류가 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 하지만 결론을 좌우하는 것은 최저가 88,000,000원 자체가 아닙니다. 매각물건명세서가 토지 구분지상권 설정등기의 인수를 명시하고 있고, 부동산이 산업시설구역에 속해 취득자의 사업범위 및 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 게다가 비교 실거래 자료가 없어 현재 가격이 실제 시장가보다 저렴한지도 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 임차인 리스크는 낮지만, 권리·용도 제한 검토가 선행돼야 하는 사건입니다. 현재 회차의 감정가 대비 80%라는 숫자보다 구분지상권 원문과 산업시설구역 취득·사용 요건을 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
