서울남부지방법원 2026타경4186. 서울 금천구 가산동 가산테라타워 제17층 제1709호에 관한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 변수갑이며, 중소기업은행이 설정한 채권최고액 129,600,000원의 근저당권을 기준으로 경매가 진행되고 있습니다. 신청채권자의 청구액은 115,851,973원입니다. 이후 신용보증기금의 가압류와 금천구·국의 압류가 순차적으로 등기되어 있습니다.
이 사건은 단순히 근저당권과 후순위 압류만 살펴서는 안 됩니다. 후순위 등기권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 매각물건명세서에 별도로 인수한다고 기재된 토지 구분지상권이 존재하기 때문입니다. 또한 해당 건축물은 일반 아파트가 아니라 공부상 기숙사로 이용되는 집합건물입니다. 따라서 등기상 권리의 소멸 여부, 토지 인수권리, 실제 사용 가능성을 나누어 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4186 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 219-5 가산테라타워 제17층 제1709호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 디지털로10길 78 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 · 집합건물 · 집합건축물대장상 기숙사 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 17층 · 제17층 제1709호 |
| 사용승인일 | 2020.02.14 |
| 소유자 | 변수갑 (단독소유) |
| 감정가 | 110,000,000원 |
| 최저매각가 | 70,400,000원 (감정가 64% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 중소기업은행 / 115,851,973원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.17 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 129,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
| 특별 확인사항 | 1토지 을구 1번 구분지상권 인수 · 산업시설구역 이용 제한 가능성 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸, 토지 권리는 별도
등기부상 말소기준권리는 2020.04.17 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이 근저당권 자체와 이후 설정된 신용보증기금 가압류, 금천구 및 국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 압류 중에는 조세 관련 권리가 포함되어 있으므로 실제 배당순위와 납세 관련 사항은 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 관계 — 확인이 필요한 영역
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 임차인이나 점유자가 없다고 확정할 수는 없습니다.
| 구분 | 확인 결과 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 신고된 임차인 | 없음 | 확인된 보증금 인수액 없음 |
| 실제 임대관계 | 미상 | 현장 및 공부 확인 필요 |
| 대항력 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 |
| 우선변제권 | 확인되지 않음 | 확정일자·점유관계 확인 필요 |
| 보증기관 승계 | 확인된 신고 없음 | 중복 신고 확인사항 없음 |
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 메리트는 다르다
감정가는 110,000,000원이고, 두 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 70,400,000원입니다. 감정가의 64% 수준까지 내려왔지만, 동일 용도의 실제 거래가격이 확인되지 않아 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 70,400,000원 | 64% | 357,867,200원 |
| 3회 유찰 시 | 56,320,000원 | 51.2% | 371,693,760원 |
| 4회 유찰 시 | 45,056,000원 | 40.96% | 382,755,008원 |
유찰 시나리오는 각 회차의 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 계산입니다. 실제 향후 매각가격이나 매각 성립 여부를 확정하는 수치는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,667,200원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 129,600,000원 | 68,732,800원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 297,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당대상 채권 합계 | 426,600,000원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 합계 | 68,732,800원 |
| 채권 미배당 합계 | 357,867,200원 |
| 신청채권자 청구액 | 115,851,973원 |
| 신청채권자 예상배당 | 68,732,800원 · 전액 만족되지 않음 |
| 소유자 잔여금 | 0원 |
| 매수인 금전 인수 추정 | 0원 · 토지 구분지상권 별도 |
집행비용은 추정액입니다. 배당 시뮬레이션에는 당해세 및 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당순위·배당액은 달라질 수 있습니다. 금천구 및 국의 압류와 관련된 조세채권도 별도 확인이 필요합니다. 채권 미배당액 전체가 매수인 인수액을 의미하지는 않습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산동주민센터 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지와 각종 업무시설·상업시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 가산디지털단지역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 17층 건물입니다. 사용승인일은 2020.02.14이며, 급배수·위생·승강기·소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 기숙사입니다. 토지는 공장(지식산업센터 및 지원시설) 건부지로 이용되고 있습니다. 일반 공동주택과 동일한 방식으로 이용·임대할 수 있는지 별도 확인이 필요합니다.
- 접근 도로. 토지 북동측 및 남동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.
- 도시계획. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 국가산업단지 및 산업시설구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 기타 제한. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등의 규제가 기재되어 있습니다.
- 공부 및 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 실제 거래가격과 시장 거래량이 확인되지 않아 환금성을 수치로 판단하기 어렵습니다. 특히 기숙사 용도와 산업시설구역의 취득·사용 제한은 매수 가능한 수요층에 영향을 줄 수 있습니다.
따라서 낙찰 전 해당 기숙사의 취득 자격, 실제 입주 가능 대상, 임대 가능 여부, 용도 유지 요건과 처분 제한 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
낮은 낙찰가격보다 취득 후 적법하게 사용할 수 있는지가 더 중요한 판단 요소가 될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 구분지상권 원본 확인. 매각물건명세서에 인수권리로 명시된 1토지 을구 1번 구분지상권의 설정 내용·범위·존속 여부와 이용상 영향을 토지 등기부로 확인해야 합니다.
- 산업시설구역 취득 요건. 경매취득자의 자격 제한, 사업범위, 입주 요건, 실제 이용 가능 여부를 관계 기관에 확인해야 합니다.
- 공부상 기숙사 용도. 일반 주택과 동일한 임대·거주가 가능한 것으로 전제하지 말고, 건축물대장과 관계 법령에 따른 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 임차인 및 점유 조사. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입 관련 자료, 실제 점유자를 확인하고 대항력과 보증금 인수 가능성을 검토해야 합니다.
- 조세채권 확인. 금천구와 국의 압류가 등기되어 있으므로 당해세 등 우선 배당 가능 채권 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 실거래가격 검증. 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 입찰하지 말고, 동일 건물·동일 용도 물건의 최근 거래가격과 실제 임대·매각 수요를 확인해야 합니다.
- 향후 유찰 시나리오. 추가 유찰 가정가격은 56,320,000원 및 45,056,000원입니다. 다만 가격 하락이 곧 권리 위험이나 이용 제한의 해소를 의미하지 않습니다.
- 관리비 및 명도 비용. 체납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 부분과 실제 점유자의 인도·명도 문제를 확인해야 합니다.
- 매각조건 최종 확인. 입찰 전에 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 64%가 곧 안전한 할인은 아니다”
가산테라타워 제1709호는 감정가 110,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 70,400,000원까지 내려온 물건입니다. 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하며, 배당표상 금전 인수액도 0원으로 계산됩니다.
그러나 매각물건명세서에 토지 구분지상권 인수가 명시되어 있고, 산업시설구역에 따른 취득 및 이용 제한 가능성이 존재합니다. 실제 임대관계 역시 확인되지 않았습니다. 동일 용도의 실거래 시세도 확인되지 않아 현재 가격이 시장가격보다 낮다고 평가할 근거는 부족합니다.
결론적으로 이 물건은 일반 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 토지 권리와 사용 제한에 대한 별도 검증이 필수적인 물건입니다. 감정가 대비 할인율보다 구분지상권의 실제 효력, 취득 후 이용 가능성 및 시장 환금성을 먼저 확인해야 합니다. 권리·용도 확인 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적입니다.
